【正文】 場、天明．森林國際公寓等；均價6000元/平方米以上價格段的成交面積占比大幅上升，%，主要得益于鄭州國貿(mào)中心大面積的成交，無可比擬的優(yōu)良地段、優(yōu)質(zhì)的樓盤品質(zhì)、完善的周邊配套為樓盤的高價成交奠定了堅實的基礎(chǔ)。2月，金水區(qū)商品住宅成交均價達到4289元/平方米，為歷史最高。造成這種局面，主要是由于2月金水區(qū)新批準預(yù)售商品房面積過少，減幅明顯大于銷售面積減幅。● 項目規(guī)劃世紀港灣位于銀河路與豐慶路交匯處，隸屬鄭州北區(qū)。該項目總規(guī)劃建筑面積50萬平方米，有多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)，30170平米多種面積戶型。建筑上，由國際建筑大師項秉仁先生擔綱設(shè)計，體現(xiàn)了現(xiàn)代主義建筑風格；景觀上，國家著名園境設(shè)計師虞金龍先生，旨在打造北區(qū)一流園林景觀；物業(yè)上，中國物業(yè)管理之父陳之平先生擔綱的物管服務(wù)，為業(yè)主生活提供后續(xù)無憂的保障；智能化設(shè)施上，多個智能子系統(tǒng)在出入園管理、周界防越、園區(qū)巡查、救助警報等方面皆有考慮；雙氣入戶則增加了小區(qū)的附加值。 雙園林概念：外享北區(qū)花木市場植物園，內(nèi)覽社區(qū)內(nèi)園林景觀。 空中廊橋：架空的空中廊橋，行人在橋上觀賞小區(qū)景觀，廊橋下的植物從木板中伸入，觀賞此景，感受此情。 園林構(gòu)架：板塊的組合，線條的貫穿，材料的對比，讓社區(qū)充滿強烈的都市現(xiàn)代感。● 營銷推廣2007年11月10日上午省博物院西廳（多功能廳），世紀港灣產(chǎn)品推介會盛大舉行。在開盤前期舉行感恩中原，真情回饋活動！正商感恩卡在此期間發(fā)放，憑此卡購房享有驚喜優(yōu)惠。世紀港灣開盤熱銷，樓盤在營銷推廣做的相對較少，該項目較注重戶外廣告設(shè)立。報紙廣告的有力宣傳，項目開盤前期，世紀港灣在主流媒體上投放大量的報廣，給客戶強大的沖擊力，加上其正商港灣系列的不斷推出，其品牌效力日漸明顯。新增樓盤匯總2月，金水區(qū)暫無新增樓盤。明珠小城東中板塊普通住宅2840564484御金城東中板塊普通住宅2736233909美景花郡東北板塊普通住宅2082254693注： 廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地，是廣電聯(lián)創(chuàng)置業(yè)有限公司開發(fā)的主要由本單位職工購買自住的單位集資性房，因此，該樓盤成交均價較低，成交套數(shù)多，成交面積大。市場分析n 供應(yīng)分析 鄭東新區(qū)供應(yīng)量月度起伏較大，％，％。n 成交分析整體情況，％；， %。受07年國家宏觀政策影響，市民大多持觀望態(tài)度，雖商品房供應(yīng)量有所增加，但市場還未隨春天的到來呈現(xiàn)回暖趨勢。這與區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)及消費人群是直接相關(guān)的，本區(qū)是鄭州重點規(guī)劃區(qū)，多供應(yīng)高檔社區(qū)、豪華洋房，且到此區(qū)居住買房者也多為有車的高端消費群體，所以出現(xiàn)這種消費結(jié)構(gòu)不足為奇。n 價格分析整體情況鄭東新區(qū)商品房價格走勢相對平穩(wěn)，自去年1月以來，一直穩(wěn)步上升。住宅情況(以面積為比較基數(shù))本月鄭東新區(qū)商品住宅從成交價格來看，以20003000元/㎡最多，占比19%；其他價格段成交量分布較均勻。盡管區(qū)域近期定向開發(fā)房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)量有所增加，但是由區(qū)域內(nèi)項目普遍高端，直接決定了市場價格段分布“偏高”的狀況。由圖中可以看出，07年鄭東新區(qū)的去化速度較快，供求基本平衡，甚至有7個月時間供不應(yīng)求，但08年年初市場不景氣，2月更是出現(xiàn)較大的供求失衡局面。一品中央項目總建筑面積7萬余平米，由3棟20層外立面現(xiàn)代化的高層建筑組成，沿商鼎路一字排開；，當期規(guī)劃戶數(shù)566戶，銷售均價3893元/㎡。幾十年發(fā)展的物質(zhì)積淀相融合，使得該區(qū)成為商業(yè)樞紐、人文樞紐、交通樞紐交織的前沿中心區(qū)。 交行、農(nóng)行、商行、中行、工行、廣發(fā)、浦發(fā)，光大、交通各大銀行近在咫尺，金融交往快捷國際。但豪華舒適的雙陽臺非常令人向往。一進門的玄關(guān)很好的保護了房間的私密性，客廳和餐廳空間劃分適當，三個臥室布局緊湊，總體來說，該戶型比較適合步入中年的中高收入者自住。793894正弘山鄭東板塊普通住宅。98433聚龍城鄭東板塊普通住宅。美鄰鄭東板塊普通住宅。94633中南64078 順馳中央特區(qū)鄭東板塊普通住宅。32986 綠城38315中凱65195 綠城24497鑫苑中央花園西區(qū)鄭東板塊普通住宅。市場分析n 供應(yīng)分析2月，,％，%。供應(yīng)走勢曲線起伏較大。一是由于年初本來就是商品房銷售的淡季；二是政府房貸等07年一系列新政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)。150平方米以上面積段成交量非常小，表明區(qū)域內(nèi)購房客戶日益傾向于物業(yè)的經(jīng)濟性、適用性。成交價格段分析（以面積為比較基數(shù)）2月，管城區(qū)商品住宅成交價格段分布較1月比變化較大，40006000元/平方米價格段住宅成交量占比64%；20004000元/平方米價格段的住宅成交量減少較多，由此成交均價上升。項目概況物業(yè)名稱橡樹玫瑰城推廣名橡樹玫瑰城總建面積80萬㎡物業(yè)類型住宅所在區(qū)域管城區(qū)物業(yè)形態(tài)多層，小高層環(huán)線位置外環(huán)外樓盤地址中州大道與航海路交匯處南500米東側(cè)項目規(guī)劃 橡樹玫瑰城位于中州大道與航海路交匯處南500米東側(cè)，項目總占地約730畝，綜合開發(fā)量逾80萬平米，產(chǎn)品形態(tài)以多層小高層為主，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)、教育配套等，是一個以住宅為主導(dǎo)的超大型城市綜合體。項目景觀 橡樹玫瑰城一期景觀為北美主題風情，63%地面培植綠色，營造典雅的北美風情和舒緩的田園情趣?！　〈罅窟\用高差性精華元素，以坡地景觀、立體園林、特色小品、喬灌結(jié)合、平坡結(jié)合，營建綠色生態(tài)繁華。 步行商業(yè)街的繁華、音樂酒香文化的品位、自然山水的愜意、運動健康的體貼……四大主題構(gòu)筑的北美風情多主題生活公園。藍鉆東南板塊普通住宅。194406方圓創(chuàng)世花園東中板塊普通住宅。144944華林新時代廣場東中板塊普通住宅。124022裕鴻花園東中板塊普通住宅。%，%。市場分析n 供求分析 由于二七區(qū)在售樓盤數(shù)量較少，受個案影響較為明顯，故供應(yīng)量月度走勢起伏較大。近期市場有回暖趨勢，部分形象期樓盤即將開盤，所以預(yù)計未來兩個月內(nèi)區(qū)域供應(yīng)將會有大幅放量。受政策調(diào)整影響及市民觀望心理漫漲的進一步影響，成交量繼續(xù)萎縮。%，自住性需求繼續(xù)保持強勢。n 價格分析整體情況 本月二七區(qū)商品房成交均價為4379元/㎡，%，其中商品住宅共成交31664平方米，均價為3156元/㎡；商業(yè)服務(wù)共成交3672平方米，均價為14928元/㎡。住宅情況（以面積為比較基數(shù)） 2月份商品住宅成交價格段分布狀況與1月基本一致，45006000元/平方米價格段一直是本區(qū)域的主要成交價格區(qū)間，但由于受整體市場冷淡的影響，本月該價格段成交量占比進一步萎縮，%，%。n 供求分析 2月，供求比為1：。由于未來兩個月內(nèi)擬開盤樓盤將會增加，區(qū)域市場屆時將會進一步吃緊。規(guī)劃設(shè)計：“隆福國際” 項目位于京廣路與隴海路交叉口西北方向，項目南臨隴海中路、北靠幸福路、東依京廣北路、西接鐵英街，占地面積4萬余平米，總建筑面積18萬平米，綠化率35%，集居住、休閑、商業(yè)于一體。項目景觀設(shè)計以中式風格為主導(dǎo)，紅色外立面彰顯喜慶氛圍，同時，通過多重遞進式院落，四季景觀表現(xiàn)確立園林風格，并通過主軸線景觀的各節(jié)點進行控制與表現(xiàn)，同時統(tǒng)籌分析北入口、項目中庭、南入口三者之間的銜接關(guān)系。項目周邊擁有發(fā)達的生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施、完備的醫(yī)療配套、濃厚的二七商業(yè)圈氛圍以及各種娛樂休閑場所。距離幸福路一街之隔的康復(fù)前街集中鐵路醫(yī)院、武警醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)。但周邊市場如慶豐市場也在一定程度上拉低了區(qū)域居住氛圍。在售樓盤匯總（以實際成交為準，不含經(jīng)濟適用房及銷售面積在800㎡以下的樓盤）樓盤名稱板塊屬性成交面積（㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡ ）航?；ǔ且黄跂|中板塊普通住宅14800長城康橋華城西中板塊普通住宅65188瑞泰公寓西中板塊普通住宅124722濱河名家二期西南板塊普通住宅44037虹欣佳苑東中板塊普通住宅54485五號街坊二期西南板塊普通住宅64095亞星盛世家園西南板塊普通住宅114653金譽漓江公寓樓西中板塊普通住宅234205鑫苑國際城市花園二期西中板塊普通住宅1095113五. 中原區(qū)1. 市場綜述：2月份鄭州市與中原區(qū)市場情況對比表區(qū)域預(yù)售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390中原區(qū)30981月，㎡，%，%；，%，%；成交均價3098元/平方米，%，%。2. 市場分析n 供應(yīng)分析由上圖可以看出，區(qū)域商品房供應(yīng)量走勢月度起伏較大。區(qū)域商品房供應(yīng)受個案影響較大，2月新上市項目體量有限，環(huán)比大幅下降。不同于07年初區(qū)域市場的火熱情形，本年度1月份、2月份市場慘淡，2月成交量環(huán)比小幅上升，隨著年后看房客戶的日益增多，相信市場將逐步回暖。130150平方米、150170平方米同居區(qū)域商品住宅成交面積段之首；7090平方米占比16%，說明經(jīng)濟適用的兩房、三房頗受客戶青睞；受鑫苑2月，90平方米以下占比較1月份劇降，特別是50平方米以下所占比重下降顯著，這與政府對投資客的打壓是分不開的；90130平方米占比下降，130170平方米、190平方米以上占比均大幅提升，這與房貸首付的提高是分不開的，眾多購房者希望一步到位。住宅情況（以面積為比較基數(shù)）本月，受宏蕊花園經(jīng)濟適用房15599平方米經(jīng)濟適用房成交的影響，2000元/平方米以下占比58%；45005000元/平方米次之，占比18%。因經(jīng)濟適用房的影響，本月價格段分布與市場真實情況存在較大偏差，在此不多做分析。2007年中原區(qū)商品房供求比為1：，市場表現(xiàn)供求基本平衡，但08年年初，區(qū)域商品房供過于求的態(tài)勢十分顯著。隨著銷售淡季的步出、房展會的舉行、開發(fā)商加大營銷費用的支出，市場將有所回暖。西湖新城推廣名甲天下秦嶺路和農(nóng)業(yè)路拓寬工程、輕軌的建設(shè)給項目營造了更為便捷的交通優(yōu)勢；西流湖改造、周邊城中村改造將提升項目的居住品質(zhì)，提升居住的舒適度。項目臨近西流湖，依托該優(yōu)勢在靠近西環(huán)高速路沿線布局高層住宅，可眺望西流湖景，在借景的同時注重項目自身景觀的營造，譬如營造水系、水景，種植四季常青植株等，同時在項目中心位置將建造25畝的街心公園，景觀均好性較強。 格局方正，裝修方便；客廳與生活陽臺相連接，增強了通風采光效果；餐廳與廚房緊密連接，經(jīng)濟適用；南臥室小陽臺、北臥室飄窗增強了通風采光效果。市場分析 n 供應(yīng)分析2月惠濟區(qū)沒有新批準預(yù)售商品房面積，%；本月銷售均價3727元/平方米略低于08年1月銷售均價。n 成交分析 整體情況，％，%,商品住宅占絕對的成交比例，成交量最多的是中原桂冠和城市北岸。城市北岸和中原桂冠這兩個盤的銷售情況相對較好，雖然這兩個樓盤雖然地理位置欠佳，但合理的價位在一定程度促進了項目的銷售。作為鄭州市最適合居住的區(qū)域，本區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通及其他配套設(shè)施也日益完善，因此本區(qū)樓盤價格雖然近來下跌，不過根據(jù)觀察惠濟區(qū)沒有樓盤出現(xiàn)降價的情況，只是消費者在購買過程中更加青睞小戶型和3500－4000價位的產(chǎn)品。該價格段成交面積占總成交面積的45%左右，主要因為隨著本區(qū)域各種優(yōu)勢的突顯及區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施的完善，本區(qū)域樓盤價格不斷攀升，同時，本月面積較大均價較高別墅的成交也對本區(qū)住宅均價的形成也起到了不可小覷的作用。 在售樓盤匯總樓盤名稱板塊屬性成交面積(㎡)成交套數(shù)成交均價(元/㎡)東北板塊普通住宅2039 213840裕華第九城市東北板塊普通住宅1339 184146中原桂冠東北板塊普通住宅1209 73216城市北岸東北板塊普通住宅940 194105大河龍城東北板塊別墅822 46103思念果嶺山水東北板塊普通住宅；別墅458 37587黃河美邸東北板塊普通住宅355 52363 東北板塊普通住宅349 22676東北板塊普通住宅137 14416第九章、存量房市場一、市場概況l 2月，存量房成交513套（間），%，%；l 2月，%，%；l 2月，存量房成交均價為5160元/平方米，%，%。隨著舊小區(qū)維修基金開始繳納的臨近、住交會的舉行，下月起存量房成交量將大幅提升。其中，商品住宅成交均價2795元/平方米，%，%。隨著宏觀調(diào)控的累計效應(yīng)，投資客將逐步淡出市場，二手房供應(yīng)量將大幅提升，為成交量的提升奠定基礎(chǔ)。2月，存量房成交均價急劇上升，達到07年至今成交價格