【正文】 當(dāng)年住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的20％?！皧A心層”住房難的問題日益凸顯，有限的限價房能否有效的解決“夾心層”住房問題，其購買的條件的限制、申請的過程能否公開公證，能否到達(dá)較好的效果我們將繼續(xù)關(guān)注。鄭州市物價局公布的計算方法按照“同期、同地段、同類型商品住房平均價格的80%”缺乏參考性。商品住房：重點發(fā)展中小戶型今年，鄭州市普通商品住房建設(shè)目標(biāo)635萬平方米。根據(jù)2007年銷售情況來看，79772套住房。易居點評：08年新開工項目重點以70/90政策為標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先考慮中小戶型項目，今年新開工項目147個項目，城中村改造也進(jìn)入實質(zhì)階段，08年鄭州市將有9個城中村改造項目，共建配商品住房200萬平方米。同時，改造項目依然要提供5％的小戶型簡裝修住宅出租給轄區(qū)政府，作為過渡性廉租住房。城中村改造項目將實施分期分批建設(shè)和相對分散上市,逐步實現(xiàn)城中村、城市老區(qū)居住生活環(huán)境的普遍改善,這將避免集中拆遷帶來波動性住房需求。二七區(qū)小李莊城中村改造項目升龍國際中心今年上半年就將入市，惠濟(jì)區(qū)王砦村城中村改造也已經(jīng)進(jìn)入了工程期，管城區(qū)劉南崗城中村（）、金水區(qū)王馬莊（一處庭院項目）土地已經(jīng)摘牌，項目已經(jīng)進(jìn)入高速運行期，年內(nèi)即可上市。）“帝湖東王府”樓盤兩棟違法高層被爆2008年2月25號位于航海路與工人路交叉口附近的“帝湖東王府”兩棟未完工的高層居民被爆破，這兩棟高層是開發(fā)商違法開發(fā)的建筑，到目前為止鄭州市爆破拆除的最高大樓。特別是２號、嚴(yán)重違反了我國《城市規(guī)劃法》《鄭州市違反城市規(guī)劃建設(shè)工程查處條例》等法律法規(guī)。依法拆除這兩棟樓，彰顯了政府依法行政的決心，保障了社會公共利益。據(jù)房管部門的不完全統(tǒng)計，鄭州市現(xiàn)有“問題樓盤”20多個，總計200多萬平方米。地塊編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)〔2008〕3號中州大道以東、南三環(huán)北、金岱路以南E0225495城鎮(zhèn)住宅≤80≤≤28≥3070W02≤80≤≤28≥35W06城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤80≤≤28≥35城鎮(zhèn)住宅70，商服40〔2008〕4號楊君北路北、中州大道西A城鎮(zhèn)住宅≤60≤≤27≥3070黃家庵北路西、金牛路北B≤≤2． 掛牌土地特征本次鄭州市掛牌出讓土地總計2塊,，均系城中村改造用地，均遵循“90/70”政策和《關(guān)于城中村改造中廉租住房和周轉(zhuǎn)房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的規(guī)定。繼上月王寨、崗杜村城中村改造用地上市，鄭州市國土資源局推出管城區(qū)劉南崗城中村改造用地和金水區(qū)王馬莊城中村改造用地，管城區(qū)城中村改造用地的推出標(biāo)志著鄭州市金水、惠濟(jì)、二七、中原、管城五大老城區(qū)城中村改造的全線展開，同時高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東史馬村城中村改造一期工程西雅圖花園的開工建設(shè)，鄭東新區(qū)高速奧蘭花園、。綜上，08年鄭州市各區(qū)域?qū)⒂写罅客恋厣鲜小，F(xiàn)地塊在建項目工程進(jìn)度為主體結(jié)構(gòu)。琥珀名城、御府三號、美景花郡、花滿園、花半里、居易國際廣場目前大多已結(jié)構(gòu)封頂，區(qū)域居住品質(zhì)將得到飛速提升。劣勢：目前，鄭州市老城區(qū)城中村改造火熱進(jìn)行，市區(qū)土地供應(yīng)量大增，北擴(kuò)的步伐將受到一定的抑制；地塊周邊城中村的存在在一定程度上削弱了區(qū)域的整體形象；安置村民、提供配套商品住房建筑總面積的5%的簡裝廉租房、土地使用稅一次繳納加重了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)；消費者對房價下降的心理預(yù)期、08年165萬平方米保障性住房的供應(yīng)使得徹夜排隊購房的現(xiàn)象將不復(fù)存在，對地塊建造項目的銷售形成挑戰(zhàn)。其中2月4日，平均每畝地價281．55萬元，成為繼去年年底二七區(qū)小李莊城中村土地成交總價14．092億元之后，再次刷新總價“地王”。劉南崗村地塊被河南民安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起始價拿下。劉南崗村作為管城區(qū)首個城中村改造項目，民安置地集團(tuán)采用“未遷先安置”的建設(shè)思路，第一批安置房已經(jīng)入住，第二批安置房已經(jīng)封頂，進(jìn)行外立面裝修。目前項目的各項已經(jīng)啟動，預(yù)計上半年即可重新亮相。廉租住房：開發(fā)企業(yè)提供的套型建筑面積在60m2以下簡裝廉租住房所占比重，不低于配套商品住房建筑總面積的5%，此類住房交付使用后5年內(nèi)不得進(jìn)入市場銷售；村集體提供的套型建筑面積在60m2以下簡裝廉租住房所占比重，不低于村集體經(jīng)濟(jì)用房總建筑面積的5%，此類住房交付使用后10年內(nèi)不得進(jìn)入市場銷售。 城中村改造涉及社會的各個方面的利益，由拆遷引起的住房、租房問題日益嚴(yán)重，集中的拆遷容易引起社會波動性住房需求，不利于行業(yè)的發(fā)展。有節(jié)奏的控制城中村改造的節(jié)奏，將緩解商品房市場集中供應(yīng)的壓力、租賃市場的需求的壓力。地塊位于東南板塊，金色港灣、富田太陽城等成熟社區(qū)，產(chǎn)品定位差異化較大，差異化競爭較強(qiáng)，與該地塊形成有力的競爭。美林河畔為該地塊競爭項目之一，同樣位于中州大道東側(cè)，該地塊項目應(yīng)吸取美林河畔項目的教訓(xùn)，利用規(guī)模優(yōu)勢，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以多層等稀缺產(chǎn)品引爆市場，增加差異化競爭。 第三章、住宅篇一、市場概況：l 2月份，%，%l 2月份，%，%；l 2月份，商品住宅銷售均價為3836元/平方米，%，%二、供給分析2月份，全市商品住宅市場供應(yīng)量大幅突降，達(dá)到了06年下半年至今，供應(yīng)量的最低點，%，%。春節(jié)前后，原本就是傳統(tǒng)的“淡季”，宏調(diào)力度加強(qiáng)帶來的濃厚的觀望態(tài)度又使市場在成交量上呈現(xiàn)較長時期的“疲軟”狀態(tài)，因此，供應(yīng)也在本月顯的更加理性、謹(jǐn)慎起來。 從新增供應(yīng)的區(qū)域分布來看，本月出現(xiàn)了一些特殊變化，金水區(qū)“供應(yīng)大區(qū)”的地位被鄭東新區(qū)取代，這主要是因為本月新增供應(yīng)中經(jīng)濟(jì)適用房和定向開發(fā)房的占比較大，而這兩類住宅項目多集中在鄭東新區(qū)?；轁?jì)區(qū)則在本月完全沉寂，沒有新增供應(yīng)，但是，惠濟(jì)區(qū)在去年有相當(dāng)多的土地掛牌成交，因此，該區(qū)域市場未來將活躍起來。春節(jié)前后，原本就是傳統(tǒng)的“淡季”，宏調(diào)力度加強(qiáng)帶來的濃厚的觀望態(tài)度又使得市場在成交量上呈現(xiàn)較長時期的“疲軟”狀態(tài)，供應(yīng)方面的理性、謹(jǐn)慎也在一定程度上影響了成交。普通商品住宅由于市場觀望態(tài)度明顯的情況下，開發(fā)商卻選擇堅持房價不下降，致使銷售極度“疲軟”，許多知名樓盤的銷售套數(shù)以“個位”計數(shù)。2月份，鄭州市商品住宅市場成交量最大的區(qū)域仍然是金水區(qū)，成交面積為83894平方米，占全市商品住宅成交量的42%。二七、鄭東新區(qū)、中原區(qū)去化量持平，分別為31664平方米、28766平方米和28288平方米。其次是“7090平米”、“90110平米”兩個面區(qū)間，%%。四、價格分析“有價無市”是鄭州是商品住宅市場2月份最顯著的特點。成交均價3936元/平方米，%，%。此外，由于本月有較大體量的經(jīng)濟(jì)適用房和定向開發(fā)房成交，拉低的整體均價，據(jù)實際調(diào)研的情況看，普通商品房的均價已經(jīng)突破4000元/平方米。其次“45005000元/平方米”這個面積段的銷售量占比也相對較大，為16%，這個面積區(qū)間是處政策性住房外的普通商房的較具代表性的主流價格。08年鄭州市商品住宅市場中有大量的新增樓盤正蓄勢待發(fā)準(zhǔn)備上市，因此，本輪市場調(diào)整過后，供應(yīng)方面將有一個大的放量，同時，宏調(diào)從緊，房價過高等原因使的住房需求受到一定的抑止，因此未來市場的供求關(guān)系情況并不樂觀。l 2月， ，%，%。二、供應(yīng)分析本月，％。商業(yè)用房占比加大，在目前的市場形式上更加大了去化的難度。這一局面的形成與各行政區(qū)商品住宅的新增供應(yīng)量密不可分，目前鄭州的商業(yè)用房仍以住宅底商為主，供應(yīng)量的多少會隨著商品住宅供應(yīng)量的增減產(chǎn)生相應(yīng)變化。 三、成交分析，%，%。以后位置不佳、規(guī)劃不合理的商業(yè)去化將更加困難。本月商業(yè)用房成交面積最多的是金水區(qū)，其中未來商務(wù)公寓以超低均價成交了3000余平方米的商業(yè)。四、價格分析本月鄭州市商業(yè)用房成交均價為8869元/平方米，%，%。極佳的地理位置決定了其高價位，、。五、供求分析從上圖可以看出，鄭州市商業(yè)用房一直處于供大于求的局面，本月供求比更是跌落到了07年以來的新低1：，商業(yè)用房的市場形式嚴(yán)峻，對于商業(yè)用房的開發(fā)應(yīng)該謹(jǐn)慎。地王大廈鄭東169503上東國際鄭東13771448554鄭州海聯(lián)國際交流中心大廈鄭東765905匯錦中油大廈鄭東27652第五章、辦公篇一、市場概況l 2月份，%，%；l 2月份，%，%；l 2月份，辦公類物業(yè)成交均價為 %，%。在整體市場“疲軟”的狀態(tài)下，開發(fā)商對原本就不樂觀的辦公類物業(yè)的開發(fā)持更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。在第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的鄭州市，辦公類物業(yè)的市場本身就不容樂觀，本身對市場波動性因素就比較敏感，遇到市場調(diào)整期，它一定更加脆弱的物業(yè)類型。一方面，開發(fā)商未來市場的樂觀預(yù)期，使得各類物業(yè)的價格都保持堅挺的姿態(tài)，辦公類物業(yè)也不例外。（以成交面積為基數(shù)）2月份，辦公類物業(yè)去化最多的價格區(qū)間是“7000元/平方米以上”占比為38%，這主要是受個案影響，“曼哈頓廣場”、“鄭州國貿(mào)中心”等項目本月均有一定體量的7000元/平米以上的產(chǎn)品成交。五、供求關(guān)系2月份，鄭州市辦公類物業(yè)的供求狀況極其嚴(yán)峻，僅有1：，嚴(yán)重供大于求。未來市場并不樂觀。國際城市花園二期二七區(qū)33162044鑫苑上城品的2008元宵節(jié)民俗風(fēng)情歡樂派對、鑫苑一、康橋上城品準(zhǔn)業(yè)主及二期有意向的業(yè)主準(zhǔn)備了2008元宵節(jié)民俗風(fēng)情歡樂派對，活動劃分分為五個區(qū)域：舞獅表演區(qū)、傳統(tǒng)藝術(shù)表演區(qū)、童年記憶區(qū)、活動參與區(qū)、燈謎區(qū)。此次活動的舉行加強(qiáng)了地產(chǎn)長城與業(yè)主之間的交流、加強(qiáng)了業(yè)主之間的互動；以民俗風(fēng)情歡樂派對的形式展現(xiàn)，與前期的極致考究、細(xì)致、奢侈相沖突。百姓情懷”商邦精英茶話會■ 活動介紹 2008年2月26日下午3時，　繼“百姓廣場百姓情懷”商邦精英茶話會。 活動點評：專家、學(xué)者齊聚一堂，在茶香繚繞、書香彌漫的文化氛圍中共同探討，別具新意，從不同的角度點名項目的優(yōu)勢和前景，使與會者對項目的前景充滿信息。三、清華園和諧之春聯(lián)歡會 ■ 活動介紹2月21日，由清華園廣大業(yè)主和鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鄭州清華園物業(yè)公司聯(lián)辦的鄭州清華園和諧之春聯(lián)歡會在清華商務(wù)一樓大廳和諧舉行。在節(jié)目結(jié)束后，物業(yè)公司為大家準(zhǔn)備的猜謎活動又吸引了眾多業(yè)主的參與，許多家長帶著孩子認(rèn)真研究各種謎語。此次活動的舉行在以往活動的基礎(chǔ)上鞏固了企業(yè)和業(yè)主之間的良好關(guān)系，加強(qiáng)了小區(qū)業(yè)主之間的溝通，展現(xiàn)了和諧、豐富的小區(qū)生活，在提升企業(yè)品牌的同時展現(xiàn)了企業(yè)對業(yè)主的關(guān)懷，為企業(yè)后續(xù)項目的銷售和管理奠定了和諧的基礎(chǔ)。一、總體特征2008年2月，受銷售淡季和新春佳節(jié)的雙重影響，報紙廣告投放量延續(xù)了10月份以來的下降態(tài)勢，投放總次數(shù)43次，%，%。08年2月各物業(yè)類型報廣投放情況住宅商業(yè)辦公復(fù)合2月頻次34027環(huán)比%%%%2月版量025環(huán)比%%%%2008年2月，各物業(yè)類型報廣投放量劇烈下降，尤其是商業(yè)物業(yè)投放量為零，辦公類物業(yè)投放量大幅萎縮，%，%，復(fù)合型物業(yè)和住宅物業(yè)投放量環(huán)比大幅萎縮。三.、各區(qū)域媒體廣告投放量分析 2008年2月，金水區(qū)仍保持投放量老大地位，這與其政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位及在售、形象項目眾多是分不開的，但受康橋國際城市花園和晶華城的影響，本月金水區(qū)媒體廣告投放量大幅下降，中原區(qū)占比由1月份的15%上升到26%，二七區(qū)占比較上月有所提升；鄭東新區(qū)、管城區(qū)本月占比持平，其中，鄭東新區(qū)本月占比與上月持平，管城區(qū)受正商藍(lán)鉆、花都港灣的拉動，本月占比較1月份有所提升；惠濟(jì)區(qū)持續(xù)無媒體廣告投放。五、各規(guī)格媒體廣告投放量分析2008年2月，整版廣告投放量占比70%，半版廣告投放量占比30%，、2版和通版持續(xù)1月份占比為零的態(tài)勢。隨著3月份第二屆鋪王大會、住交會的舉行，廣告投放量將大幅回升，各規(guī)格廣告投放量將開始回升。住宅媒體廣告投放量穩(wěn)居各物業(yè)類型之首，這與鄭州市商品房市場以住宅市場為主體是分不開的；商業(yè)物業(yè)媒體廣告投放量為零，緣于春節(jié)的沖擊，一定程度上受鄭州商業(yè)物業(yè)供過于求、眾多社區(qū)商鋪經(jīng)營慘淡的影響；辦公物業(yè)的投放為國貿(mào)中心和商都6號兩個項目；在鑫苑國際城市花園、升龍國際中心、綠地原盛國際等綜合體的帶動下，復(fù)合物業(yè)媒體廣告投放量僅次于住宅。所有的地產(chǎn)廣告宣傳基本上都是圍繞這三大要素展開。1月成交量劇跌、消費者持幣觀望、萬科多城市價格下降加大了開發(fā)商心理負(fù)擔(dān)，各種促銷活動開始活躍，隨著春季住交會的舉行，眾多活動訴求將顯現(xiàn)在各大報紙。金水區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。市場分析n 供應(yīng)分析2月，％，%。步入金水區(qū)樓市投放低谷。n 成交分析整體情況，％，%，%；，%，但占比有小幅攀升，%。住宅情況(以套數(shù)為比較基數(shù))本月金水區(qū)成交面積段中，50平方米以下的戶型成交套數(shù)占比有所上升，%，主要來自嘉業(yè)公寓樓(好萊塢)，其次是物華明珠小城。n 價格分析整體情況2月，金水區(qū)商品房成交均價4664元/平方米，％。今年以來，各開發(fā)商考慮到政策、鄭州市場、樓盤品質(zhì)等方方面面的原因，都相應(yīng)不同程度地提高其了樓盤的價格，這是造成商品房成交均價上升的一個重要原因。住宅情況（以面積為比較基數(shù)）2月，金水區(qū)商品住宅成交面積最多的價格段為20003000元/平方米，%，%，主要來自廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地低均價、大面積的成交。其中，均價50006000元/平方米價格段的成交，主要來自銀基花園、曼哈頓廣