某地產(chǎn)策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-29 00:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。具有較強(qiáng)的輻射帶動能力,逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。李村城區(qū)內(nèi)的北方國貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購物中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購物中心。李滄東部開發(fā)區(qū)（含中國民營企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里,是青島市市區(qū)內(nèi)唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心，并建成市級商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島15個分區(qū)級商業(yè)街區(qū)之一。以現(xiàn)滄口體育場為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。 從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項目所在的滄口城區(qū)將會在一段時期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項目自身競爭力的整合提高。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場概況開發(fā)概況序號 案名 地址 起價 均價 戶型面積 開發(fā)性質(zhì) 備注1 北苑風(fēng)景 振華路 原3500 商品房 結(jié)案2 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結(jié)案3 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售5 百通馨苑 金水路 3400元 80—150 商品房 在建6 南嶺風(fēng)情 重慶中路北部 規(guī)劃中 商品房 規(guī)劃1 天惠府 書院路 3155 61—145 經(jīng)濟(jì)適用房 在售2 晟業(yè)家園 長嶺路 未開盤 78—120 經(jīng)濟(jì)適用房 在建3 聚富苑 夏莊路北段 未開盤 104—140 經(jīng)濟(jì)適用房 在售4 金水翠園 金水路 2540 經(jīng)濟(jì)適用房 在售5 福林苑小區(qū) 青山路 未開盤 60—128 經(jīng)濟(jì)適用房 在建6 金秋小區(qū) 巨峰路 2890 經(jīng)濟(jì)適用房 在售7 書院路 2880 125—140 經(jīng)濟(jì)適用房 在售8 廣業(yè)小鎮(zhèn) 延壽宮路 2500 118—138 經(jīng)濟(jì)適用房 在售 結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。在建未售的舊村改造項目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側(cè)項目。特點A、市場層次較低，發(fā)展空間大。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟(jì)適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模空前，商品房建設(shè)銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。截至目前，僅僅有屈指可數(shù)的幾個中小型樓盤。這對區(qū)域商品房的層次提升是不利的， 當(dāng)然惟其如此，對于某一個案的開發(fā)運(yùn)作也是一個不可多得的機(jī)緣，更容易占據(jù)區(qū)域市場制高點，領(lǐng)袖群倫。B、商品房市場方興未艾，開發(fā)水平較低。從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃檔次偏低。小型項目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬㎡）的北苑風(fēng)景項目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。據(jù)此可以看出一個問題，就是市場需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、（不公開）認(rèn)購中的永平家園同樣反映出這種市場狀態(tài)。趨勢規(guī)劃中，三零八國道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類住房（，滿足上區(qū)域900萬平米住宅、9萬余戶20多萬人采暖問題）。 除此之外商品房開發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。此類地塊項目將陸續(xù)不定期的投入到市場環(huán)節(jié)中，結(jié)束類似海信北苑風(fēng)景項目一枝獨(dú)秀的開發(fā)格局。未來幾年，區(qū)域開發(fā)競爭加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。三、項目所在區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)狀況（一）、區(qū)域界定就本項目來講，合適的市場區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側(cè)膠州灣的圍合地帶。（二）、區(qū)域樓盤項目可比樓盤序號 案名 地址 起價 均價 戶型面積 開發(fā)性
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