某地產(chǎn)策劃方案-文庫吧資料
2025-05-08 00:39本頁面
【正文】 售會與本案推廣交錯，除了對潛在客戶的部分吸納外，基本不會對本案形成較大的截流和擠壓。未來幾年，區(qū)域開發(fā)競爭加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)，成為中低端住宅消費的熱土。 除此之外商品房開發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。據(jù)此可以看出一個問題，就是市場需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、（不公開）認(rèn)購中的永平家園同樣反映出這種市場狀態(tài)。從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃檔次偏低。這對區(qū)域商品房的層次提升是不利的， 當(dāng)然惟其如此，對于某一個案的開發(fā)運作也是一個不可多得的機緣，更容易占據(jù)區(qū)域市場制高點，領(lǐng)袖群倫。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟適用房規(guī)?？涨?，商品房建設(shè)銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。在建未售的舊村改造項目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側(cè)項目。 從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項目所在的滄口城區(qū)將會在一段時期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項目自身競爭力的整合提高。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島15個分區(qū)級商業(yè)街區(qū)之一。李滄東部開發(fā)區(qū)（含中國民營企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里,是青島市市區(qū)內(nèi)唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。二、李滄區(qū)及房產(chǎn)市場概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄11個街道辦事處。在營銷推廣上應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其他城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天，其營銷層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對性，無一不體現(xiàn)對人的心理需求的重視和把握。市場規(guī)范必然帶來理性的開發(fā)。炒作泡沫在這里并不多見，價格比較遵循價值體現(xiàn)原則。旺盛的購買力從哪里來？？答案很明確。遍觀山東，從來沒有一個城市具有青島這樣的旺盛需求力。因而在本項目發(fā)展定位、策略推廣上要兼顧其在整體市場格局中的現(xiàn)實位置和作為上升區(qū)域中的高品質(zhì)項目可持續(xù)發(fā)展性。價格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下來是李滄區(qū)依次以2000元/㎡為級差呈南高北低態(tài)勢。地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá)，無論房產(chǎn)投資開發(fā)和買賣市場均呈現(xiàn)一派繁榮景象，以高層、高價為主要特征。B、市場層次分明，區(qū)域性強。三是青島及時啟動了經(jīng)濟適用房工程，大量不間斷的適用房建設(shè)極大滿足了低收入家庭的住房需求，同時豐富了青島房產(chǎn)市場層次，避免開發(fā)失衡，使青島房產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。海信地產(chǎn)的大規(guī)模圈地可以視作開發(fā)資源二八定律的有力表現(xiàn)。表現(xiàn)在三個方面。房產(chǎn)市場特點A、房產(chǎn)市場相對規(guī)范、成熟度較高。到2003年底，城市居民人均現(xiàn)住房建筑面積為20平方米，比20年前的7平方米增加了兩倍多，絕大多數(shù)住上了設(shè)施齊全、水電氣配套、擁有自主產(chǎn)權(quán)的單元房。位于五、六級地段市郊的李滄區(qū)的房價也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。從2004年三季度各樓盤的開發(fā)情況看, 住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級地段區(qū)域，價格在每平方米5500元至6500元，房價比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。（二）、青島房產(chǎn)市場概況房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資 03年 03年同比增長（%） 04年1—11月 04年同比增長（%） 施工面積 ＃住宅 竣工面積 ＃住宅 銷售面積 ＃住宅 銷售額（億元） ＃住 宅 84 432004年一至三季度累計，
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