某地產(chǎn)策劃方案(參考版)
2025-05-05 00:39本頁(yè)面
【正文】 小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數(shù)：2—3個(gè)，以3個(gè)居多。B、在項(xiàng)目定位和營(yíng)銷推廣上，確立區(qū)域代表性樓盤形象，打造不可復(fù)制的個(gè)性內(nèi)涵和人文附加值，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，增加競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下的抗沖擊能力。運(yùn)用營(yíng)銷規(guī)避手法。鐵路噪音、橡膠廠視覺(jué)和空氣的污染，項(xiàng)目西向環(huán)境條件為本項(xiàng)目最弱， 此方向上規(guī)劃項(xiàng)目最高級(jí)形態(tài)——小高層似有不妥，無(wú)論從小高層自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)還是項(xiàng)目整體價(jià)值提升都有不小的負(fù)面影響。但從規(guī)避新項(xiàng)目沖擊和優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)速率角度看，本項(xiàng)目宜縮短操作周期，緊湊安排開工、認(rèn)購(gòu)、開盤、銷售等相應(yīng)工作。（三）、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避加快開發(fā)銷售速度。無(wú)論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁村改造等情況看，李滄區(qū)廣闊的開發(fā)空間孕育著無(wú)限商機(jī)的同時(shí)，對(duì)于個(gè)案來(lái)講也埋伏著難以預(yù)料的潛在威脅。本項(xiàng)目攜規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營(yíng)銷威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤所有的成長(zhǎng)性元素，在這樣一個(gè)區(qū)域商品房青黃不接的階段內(nèi)只要用心運(yùn)作完全可以樹立區(qū)域領(lǐng)軍樓盤形象，取得項(xiàng)目營(yíng)銷和開發(fā)品牌雙豐收。B、區(qū)域尚無(wú)代表性樓盤。擴(kuò)張就是機(jī)遇，競(jìng)爭(zhēng)也是潛力。毋庸置疑，市內(nèi)四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場(chǎng)擴(kuò)張的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，從青島本土地產(chǎn)大鱷——海信對(duì)李滄區(qū)項(xiàng)目資源的鯨吞策略就可見(jiàn)一斑。在青島房產(chǎn)大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密度大，大多數(shù)區(qū)域基本無(wú)規(guī)模項(xiàng)目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過(guò)拆遷改造不定期、緩慢地產(chǎn)生部分中小型項(xiàng)目地塊外，大多只能是見(jiàn)縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價(jià)位將進(jìn)一步抬高。還有東側(cè)的三豐毛紡廠問(wèn)題，如果任其阻隔將是本項(xiàng)目最大的遺憾，如果在四期開發(fā)中可以吃進(jìn)，并在本期開發(fā)中加以澄清，形成與滄口公園的零距離接觸，應(yīng)當(dāng)對(duì)本期開發(fā)產(chǎn)生難以估量的巨大促動(dòng)力。西側(cè)的鐵路、黃海橡膠廠產(chǎn)生的噪音和可能的空氣污染將是削減項(xiàng)目營(yíng)銷力不可回避的現(xiàn)實(shí)，從這個(gè)角度看，項(xiàng)目西部小高層的規(guī)劃布局就有點(diǎn)不妥。由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，視覺(jué)和人文環(huán)境較差，所以也應(yīng)看到本項(xiàng)目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢(shì)阻力，這與振華路商業(yè)街上的北苑風(fēng)景項(xiàng)目是截然不同的。本項(xiàng)目自身除了會(huì)所外也未設(shè)置一定量的商業(yè)配套，這對(duì)于規(guī)模宏大（1—4期居住人口將達(dá)近萬(wàn)人）的居住社區(qū)是一種不足。劣勢(shì)（W）A、商業(yè)配套相對(duì)較弱。這是本項(xiàng)目三期開發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從規(guī)劃圖和產(chǎn)品單體圖來(lái)看，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃上精益求精，無(wú)論從布局、單體、自身配套還是中庭設(shè)計(jì)、園林景觀的均好性等各方面，傾注了大量的心血，因而開發(fā)的起點(diǎn)就是一個(gè)高品質(zhì)的樓盤形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域第一個(gè)規(guī)模、品質(zhì)兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)樓盤，必將激起潛在消費(fèi)者的極大共鳴。E、項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。㎡，水面2800㎡，園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂(lè)的中心，于2003年7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費(fèi)開放，成為周邊數(shù)萬(wàn)居民健身娛樂(lè)休閑交流的絕佳場(chǎng)所。項(xiàng)目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備，最資利用的是滄口公園對(duì)過(guò)的青島市三中，可以成為本項(xiàng)目推廣的一個(gè)借力點(diǎn)。工作、生活交通線順暢無(wú)阻，縮短了與各種中心城區(qū)的距離。B、交通便捷通達(dá)。（二）、地塊分析優(yōu)勢(shì)（S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。西向由于一路之隔就是膠濟(jì)鐵路和黃海橡膠廠，是本項(xiàng)目難以規(guī)避的不利點(diǎn)，需審慎處理。四、 項(xiàng)目地塊SWOT分析（一）、地塊現(xiàn)狀描述項(xiàng)目位于青島市西北部，李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處（原國(guó)棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山；項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)入場(chǎng)地平整、管線預(yù)埋施工階段。曉翁村項(xiàng)目（海信鐘情于此）的商品房開發(fā)如果實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)在本案后期出現(xiàn)，亦應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。（二）、區(qū)域樓盤項(xiàng)目可比樓盤序號(hào) 案名 地址 起價(jià) 均價(jià) 戶型面積 開發(fā)性質(zhì) 備注1 北苑風(fēng)景 振華路 原3500 商品房 結(jié)案2 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結(jié)案3 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：規(guī)劃中的南嶺風(fēng)情永平家園在區(qū)段上與本案相差無(wú)幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)行中，其尾盤銷
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