某地產策劃方案-資料下載頁
2025-05-02 00:39本頁面
【正文】 ，應當對本期開發(fā)產生難以估量的巨大促動力。機會（O）A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。在青島房產大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密度大，大多數(shù)區(qū)域基本無規(guī)模項目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產生部分中小型項目地塊外，大多只能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價位將進一步抬高。巨大的投資置業(yè)風險壓力和房產上市量的嚴重不足，促使市場熱點范圍向其他區(qū)域擴轉。毋庸置疑，市內四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場擴張的下一個戰(zhàn)場，從青島本土地產大鱷——海信對李滄區(qū)項目資源的鯨吞策略就可見一斑。甚至下屬五市如即墨等房產市場也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒有理由繼續(xù)平庸下去。擴張就是機遇，競爭也是潛力。本項目借房產市場北擴之際當可順風順水。B、區(qū)域尚無代表性樓盤。勝利花園、永馨園已經是昨日黃花且市場影響作用不大；永平家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無環(huán)境優(yōu)勢，從現(xiàn)認購階段看也只能是市場跟風補缺者；，因其區(qū)位、環(huán)境與本項目尚不在一個完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產的品牌效應外，南嶺風情缺乏部分領軍樓盤品質、環(huán)境俱佳的必要內涵，不足以對本項目形成大的威脅；，但其規(guī)劃、產品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場階段性居住需求，絕難成為代表性樓盤。本項目攜規(guī)模、規(guī)劃、產品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營銷威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤所有的成長性元素，在這樣一個區(qū)域商品房青黃不接的階段內只要用心運作完全可以樹立區(qū)域領軍樓盤形象，取得項目營銷和開發(fā)品牌雙豐收。威脅（T）不定期土地上市。無論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁村改造等情況看，李滄區(qū)廣闊的開發(fā)空間孕育著無限商機的同時，對于個案來講也埋伏著難以預料的潛在威脅。項目資源的相對充盈，也就預示了競爭項目的不確定性，動態(tài)變化將產生無形的壓力，如何規(guī)避同質新項目上市的沖擊風險，會是本項目自始至終的一大課題、。（三）、風險規(guī)避加快開發(fā)銷售速度。隨著永平家園項目的漸次去化，區(qū)域內商品房供應基本處于暫時的空白狀態(tài)，除南嶺風情項目外，相應規(guī)模品質的項目難以在短時間內出現(xiàn)，對于本項目來講是可遇不可求的大好時機，既可以保持相對較寬松的運作空間，又可以尋求較大的利潤實現(xiàn)。但從規(guī)避新項目沖擊和優(yōu)化資金運轉速率角度看，本項目宜縮短操作周期，緊湊安排開工、認購、開盤、銷售等相應工作。尋求局部規(guī)劃調整。鐵路噪音、橡膠廠視覺和空氣的污染，項目西向環(huán)境條件為本項目最弱， 此方向上規(guī)劃項目最高級形態(tài)——小高層似有不妥，無論從小高層自身價值實現(xiàn)還是項目整體價值提升都有不小的負面影響。如有可能，建議作局部調整，將小高層部分置于地塊東方向上，更利于對滄口公園效應的最大利用和整體利益最大化的追求。運用營銷規(guī)避手法。A、引領新的居住時尚，倡導一種同城市商業(yè)、娛樂等中心繁華地帶若即若離的居住理念，借此消減項目周邊和自身商業(yè)配套娛樂氛圍較弱和居住適宜性相對不足的弱點。B、在項目定位和營銷推廣上，確立區(qū)域代表性樓盤形象，打造不可復制的個性內涵和人文附加值，占領區(qū)域市場制高點，增加競爭市場狀態(tài)下的抗沖擊能力。五、 項目規(guī)劃狀況（一）、規(guī)劃情況用地平衡及經濟技術指標 項 目 數(shù) 量 單 位 所占比重 備 注總 用 地 78000 平方米 公共綠地 29734 平方米 建筑密度 容 積 率 日照間距 ≥ 側向間距 層高 住宅面積 多層： 68074 平方米 合計：79393 平方米 小高層：11319 平方米 公建面積 2321 平方米 總戶數(shù) 870 戶 停車位 2784 個 總建筑面積 81714 平方米 不含閣樓、地下室總可售面積 79393 平方米 以5+6+1的多層住宅為主，共26棟，多層23棟，其中8棟5+1多層，15棟6+1多層；3棟11+1小高層住宅。小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數(shù)：2—3個，以3個居多。停車位應包括地上車位和地下車庫兩部分，且以地下車庫居多，地下車庫8 /
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