【正文】 2） 外圍道路的戶外宣傳包裝與市政部門聯(lián)系落實農(nóng)業(yè)東路和第三城市中軸線沿線的戶外廣告牌使用權，占據(jù)有利地形，在現(xiàn)場包裝上壓倒對手。同時，售樓部的外形應與項目的整體建筑風格相協(xié)調(diào)。C．工地圍閉除示范區(qū)的兩牌住宅外，商業(yè)街東面的住宅工地全部用圍墻封閉，并用噴畫進行包裝。提前將項目的商業(yè)配套對客戶進行展示，展示完善的社區(qū)配套，彌補項目周邊目前配套不足的缺點。使商業(yè)街的建筑部分能在公開發(fā)售（暫定為9月26日）前完成。建議在盡可能節(jié)省成本的前提下，擴大示范區(qū)的展示面，加強展示力度。階段性贈送管理費計劃 由于本項目管理費相對較高，為了在一定程度上減輕客戶購買的心理壓力，可考慮階段性地贈送兩年至三年管理費的方式（可將這部分支出的成本先打入樓價，而客戶對于樓價增加幾千元/套并不敏感，多會認為是發(fā)展商讓利），而兩、三年后等市場上更普遍地接受管理費貴的事實以及業(yè)主的經(jīng)濟積蓄又上一個臺階時，收取合理的管理費已不會是太大的問題。至于基本標準的普通按揭的折扣應為面價96折或者是其他折扣，可根據(jù)開售前的市場情況變化而定。三、付款方式及折扣設定折扣控制普通按揭付款根據(jù)鄭州最高按揭成數(shù)及按揭年限而擬定，一次性付款則建議在從落定至交樓期間內(nèi)支付，首付20%，其余樓款在此期間內(nèi)每兩個月平均分期支付。成交目標均價：4020元/平方米價格升幅：+%出貨比例：35％銷售面積：17220平方米銷售金額：80，761，800元第三階段：農(nóng)歷新年后至項目清盤由于此時現(xiàn)場工程進度已能配合一定的硬件展示，而且項目一直維持較好的銷售勢頭，為價格提升提供充份的支持。二、整體售價水平和各階段價格控制在價格控制方面，建議采用分三段式低開高走的策略：第一階段：內(nèi)部認購期至公開發(fā)售在這階段中，由于工程進度及產(chǎn)品的展示不足，敝司建議以較為優(yōu)惠的價格入市吸引客戶。8）社會公關活動售樓部現(xiàn)場真人show9）目標客戶公關活動A． “【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列長效活動——精英沙龍B． “【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動五——“荷理活”巨星圣誕化妝舞會（新增部分）C． “【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動六——“佛羅倫薩之夜”意大利歌劇欣賞（新增部分）10）客戶體驗營銷傳播（新增部分）【聯(lián)盟通訊】【目標】雜志系列專題連載——“聯(lián)盟生活體驗”以上內(nèi)容應根據(jù)市場變化情況等而調(diào)整——價格策略篇——一、 價格定位的原則在本項目的整體價格定位及各階段價格控制策略方面，考慮到本項目的成本較高的現(xiàn)狀，以及離開售的時間還有相當一段時間，而且相當多的產(chǎn)品要素還未確定，故在此暫按貴司理想的實收價4000元/平方米（毛坯房）計。5）主題A． 新亞洲院落——生態(tài)環(huán)保健康系列，黑川紀章生命原理建筑設計理念的具體深化演繹B． 新亞洲院落——國際示范社區(qū)生活享受系列通過全面展示項目內(nèi)的會所配套、商業(yè)街，和項目周邊的各種配套展現(xiàn)生活在【聯(lián)盟新城】里面的享受（以前是“中原3）目標客戶A． 成交的業(yè)主B． 暫未成交的登記客戶C． 廣告宣傳所帶來的新客戶D． “U－TOWN CLUB”尊尚會會員E． 泛銷售所帶來的新客戶F． 資源客戶發(fā)動來的新客戶G． 口碑傳播的客戶H． 市民4）部署A． 根據(jù)前期營銷情況，調(diào)整營銷布署。5） 主題“新亞洲院落”別墅級洋房 系列細化賣點展示（細化了新亞洲院落的賣點，以前是簡單提到“新亞洲院落”公開發(fā)售）A． 別墅級的私家花園B． 別墅級的室內(nèi)空間C． 別墅級的公共配置D． 別墅級的建筑科技6）廣告A． 戶外廣告——考慮到戶外廣告的相對穩(wěn)定展示特性，延續(xù)以“新亞洲院落”及本項目名稱等為主展示B． 報紙廣告C． 電視廣告D． 直郵廣告E． “U－TOWN CLUB”尊尚會會刊郵寄F． 行業(yè)雜志廣告發(fā)布7）媒體炒作項目類媒體炒作——配合報紙廣告上的賣點展示，進行產(chǎn)品細節(jié)品質(zhì)的報道與展示（把以前“內(nèi)部認購倍受追捧、公開發(fā)售萬眾期待”的炒作部分去掉了）8）社會公關活動（新增部分）A． 聯(lián)盟新城杯足球賽決賽B． 【聯(lián)盟新城】全國同時發(fā)售9）目標客戶公關活動（新增部分）A． “【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動三——米蘭站翡翠華彩女人B． “【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動四——中秋派對10）客戶體驗營銷傳播（新增部分）【聯(lián)盟通訊】【目標】雜志系列專題連載——“聯(lián)盟生活體驗”第五階段：保溫持續(xù)強銷期1）時間：公開發(fā)售后數(shù)個月內(nèi)2）目的A． 保溫穩(wěn)定持續(xù)旺銷。B． 提升品牌延伸力及良好的口碑傳播力，為后續(xù)持續(xù)旺銷打下堅實基礎。7）媒體炒作項目類媒體炒作——深化別墅級的低密度、別墅級的私家花園設計、別墅級的室內(nèi)空間設計等，并進一步展現(xiàn)“新亞洲院落”三進式的設計理念。5）主題A． 國際設計聯(lián)盟——黑川紀章的手筆——新亞洲三進式院落設計B． 別墅級洋房是洋房，更是別墅6）廣告A． 戶外廣告——考慮到戶外廣告的相對穩(wěn)定展示特性，延續(xù)以“新亞洲院落”及本項目名稱等為主展示。C． 讓目標客戶群及市民認同本項目的全部綜合賣點。3）目標客戶A． 資源客戶B． 泛銷售所帶來的目標客戶C． 房地產(chǎn)、媒體及相關行業(yè)人士D． 廣告宣傳所帶來的新客戶E． 溫州購房團的客戶F． “U－TOWN CLUB”尊尚會會員G． 市民4）部署推進泛銷售營銷計劃來吸納目標客戶群及加強口碑傳頌,啟動資源客戶營銷及口碑傳頌5）公眾媒體推廣主題（有所改動，并且新增一些內(nèi)容）A． 中國第一連鎖品牌旗艦項目——【聯(lián)盟新城】——通過“六大聯(lián)盟”體現(xiàn)超前的開發(fā)理念，超強的實力組合、豐富的資源平臺以及全國性的房地產(chǎn)項目品牌B． 黑川大師擬將聯(lián)盟新城作為2008年第五屆國際住宅博覽會中國的參展作品（新增部分）6）廣告A． 戶外廣告（以“新亞洲院落”及本項目名稱等為主展示）B． 大河報硬性報紙廣告(【六大聯(lián)盟】的生活模式系列的解剖)7）媒體炒作圍繞【六大聯(lián)盟】模式帶來的國際級社區(qū)的領先生活方式進行深入炒作，著重體現(xiàn)國際設計聯(lián)盟的組合優(yōu)勢8）社會公關活動（新增部分）A． 聯(lián)盟新城足球賽初賽B． 【聯(lián)盟新城】水上趣味奧運會9）目標客戶公關活動“【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動一——U－TOWN CLUB成立儀式暨國際美食節(jié)（以前是大型酒會）A． 【U－TOWN CLUB】成立儀式B． 辦理【U－TOWN CLUB】登記入會手續(xù)C． 【U－TOWN CLUB】旗下的高檔會所介紹和現(xiàn)場展示D． 【聯(lián)盟新城】現(xiàn)場咨詢和進行客戶調(diào)查登記E． 時尚show（以上AE都是新增部分）10）客戶體驗營銷傳播（新增部分）【聯(lián)盟通訊】【目標】雜志系列專題連載——“聯(lián)盟生活體驗”第三階段：高溫/強勢蓄客期1）時間：2004年9月1日——9月26日2）目的A． 讓目標客戶群及市民認同本板塊價值與樓價價格的關系。8）社會公關活動（把公關活動進一步細分為社會公關活動和目標客戶公關活動）A． “加入建業(yè)，與建業(yè)共同成長”——【河南建業(yè)】、【中城聯(lián)盟】聯(lián)合招聘泛銷售專員（以前是“聯(lián)盟新城杯建業(yè)會少年藝術花會”）B． 【河南建業(yè)】與【中城聯(lián)盟】共同制定國際級社區(qū)十 大標準發(fā)布會及聯(lián)盟新城產(chǎn)品介紹會C． 聯(lián)盟新城杯足球賽報名（新增部分）9）目標客戶公關活動A． VIP卡正式頒發(fā)酒會B． CDMA移動電話促銷活動10）客戶體驗營銷傳播（新增部分）【聯(lián)盟通訊】【目標】雜志系列專題連載——“聯(lián)盟生活體驗”第二階段：蓄水/二次升溫期1）時間：2004年8月1日——2004年8月30日2）目的A． 宣傳【六大聯(lián)盟】，以超強勢的資源組合，令社會相信【聯(lián)盟新城】具備成為“國際示范社區(qū)”的條件B． 創(chuàng)建【U－TOWN CLUB】，同時將【建業(yè)會】包裝提升為【建業(yè)城市VIP會】，提升項目形象。——銷售推廣篇——一、銷售階段劃分按招項目工程接點，將本項目首次公開發(fā)售前后主要的推售階段分為以下五個階段：第一階段：蓄水/首次升溫期（開售前3個月）第二階段：蓄水/二次升溫期（開售前2個月至開售前1個月）第三階段：高溫/強勢蓄客期（開售前1個月）第四階段：引爆/公開發(fā)售強銷期（公開發(fā)售當周）第五階段：保溫/持續(xù)強銷期（公開發(fā)售后數(shù)個月內(nèi)）二、分階段介紹以下將各階段相關部署進行介紹，詳細的媒體炒作、公關活動等內(nèi)容已在前述介紹，本處僅為標題式布署展示。進行專人跟進服務、上門演示項目產(chǎn)品、提供集團購房優(yōu)惠等，以刺激他們對本項目的購買意，進一步深化本項目的直效營銷效果n 溫州購房團等的挖掘與吸納n 成立“U－TOWN CLUB”的會員招募操作方式：對于本批客戶成交享受額外優(yōu)惠，由本批客戶介紹成交則可享受獎勵計劃，將采用直郵項目資料、上門介紹、電訪、內(nèi)部認購折扣介紹、團購折扣介紹、介紹成交獎勵情況介紹等方式推進目的：聚集人氣，儲備客源，為公開發(fā)售的市場引爆做準備第三步：市場客戶發(fā)動經(jīng)由以上兩步的客戶發(fā)動，已奠定一定的銷售基礎及市場口碑傳播基礎，因此，第三步旨在造就市場轟動效應。備注：詳細操作請參照見泛銷售標準化操作手冊第二步：資源客戶發(fā)動（即大客戶營銷）針對人群：n 發(fā)展商關系客戶：包含房地產(chǎn)管理部門、政府關系客戶、項目有關的合作單位客戶n 發(fā)動其他資源客戶團購：如可針對河南建業(yè)原有業(yè)主，集團員工及親屬，建業(yè)球迷，建業(yè)學校的家長。n 組織專場現(xiàn)場招聘會，通過現(xiàn)場介紹、項目參觀，讓應聘人員認識品牌，鼓動其對項目的銷售熱情。n 所有培訓的銷售人員，必須要通過正式考核，領取“聯(lián)盟新城營銷專員資格證”方可上崗，以推動學習積極性，減免推銷中的失誤，利于維