某地產(chǎn)策劃方案-在線瀏覽
2025-06-19 00:39本頁(yè)面
【正文】 使用空調(diào)取暖的家庭占48%。因著青島獨(dú)特的城市發(fā)達(dá)程度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，青島房產(chǎn)市場(chǎng)起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產(chǎn)龍頭，成熟度極高。一是新的土地審批制度較早在青島實(shí)施，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)行，土地招拍掛成為青島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場(chǎng)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確立了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使開發(fā)向著規(guī)模、品牌靠攏。二是有序、高層次的開發(fā)促進(jìn)了青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來(lái)投資置業(yè)者融入這片熱土。僅僅從青島銷售價(jià)格漲勢(shì)就可見(jiàn)一斑。青島是一個(gè)極具歷史和個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于配套、環(huán)境等原因房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且大多初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，逐步向商品房開發(fā)過(guò)渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看開發(fā)運(yùn)作、升值空間較大。本項(xiàng)目位于青島房產(chǎn)市場(chǎng)末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。C、市場(chǎng)需求旺盛。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開發(fā)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以用購(gòu)銷兩旺來(lái)形容房產(chǎn)市場(chǎng)。一是市場(chǎng)的成熟運(yùn)作、良性開發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大、居民購(gòu)買力的堅(jiān)挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開發(fā)熱潮吸引外來(lái)人員包括務(wù)工務(wù)商和投資客的青睞。D、整體運(yùn)營(yíng)水平較高，特色鮮明。無(wú)論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項(xiàng)目定位還是規(guī)劃建設(shè)、營(yíng)銷推廣等等各個(gè)環(huán)節(jié)，青島開發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營(yíng)銷力……方方面面的整合營(yíng)銷效力。這也是外來(lái)置業(yè)增多不可忽視的原因之一。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力,逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。李村城區(qū)內(nèi)的北方國(guó)貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購(gòu)物中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購(gòu)物中心。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心，并建成市級(jí)商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。以現(xiàn)滄口體育場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概況開發(fā)概況序號(hào) 案名 地址 起價(jià) 均價(jià) 戶型面積 開發(fā)性質(zhì) 備注1 北苑風(fēng)景 振華路 原3500 商品房 結(jié)案2 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結(jié)案3 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售5 百通馨苑 金水路 3400元 80—150 商品房 在建6 南嶺風(fēng)情 重慶中路北部 規(guī)劃中 商品房 規(guī)劃1 天惠府 書院路 3155 61—145 經(jīng)濟(jì)適用房 在售2 晟業(yè)家園 長(zhǎng)嶺路 未開盤 78—120 經(jīng)濟(jì)適用房 在建3 聚富苑 夏莊路北段 未開盤 104—140 經(jīng)濟(jì)適用房 在售4 金水翠園 金水路 2540 經(jīng)濟(jì)適用房 在售5 福林苑小區(qū) 青山路 未開盤 60—128 經(jīng)濟(jì)適用房 在建6 金秋小區(qū) 巨峰路 2890 經(jīng)濟(jì)適用房 在售7 書院路 2880 125—140 經(jīng)濟(jì)適用房 在售8 廣業(yè)小鎮(zhèn) 延壽宮路 2500 118—138 經(jīng)濟(jì)適用房 在售 結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。特點(diǎn)A、市場(chǎng)層次較低，發(fā)展空間大。截至目前，僅僅有屈指可數(shù)的幾個(gè)中小型樓盤。B、商品房市場(chǎng)方興未艾，開發(fā)水平較低。小型項(xiàng)目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬(wàn)㎡）的北苑風(fēng)景項(xiàng)目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見(jiàn)，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國(guó)道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類住房（，滿足上區(qū)域900萬(wàn)平米住宅、9萬(wàn)余戶20多萬(wàn)人采暖問(wèn)題）。此類地塊項(xiàng)目將陸續(xù)不定期的投入到市場(chǎng)環(huán)節(jié)中，結(jié)束類似海信北苑風(fēng)景項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的開發(fā)格局。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)狀況（一）、區(qū)域界定就本項(xiàng)目來(lái)講，合適的市場(chǎng)區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側(cè)膠州灣的圍合地帶。因
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