【正文】 IP客戶認購書、銷售合同等銷售過程中可能簽署的協(xié)議。代理商：提出推廣經(jīng)費預(yù)算、媒體投放、廣告信息組合、廣告策略、地盤包裝、廣告制作的初步建議，協(xié)助發(fā)展商決策以上建議，及廣告設(shè)計方案、監(jiān)控廣告制作效果。投放計劃包括整體廣告費用比例、分階段廣告投放計劃、分媒體投放比例。廣告公司：樓盤整體推廣的廣告工作構(gòu)思；設(shè)計制作銷售所需資料、工具。參與單位及職責(zé)分工：發(fā)展商：提供設(shè)計所必要的資料；決策設(shè)計方案；監(jiān)控制作效果。代理商：提出賣場包裝方案，協(xié)助發(fā)展商決策賣場設(shè)計方案及監(jiān)控制作效果。建筑施工單位：負責(zé)銷售前工程進度的配合及園林等施工進程的配合。D、營造賣場：賣場：包括整改售樓處、工地現(xiàn)場，并需要施工進度的配合。C、落實銷售過程必備條件銷售前必須確定：按揭銀行，成數(shù)及年限利率等，物業(yè)管理公司和收費標準等。參與單位及職責(zé)分工：發(fā)展商：組織施工，落實財務(wù)運作；監(jiān)控施工，控制成本預(yù)算；代理商：從銷售角度提出設(shè)計方案修正建議，為發(fā)展商提供決策，根據(jù)銷售進程，提出施工進度要求，協(xié)助發(fā)展商決策；建筑規(guī)劃設(shè)計公司：規(guī)劃、設(shè)計建筑；園林設(shè)計單位：設(shè)計園林；監(jiān)理公司：監(jiān)控施工質(zhì)量，協(xié)助發(fā)展商；施工單位：管理施工現(xiàn)場，負責(zé)施工。（9）銷售人員培訓(xùn)到位。（6）項目的“三個一工程”順利完成“三個一工程”：一座包裝完畢的售樓處進行簡單調(diào)整；一個具有廣告攔截作用的工地現(xiàn)場；一道靚麗的園林景觀；（7）前期良好的媒體造勢：落實關(guān)于地盤包裝、圍墻、展板、報紙廣告、電視廣告、戶外廣告牌、車體、區(qū)域POP廣告、等所有廣告形式的設(shè)計制作等。同時涉及資料包括：按揭成數(shù)、年限、利率、按揭手續(xù)費收取標準、所需客戶提供的資料清單、公證費收費標準等。樓書：數(shù)量： 1000本 規(guī)格：30㎝21cm12（六頁） 質(zhì)地：磨沙（250）B、單張：宣傳單張是一本經(jīng)過濃縮的樓書，項目標志、賣點、效果圖（外觀圖）等內(nèi)容都可以在項目單張中得到體現(xiàn)，在單張的選用，我公司建議盡量采用較大尺寸的宣傳單張，在印刷上盡量采用較為穩(wěn)重、典雅、時尚的顏色。樓書的印刷數(shù)量一般為項目可售套數(shù)的10倍。一般而言，可有以下幾種表現(xiàn)形式：A、售樓書：是項目銷售資料中的主要表現(xiàn)形式，其主要內(nèi)容一般包括：項目基本資料（效果圖、文化背景、商業(yè)氛圍）、項目主要賣點及其他內(nèi)容。必須落實，才能進行銷售。（2）、規(guī)劃設(shè)計方案：園林設(shè)計方案、智能化設(shè)施設(shè)備方案，物業(yè)管理方案等，這些方案都是涉及產(chǎn)品的核心內(nèi)容，產(chǎn)品的賣點，客戶最需要了解的方面，同時也是對銷售有促進作用的方面。良好的銷售條件是項目實現(xiàn)順利銷售的重要因素之一，根據(jù)之前積累的經(jīng)驗，我們認為本項目的銷售前提條件應(yīng)具備以下幾點：（1）、策劃方案：包括市場調(diào)研方案、項目定位方案、項目包裝方案、銷售推廣方案等，必須在商業(yè)開始銷售前落實可執(zhí)行的內(nèi)容，由哪些合作方執(zhí)行及完成時間。入市之后，在目標均價水平既定的前提下，運用價格策略，“爬坡式”穩(wěn)健上升，從心理上催促有效需求趕快落訂，這樣能在保證均價水平的前提下，在最短的時間內(nèi)提高銷售率至理想的水平。入市前期，可以充分利用項目作為小高層住宅在漢中區(qū)域的優(yōu)勢，先前推出的住宅房屋可以帶動商業(yè)，以積聚人氣，提高到場客戶的成交率。相信更能吸引市場關(guān)注，使項目商業(yè)整體銷售處于較為穩(wěn)健與有利的地位。永清之前推出的住宅項目，多半受到永清人民的親睞，本項目將建成的是17層的小高層，項目在位置上較具優(yōu)勢，位于漢中城區(qū)西部商業(yè)圈西環(huán)路，西環(huán)路對漢中整個區(qū)域來說，起著舉足輕重的作用，西環(huán)路也可以叫作“建材一條街”。在針對客戶的策略上，建議采用“永清場起動及主導(dǎo)，周邊城鎮(zhèn)輔助及推動”的策略。（貼身管家服務(wù)：起源于法國，享譽世界，于英倫之后傳到美、德，成為家政服務(wù)的經(jīng)典，只有世襲貴族和有爵位的名門才能享受） 第七章、項目總體營銷策略一、總體指導(dǎo)思想在單位總體的推售方式上，采用低價入市，按周期上浮 的方法，即根據(jù)永清場情況，對項目銷售不同階段進行劃分，并在各個不同階段按照不同的策略對項目可售商業(yè)進行銷控，以達到保持現(xiàn)場成交氣氛及令項目持續(xù)性旺銷的目的。森林新都孔雀城的物業(yè)服務(wù)單位是具有國家一級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的自有物業(yè)品牌，為每位業(yè)主提供24小時全方位管家式服務(wù)模式，以五星級物業(yè)服務(wù)為標準，呈現(xiàn)全球品牌化、國際化的服務(wù)理念，為尊貴業(yè)主提供無微不至的誠意服務(wù)。而且，整個社區(qū)中的樹種，相當一部分是原生樹，另一部分是我們聘請園林專家到內(nèi)蒙、山東、東北等全國各地走訪，尋覓而來的大型珍貴樹種，形成高低錯落步移景異的立體豐富的景觀環(huán)境。并在社區(qū)中設(shè)計了適應(yīng)不同年齡需求的健身活動場地，完善全齡社區(qū)的理念。五、園林：核心點：一主軸帶多組團，戶戶瞰景，享受最優(yōu)質(zhì)的景觀資源；景觀小品、雕塑貫穿其中，塑造豐富多樣的園林景觀；原生樹、珍貴樹種移植，不惜成本打造高品質(zhì)社區(qū)園林；在園林設(shè)計中，仍延續(xù)項目法式古典主題元素，同時配以更符合中國人的審美需求和游園習(xí)慣的中式元素，與建筑高雅的氣質(zhì)相匹配。，面積適中與區(qū)域內(nèi)洋房、高層同等面積產(chǎn)品相比其居住價值與性價比優(yōu)勢更為突出。這些優(yōu)勢是其他項目都不可能實現(xiàn)的。每戶設(shè)計均與社區(qū)園林相結(jié)合，確保戶戶瞰景，享受優(yōu)質(zhì)的景觀資源。因此，項目在具體的施工工藝上更是不惜成本，立面用材采用葡萄牙米黃，一廊、一角、一柱皆是用心之作，建造檔次和標準深入到社區(qū)的每一個細節(jié)當中。法式古典主義以設(shè)計精湛，宏偉大氣著稱，由于對設(shè)計細節(jié)以及材料工藝的要求非常之高，成本大，施工周期長，所以豪宅采用法式風(fēng)格居多，如北京的遠洋lavie，財富公館、綠城御園等項目，再如位于固安同屬孔雀城品牌的大湖項目也是法式建筑風(fēng)格，現(xiàn)在售價已達到25000元/㎡。在建筑風(fēng)格元素方面，考慮到建筑的外在形象與氣質(zhì)在一定程度上代表了居住著的社會階層與身份象征。三、建筑核心點：法式風(fēng)格是頂級住宅專屬符號，凸顯產(chǎn)品品質(zhì)價值；永清首個運用法式古典主義建筑風(fēng)格，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)標桿社區(qū)；在建筑設(shè)計方面，為了提高低密居住的私密性與豐富的視覺感官享受，在產(chǎn)品研發(fā)階段我們采用了市場少有的臺地設(shè)計方式，使聯(lián)院產(chǎn)品形成了前三后四多層次的樓座格局。就連廊坊、固安等區(qū)域的低密社區(qū)也已幾乎售罄，而且售價已到25000元/平米（孔雀城大湖25000元/平米）。像現(xiàn)在大興區(qū)域的各類低密社區(qū)，多為洋房、疊拼等衍生產(chǎn)品?？兹赋瞧放剖沁M入永清的首個國內(nèi)10強品牌企業(yè)，同時也是國內(nèi)首個在大北京深耕12年的10強品牌，在開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績方面已連續(xù)5年蟬聯(lián)環(huán)京第一，并已積累18萬業(yè)主充分說明了市場對孔雀城品牌的認可與信心！而且，孔雀城在2015年上半年以302億元的驕人業(yè)績，位居房地產(chǎn)企業(yè)百強榜第十，正式進入中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的第一梯隊，排名領(lǐng)先于龍湖、保利、融創(chuàng)等品牌房企。永清房地產(chǎn)市場管理不是很成熟，有關(guān)樓盤運作對口業(yè)務(wù)技術(shù)性要求存在不確定因素。二、劣勢永清城市居民人均收入普遍偏低，多數(shù)國有企業(yè)面臨資產(chǎn)重組，失業(yè)率有所上升。永清目前房地產(chǎn)市場需求旺盛，年齡結(jié)構(gòu)逐漸年輕化，付款方式多樣化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求偏緊，價格持續(xù)上升。同時，大紅門、亦莊產(chǎn)業(yè)園搬遷及香港霍氏集團的進駐，無不證明政府與投資者看好永清。在大北京經(jīng)濟戰(zhàn)略與政府強強聯(lián)合作用下，永清憑借其先天的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢與后天的經(jīng)濟增長驅(qū)動，成為北京城市功能、產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移重要承接區(qū)域之一。根據(jù)服裝批發(fā)市場整體規(guī)劃擬建設(shè)檔口5萬個，按平均每個檔口3名從業(yè)人員計算，從業(yè)人員將達到15萬；加上日?？土?、從業(yè)人員家屬及相關(guān)服務(wù)人群，整體人口規(guī)模將達到30萬左右。（8大市場：北京京溫服裝批發(fā)市場、北京市大紅門紡織批發(fā)市場、北京永外連發(fā)窗簾城、北京北方世貿(mào)輕紡城、北京世貿(mào)國際鞋城、北京正天興皮毛市場、北京世紀丹陛華小商品綜合市場、北京盛購禮品中心。另外，坐落在開發(fā)區(qū)內(nèi)的永清國際服裝城，占地30000畝。永清產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。在2015年2月，已至少有40多家企業(yè)確定入駐（已有5家企業(yè)率先開工建設(shè)：大基康明、惠買在線、坤鼎投資、聚信產(chǎn)融投資和寶健日用品）。由北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計與永清共同打造的專屬高新區(qū)——亦莊（3）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移——內(nèi)部增長驅(qū)動核心點：亦莊而距北京新機場只有15公里，處于臨空經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的永清區(qū)域的上升空間也絕對令人期待。將使得與臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)相配套的空港生活區(qū)，區(qū)域人居價值大大提升，未來或?qū)⒊蔀槔^中央低密區(qū)后第二個