【文章內(nèi)容簡介】 ，共有店鋪1 04家，其中空置8家。在經(jīng)營的96家店鋪中，餐飲15家（2家大酒店、8家中型餐飲、5家小餐飲），%；裝潢、裝飾材料14家，%；房產(chǎn)中介13家，%；機械、五金、建材8家，%；公司單位、煙酒店各6家，%；休閑娛樂5家，%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，%；其他有電器賣場、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車電動車專賣、燈具、刻章、汽車銷售等各2家，共17家，%。青祁路靠河埒口，天潤發(fā)附近一段比較繁華，店鋪集中在這一帶，以經(jīng)營房產(chǎn)、房屋裝修為主，服飾經(jīng)營僅有2家。店鋪總數(shù)104家面 積1580平米居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金330元/閑置率空置8家，%。經(jīng)營種類餐飲15家，%；裝潢、裝飾材料14家，%；房產(chǎn)中介13家，%；機械、五金、建材8家，%；公司單位、煙酒店各6家，%；休閑娛樂5家，%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，%；其他有電器賣場、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車電動車專賣、燈具、刻章、汽車銷售等各2家，共17家，%。店鋪所在樓層87%的商鋪在一層；二層：酒店、火鍋、浴場、醫(yī)療器械、旅館、電子游藝、咖啡、家具、茶吧；六層：名師家教。商業(yè)形態(tài)以餐飲和房屋中介、裝潢、裝飾材料、建筑材料等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)為主?；?河 路惠河路為南北走向，南至河埒口，北到錫山大橋。商業(yè)街雖比較短，但商業(yè)比較繁華，小商鋪很多，共有260家，其中空置24家。人流量比較大，主要為當(dāng)?shù)鼐用窈徒髮W(xué)生。車流量很大，主要是貨車，街道噪音污染嚴(yán)重。在經(jīng)營的236家店鋪中，餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%。其他經(jīng)營有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。除了少數(shù)的酒店、網(wǎng)吧、圖文社為二層外，整條街商鋪都只有一層。無錫工藝品制造廠一段沿街商鋪正在裝修，所以空置商鋪較多。店鋪總數(shù)260家面 積15200平米權(quán)屬關(guān)系99%租賃租 金600元/閑置率空置24家，閑置率10%。經(jīng)營種類餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%；其他經(jīng)營有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、藥品、保健品、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社等。商業(yè)形態(tài)以餐飲、香煙、服飾、美容美發(fā)為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。湖 濱 路湖濱路南北走向，北到梁溪大橋；南到山明水秀大飯店，與蠡溪路相交，街道很長，共有店鋪264家，空置59家。在經(jīng)營的店鋪有205家中：餐飲類37家（酒店9家、中型餐飲24家、小吃店3家、1家咖啡屋），占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)（9家汽車裝潢、20家汽配、1家汽車銷售）30家，%；機械、五金類34家，%；煙酒類店鋪25家，%；醫(yī)療保健類10家，%；金融類9家，%；休閑娛樂類8家，%；勞保用品、家用電器、維修類（自行車、手機）各6家，%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機關(guān)、廣播電視臺、印務(wù)等共30家，%。本街上建筑都不高，店鋪集中在一、二層經(jīng)營，一些大的工廠、機關(guān)單位占了較多位置，如：無錫海關(guān)、無錫城管、無錫廣播電視中心、無錫機床廠等。店鋪總數(shù)264家面 積3080平米居多，最小10平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金850元/閑置率空置59家，%。經(jīng)營種類餐飲類37家，占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)30家，%；機械、五金類34家，%；煙酒類店鋪25家，%；醫(yī)療保健類10家，%；金融類9家，%；休閑娛樂類8家，%；勞保用品、家用電器、維修類各6家，%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機關(guān)、廣播電視臺、印務(wù)等共30家，%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、機械配件、美容美發(fā)等，占97%左右；二層：餐飲（酒店、火鍋、）咖啡館、浴場、公司等；三層及以上：酒店、棋牌。商業(yè)形態(tài)以餐飲、機械五金、汽車業(yè)為主的商業(yè)街。建 筑 路建筑路東至紅星路，西到梁湖路，路很長，店鋪主要集中在湖濱路與蠡溪路之間段。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關(guān)門。在經(jīng)營的141家商鋪中，服飾店僅1家，餐飲類也只有6家，%；洗頭房卻有37家，%；裝飾裝潢公司15家，%；機械、五金、建材店18家，%；裝飾材料店9家，%；公司單位有8家，%；煙酒店6家，%；休閑娛樂、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，%；小百貨店4家，%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。建筑路上店鋪多為一、二層，大多數(shù)在一層經(jīng)營，店鋪比較破舊，租金雖不高，閑置率卻不低，商業(yè)不夠繁榮。店鋪總數(shù)151家面 積20平米左右居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系94%租賃租 金570元/閑置率空置10家，%。經(jīng)營種類服飾店僅1家，餐飲類6家，%；洗頭房37家，%；裝飾裝潢公司15家，%；機械、五金、建材店18家，%；裝飾材料店9家，%；公司單位有8家，%；煙酒店6家，%；休閑娛樂、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，%；小百貨店4家，%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。店鋪所在樓層一層：聚集97%的商鋪；二層：裝潢公司、網(wǎng)吧；三層以上：棋牌等。商業(yè)形態(tài)以裝飾裝潢、裝飾材料、休閑洗頭為主。商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢河埒口商圈商業(yè)街相對較多，街道很長，商圈范圍大。不過商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民服務(wù)，商業(yè)輻射力很小。店鋪租金相對較高，商鋪的閑置率居商圈之首。店鋪總數(shù)860家面 積8500平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金1125元/閑置率空置104家，%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī)療保健、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；三層以上：棋牌等。目前正在對河埒商圈進(jìn)行改造，根據(jù)無錫市總體規(guī)劃，河埒地區(qū)改造范圍為：東起大運河，西至錢榮路，南臨梁溪河，北到大池路，總面積8．7平方公里。功能定位是主城區(qū)西側(cè)主要的生活區(qū)，并承擔(dān)商業(yè)、行政、文化、休閑、娛樂等功能。根據(jù)這一功能定位，確定河埒地區(qū)改造的總體目標(biāo)是：以“兩區(qū)一帶”(河埒口核心商務(wù)區(qū)、榮巷古鎮(zhèn)文化園區(qū)、梁溪路)改造建設(shè)為帶動，用5—8年時間，通過整合河埒地區(qū)的山水生態(tài)資源、歷史文化資源、土地資源，充分利用功能優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將河埒地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的區(qū)域行政中心、繁華的商貿(mào)中心、高質(zhì)量的居住中心。四、 重點個案分析針對濱湖區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)及需求情況，我們選取以下幾個高檔住宅社區(qū)進(jìn)行對比分析：陽光城市花園地 址：建筑路紅星路口 開 發(fā) 商：江蘇陽光置業(yè)發(fā)展有限公司 小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：2006年10月18日（B區(qū)）物業(yè)類型： 小高層、高層住宅 ，多層花園洋房均 價： 5500元/平米，進(jìn) 度：A、C區(qū)現(xiàn)房，D區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房正在發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（120~140 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：商業(yè)中心、學(xué)校216。 陽光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口。為大型生活社區(qū)，可入住1500戶左右，主力面積以120140平左右的三房兩廳兩衛(wèi)為主，另有少量150平米以上的四房兩廳兩衛(wèi)和105平左右的兩房兩廳一衛(wèi)，英式風(fēng)格、270度轉(zhuǎn)角飄窗。l 目標(biāo)推廣客戶為大眾群體，案名直接用開發(fā)商名字“陽光城市花園”，利用“城市”貫名，沖淡地理位置相對偏遠(yuǎn)的直觀感覺，加以“花園”突出小區(qū)景觀，案名簡單便于接受；l 在樓房類型的推廣過程中，一期首先推出的是多層住宅，價格為4300起價，到目前為止銷售價格到4700元左右，目前已經(jīng)沒有多層樓房可賣；二期全部為高層小高層，產(chǎn)品類型上與會金通產(chǎn)品直接碰撞，預(yù)計在04年年底開盤，價格在5000元左右。新梁溪人家地 址：建筑路與青祁路交叉口 開 發(fā) 商：無錫市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：2005年1月7日物業(yè)類型： 多層、小高層、高層住宅 以及別墅均 價： 5350元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 （目前只剩4棟高層房源） 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：超市、會所、學(xué)校216。 新梁溪人家，位于建筑路與青祁路交匯處，建筑面積30萬平方。由6棟高層、2棟小高層、11棟多層、17幢三聯(lián)排、4幢雙聯(lián)排、15棟獨立別墅組成，1棟單身公寓，為中型綜合社區(qū)；l 別墅以3+1為主，價格在790012000元/m2，普通住宅以130平左右三房兩廳兩衛(wèi)為主，得房率在80%85%左右，價格由于分布小區(qū)不同位置，在48005800元不等；l 目前該項目已經(jīng)處于清盤階段，僅剩余高層部分房源l 該項目目標(biāo)客戶群體包容性較大，既有豪華別墅，也有簡單青春公寓，更有普通生活住宅，屬于綜合性社區(qū)；l 新梁溪人家為填補本區(qū)塊內(nèi)商業(yè)真空，周圍梁溪苑、紅山半島、水秀新村等成熟社區(qū)。為商店街提供足夠客源，傾心打造西南片區(qū)的消費及購物中心。金通地塊商業(yè)和這部分商業(yè)并不沖突，商業(yè)從來都是越做越旺，本案和新梁溪正好處于湖濱路和青祁路與建筑路的交匯處，可謂東西互應(yīng)，互為補充；瑜憬灣地 址：建筑路與隱秀路交叉口 開 發(fā) 商：無錫棲霞建設(shè)有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面46萬平方米 開盤日期：2007年3月15日物業(yè)類型：小高層、高層均 價： 6500元/平米進(jìn) 度： 期房銷售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（100m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：開盤認(rèn)購期，銷售一般 配套設(shè)施：體育場、幼兒園、小學(xué)、大型超市、購物商場、娛樂休閑、醫(yī)療衛(wèi)生奧林花園地 址：蠡溪路50030號 開 發(fā) 商：無錫市寶雍閣小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：物業(yè)類型： 多層、小高層均 價： 5500元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：新體育中心、超市、學(xué)校、醫(yī)院、菜場金色江南地 址：無錫市梁青路 開 發(fā) 商： 無錫鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面60萬平方米 開盤日期：物業(yè)類型： 多層、別墅均 價： 多層5000元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購買 配套設(shè)施：超市、醫(yī)院、學(xué)校五、 目標(biāo)客戶群分析由于產(chǎn)品定位還沒有確定，因此無法進(jìn)行針對性客源分析，因此在此僅針對區(qū)域市場存在的客源情況進(jìn)行簡單分析。待項目定位確定再做針對項目的針對性客源分析。一、客源分析l 當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外來人士。l 本市以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中的中級管理層、高級藍(lán)領(lǐng)。l 在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人。l 投資客。l 無錫區(qū)域的客源。l 其他周邊區(qū)域客戶?？驮幢尘埃?16。 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的精英。216。 文化領(lǐng)域的精英。216。 政治領(lǐng)域的精英。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的客戶一般有：企業(yè)主（私營企業(yè)主、公司股東、公司老板、部分國企老總級）、企業(yè)高級白領(lǐng)、金融證券等行業(yè)客戶、各類投資機構(gòu)、各類投資客。文化領(lǐng)域文化領(lǐng)域的客戶一般有：學(xué)者（教授、專業(yè)領(lǐng)域?qū)＜业龋?、醫(yī)者（醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)、醫(yī)生）、文化界人士（如作家）、媒體工作者、演藝界人士、藝術(shù)家等等。政治領(lǐng)域政治領(lǐng)域的客戶一般有：高級公務(wù)員購買動機：1) 改善居住條件。2) 事業(yè)有成、提升身價。3) 功成身退，頤養(yǎng)天年。4) 保值增值。5) 投資炒作。中高端產(chǎn)品的客源很大程度上是事業(yè)的成功者，他們在進(jìn)行置業(yè)的同時，會考慮經(jīng)濟(jì)效益，因此，保值增值無疑是所有客戶都關(guān)心的。而這些成功人士考慮置業(yè)時，第三方面因素（提升身價）無疑或多或少更會影響他們的選房。而對于客戶來說，提升身價必然是著重考慮的因素。因此，保值增值、提升身價是絕大多數(shù)客戶的共同需求。由此延伸出對產(chǎn)品的要求就是“內(nèi)部舒適典雅、外部尊貴大氣”。客源分布：l 無錫市及周邊城鎮(zhèn)私營企業(yè)主。l 區(qū)域文化領(lǐng)域的客戶。l 政府公務(wù)員和中層領(lǐng)導(dǎo)。l 農(nóng)村富裕家庭。l 企業(yè)高級管理層l 投資客?？蛻舻南M需求分析：（1）周圍的環(huán)境與景觀。通過對目前區(qū)域內(nèi)的中高端房產(chǎn)項目的調(diào)研不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)客戶會把環(huán)境作為首選。山水、林木、綠化率、容積率、建筑覆蓋率等都是客戶會考慮的。內(nèi)部的社區(qū)園林景觀也是他們考慮的范圍。