【文章內(nèi)容簡介】 38 第六部分 表格及其使用 39 一 .消 防 安 全 隱 患 通 知 39 二 .保 安 巡 視 記 錄 表 40 三 .消防中心值班記錄表 41 四 .施 工 人 員 登 記 表 42 五 .工 作 日 記 43 六 .鑰 匙 領(lǐng) 還 登 記 表 44 七 .鑰 匙 發(fā) 放 表E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 4 45 八 .消 防 安 全 檢 查 記 錄 46 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 5 第一部分 管理范圍 保安部的主要職能是負(fù)責(zé)物業(yè)的安全保衛(wèi)工作 ,其管理范圍，根據(jù)公安機(jī)關(guān)治安管理的范圍、基層保衛(wèi)組織的職責(zé)和社會(huì)治安防范責(zé)任條例的有關(guān)規(guī)定，主要包括物業(yè)保衛(wèi)、物業(yè)內(nèi)部治安秩序管理、物業(yè)內(nèi)部違法犯罪案件的查處、物業(yè)事故的預(yù)防和查處、物業(yè)消防管理、物業(yè)安全監(jiān)控室的管理六個(gè)方面。 一 .物業(yè)保衛(wèi) 物業(yè)保衛(wèi)，是指保安部組建并使用專門力量，對內(nèi)部的重要目標(biāo)、場所、出入口進(jìn)行守護(hù)或巡邏，以維護(hù)公共秩序，預(yù)防違法犯罪和治安災(zāi)害事故發(fā)生的專門工作。 物業(yè)保衛(wèi)的范圍，主要在物業(yè)內(nèi)部及物業(yè)周圍通 道部分。保衛(wèi)的主要目標(biāo)通常有物業(yè)的出入口、社區(qū)道路、庫房、停車場、商業(yè)、娛樂場所等。 物業(yè)保衛(wèi)的主要特點(diǎn)是公開性、預(yù)防性和服務(wù)性。物業(yè)保衛(wèi)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，以公開的身份進(jìn)行保衛(wèi)工作。其工作主要是掌握人員、車輛進(jìn)出的情況，控制違章物品，發(fā)現(xiàn)事故苗子，制止違法犯罪現(xiàn)象。物業(yè)保衛(wèi)的最大特點(diǎn)，是既要保衛(wèi)物業(yè)安全，又要兼顧服務(wù)，如有禮貌回答客人的詢問，為客人指路，介紹情況，處理某些簡單事務(wù)，與有關(guān)人員取得聯(lián)系等。 物業(yè)的保衛(wèi)工作分為定點(diǎn)保衛(wèi)和巡邏兩大類。定點(diǎn)保衛(wèi)指崗位固定的保衛(wèi)工作，如門衛(wèi)、停車場 及車道管理等。巡邏指保安人員在指定區(qū)域內(nèi)巡察，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線應(yīng)與固定保衛(wèi)崗位配合，根據(jù)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛(wèi)工作中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)弄清情況，防止事態(tài)發(fā)展，并及時(shí)報(bào)告保安部或其他有關(guān)部門。 二 .物業(yè)內(nèi)部治安秩序管理 物業(yè)的內(nèi)部治安管理，是指保安部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下對物業(yè)內(nèi)部的公共秩序進(jìn)行管理，以保護(hù)客戶、員工和物業(yè)的人身及財(cái)產(chǎn)安全。 物業(yè)內(nèi)部治安秩序管理還包括物業(yè)內(nèi)危險(xiǎn)物品、易燃和易爆化學(xué)品的管理、物業(yè)內(nèi)車輛交通及停 放的秩序管理和物業(yè)內(nèi)治安動(dòng)態(tài)信息的收集和處置。 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 6 三 .物業(yè)內(nèi)部違法犯罪案件的查處 保安部負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)部發(fā)生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見，報(bào)請公安機(jī)關(guān)審批。作為公安機(jī)關(guān)的基層組織，保安部還應(yīng)完成公安和安全機(jī)關(guān)交辦的各項(xiàng)任務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。 保安部在查處物業(yè)內(nèi)部違法犯罪案件的職責(zé)權(quán)限為： （一）負(fù)責(zé)刑事治安案件和調(diào)查取證工作，填寫“治安案件處理報(bào)告表”，并 提出處理意見，連同案件全部材料，報(bào)請公安機(jī)關(guān)審批； （二）組織犯罪嫌疑線索的調(diào)查； （三）查處物業(yè)內(nèi)部的破壞事 故和治安災(zāi)害事故； （四）查處物業(yè)內(nèi)部的非正常死亡事件。 四 .物業(yè)事故的預(yù)防和查處 事故指意外的損失或?yàn)?zāi)禍。物業(yè)事故 ,主要是指在物業(yè)內(nèi)部意外發(fā)生的 /造成物質(zhì)損 失和人身傷亡的變故和災(zāi)禍 . 事故具有兩個(gè)顯著特征：① 造成了一定的物質(zhì)損失或人身傷亡。相比較而言后果 較為嚴(yán)重，未造成后果的不算事故。② 事故的發(fā)生超出人們的正常設(shè)想，一般都 是意外發(fā)生的。 保安部在預(yù)防和追查事故中的職責(zé)： (一 )同總經(jīng)理行政部和工程部等部門，建立安全操作制度。開展安全檢查 ,進(jìn)行安全教育 ,防止各類事故 的發(fā)生。 (二 )協(xié)同有關(guān)部門調(diào)查治安災(zāi)害事故，屬責(zé)任事故的由有關(guān)部門處理，屬破壞或破壞嫌疑事故的，由保安部負(fù)責(zé)追查處理。 (三 )負(fù)責(zé)追查破壞或破壞嫌疑事故，處理制造破壞事故的犯罪分子。 (四 )在物業(yè)總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，積極參加自然災(zāi)害事故的搶險(xiǎn)救災(zāi)，維護(hù)秩序，及時(shí)打擊和處理乘機(jī)作亂的違法犯罪分子。 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 7 五 .物業(yè)消防管理 保安部在消防管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督下，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主”的工作原則，具體做好物業(yè)火情、火警、火災(zāi)的預(yù)防及日常一切防火安全管理工作。 （一）保安部門應(yīng)系統(tǒng)計(jì)劃物業(yè)的整體防火安全管理，根據(jù)消防部門的有關(guān) “軟、硬”件設(shè)施要求，認(rèn)真加以逐項(xiàng)落實(shí)，對重要的給水系統(tǒng)（如：豎管、消火栓、消防泵等）、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（如：煙感、溫感等）、自動(dòng)滅火系統(tǒng)（如：噴淋等），要堅(jiān)持定時(shí)定期檢查，確保這些系統(tǒng)始終處于臨戰(zhàn)實(shí)用完好有效的狀態(tài)。 （二）按照消防安全管理制度的一切要求，認(rèn)真制定、不斷完善、健全物業(yè)內(nèi)部消防管理制度和消防設(shè)備、器材的落實(shí)情況，定期檢查物業(yè)及各部門執(zhí)行落實(shí)情況。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)予以改進(jìn)，對有關(guān)部門在消防管理工作中存在的問題，隱患、漏洞應(yīng)發(fā)給安全防范整改通知書，責(zé)成進(jìn)行改進(jìn)并對整改情況進(jìn)行復(fù)查，直至落 實(shí)為止。 （三）健全物業(yè)消防組織機(jī)構(gòu)，明確專門管理人員，認(rèn)真開展對物業(yè)內(nèi)部員工消防業(yè)務(wù)知識(shí)的教育。及時(shí)記錄消防活動(dòng)的內(nèi)容、防火安全檢查、火情、火警、火災(zāi)發(fā)生的情況并設(shè)有物業(yè)要害部門、消防設(shè)施、器材等位置的物業(yè)平面圖，對物業(yè)的所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材都應(yīng)逐個(gè)登記、存檔。 （四）對外來施工單位進(jìn)行工程動(dòng)火施工的申請，要嚴(yán)格三級審批制度，按動(dòng)火作業(yè)安全管理規(guī)定，認(rèn)真審核，逐級報(bào)批并在動(dòng)火作業(yè)期間加強(qiáng)現(xiàn)場的檢查管理，同時(shí)對外來施工人員加強(qiáng)防火、動(dòng)火方面的安全宣傳，以保證安全。 六 .物業(yè)安全監(jiān)控室的管理 目前高檔物業(yè)的監(jiān)控室一般由消防控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、通信聯(lián)絡(luò)和廣播系統(tǒng)、時(shí)鐘和其他控制系統(tǒng)等 5 個(gè)系統(tǒng)并聯(lián)組成。物業(yè)安全監(jiān)控室集合了現(xiàn)代化的安全設(shè)施，可以有效地預(yù)防、發(fā)現(xiàn)控制和打擊違法犯罪活動(dòng)和災(zāi)害事件的發(fā)生，對突發(fā)事件可以作出快速反應(yīng)。 保安部在加強(qiáng)安全監(jiān)控室的管理方面，主要任務(wù)是： (一 )提出安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案； (二 )組建安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案； E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 8 (三 )制定、健全安全監(jiān)控室的管理制度和安全監(jiān)控的崗位責(zé)任制度。 第二部分 日常管理 一 .計(jì)劃管理 保安部協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理制定本物業(yè)的安全 計(jì)劃。物業(yè)安全計(jì)劃應(yīng)是一個(gè)完整的計(jì)劃，包括明確的政策及精心設(shè)計(jì)的程序、過程和活動(dòng)，以確保客戶的人身和財(cái)物的安全、員工人身和財(cái)物的安全以及物業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全。制定物業(yè)安全計(jì)劃，首先應(yīng)對構(gòu)成在物業(yè)內(nèi)的犯罪活動(dòng)、事故及引起對客戶、員工、物業(yè)傷害及損害的各種因素進(jìn)行全面的調(diào)查研究，然后結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，制定出各個(gè)部門、各個(gè)場所以及各項(xiàng)服務(wù)工作的安全標(biāo)準(zhǔn)，提出實(shí)際解決問題和處理問題的辦法，并對實(shí)際解決辦法作系統(tǒng)的闡述，從而形成切實(shí)可行的計(jì)劃。物業(yè)安全計(jì)劃是指導(dǎo)開展物業(yè)保安工作及管理的總體性的基本計(jì)劃。 保安部應(yīng)根據(jù) 實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問題以及各種變化的因素，向物業(yè)總經(jīng)理提出修改或完善有關(guān)保安工作的政策、程序、標(biāo)準(zhǔn)等方面的建議。在得到總經(jīng)理認(rèn)可后，負(fù)責(zé)對物業(yè)安全計(jì)劃的修訂。 根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的總體目標(biāo)，保安部要制定部門的年度、月度工作計(jì)劃，除有計(jì)劃地安排好基本的各項(xiàng)保安工作外，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化及物業(yè)階段性的經(jīng)營目標(biāo)，有計(jì)劃地安排階段性的工作重點(diǎn)。 保安部還應(yīng)根據(jù)物業(yè)安排的對全局有影響的、臨時(shí)性的專門工作或公安機(jī)關(guān)布置的專項(xiàng)工作制定專題計(jì)劃，報(bào)請總經(jīng)理后，在物業(yè)內(nèi)按計(jì)劃實(shí)施。 二 .組織管理 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級以及管 理體制，調(diào)整和完善保安部內(nèi)的機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置及其職責(zé)和任職要求，建立和健全物業(yè)治安委員會(huì)、消防委員會(huì)等專項(xiàng)性的協(xié)調(diào)組織，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、消防機(jī)關(guān)的聯(lián)系，形成一個(gè)完整的物業(yè)保安工作網(wǎng)絡(luò)。此外，還必須制定或不斷完善有關(guān)保安工作的各項(xiàng)規(guī)章制度。 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 9 三 .人員管理 選拔和聘用合適的人員上崗工作，加強(qiáng)員工對保安工作的責(zé)任心，通過培訓(xùn)使他們掌握本崗位工作應(yīng)有的職業(yè)態(tài)度、知識(shí)、技能。 四 .物資設(shè)備管理 管理好物業(yè)中的各種安全設(shè)備及機(jī)具，使它們始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查，及時(shí)提出修理、更換或添置的要求和 計(jì)劃。 五 .協(xié)調(diào)管理 物業(yè)保安工作涉及到物業(yè)各部門、各部位及物業(yè)外各有關(guān)機(jī)構(gòu)和部門。保安部在日常運(yùn)行和管理中應(yīng)加強(qiáng)與他們的溝通與聯(lián)絡(luò)，取得他們對物業(yè)保安工作的支持和合作。 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 10 第三部分 工作程序及流程 一 .社區(qū)內(nèi)保安人員工作程序 社區(qū)內(nèi)保安人員工作程序 ,如圖所示： 客人鬧事 可疑人物 未經(jīng)許可的 員工違紀(jì) 參觀、拍照 現(xiàn)象 訪 其 客 他 及時(shí)制止 協(xié)助迎接辦 立即報(bào)告領(lǐng)班 禮貌謝絕，同 記錄工號 或勸其離開 理訪客手續(xù) 或保安辦公室 時(shí)報(bào)有關(guān)部門 姓名、部門 事態(tài)擴(kuò)大 及時(shí)通知保安、由其決 提高警惕，保持 由保安辦 定報(bào)案或采取處置措施 距離，注意動(dòng)態(tài) 公室報(bào)人事部 作好情況記錄 說明：客人鬧事 — 客人無理取鬧、醉酒、打人。 其他可疑人物 — 偷竊、侵犯他人、賣淫等涉案嫌疑的、騷擾客人、糾纏員 工的。 二 .監(jiān)控消防設(shè)備操作程序 （一 ）交接班時(shí)，首先檢查指示燈是否全部亮，按燈檢開關(guān)，各指示燈均應(yīng)閃亮。 （二）每天自檢一次報(bào)警控制器是否正常。 （三）每次斷電后，都要核準(zhǔn)一次時(shí)間。 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 11 （四）當(dāng)故障報(bào)警發(fā)出后，值班人員應(yīng)及時(shí)按一下消音開關(guān)，消除警報(bào)音響，待故障排除后，按一下“故障復(fù)原”鍵。 （五）火警報(bào)警發(fā)出后，值班人員應(yīng)及時(shí)按下“消音開關(guān)”根據(jù)報(bào)警器發(fā)出的火警區(qū)域、部位，立即與該部門取得聯(lián)系，同時(shí)，通知警衛(wèi)去該部位查看并報(bào)保安部辦公室，等查明火警原因后，方能消除警報(bào)。（如發(fā)生火災(zāi)按“火災(zāi)”報(bào)警程序處理。） （六）在一般情況下，不得將控 制器電源關(guān)斷，打印記錄紙必須保持良好，不得中間剪斷，非值班人員不得操作機(jī)器。 （七）當(dāng)班時(shí)，無論發(fā)生故障報(bào)警或火警報(bào)警都應(yīng)作好記錄。 三 .緊急停電處置方案 緊急停電處置方案，如圖所示： 業(yè)戶室內(nèi)停電 會(huì)所停電 公共部位停電 通知總機(jī)、保安值班室，由總機(jī)報(bào) 總值班，配電間、保安部組織力量 在供電未恢復(fù)之前，各部門應(yīng)按 預(yù)案規(guī)定 執(zhí)行，堅(jiān)守崗位，確保本部位安全 物業(yè)管理員穩(wěn)定客人情 會(huì)所服務(wù)員穩(wěn)定客人 工作人員穩(wěn)定客人情緒 緒維護(hù)秩序 情緒， 維護(hù)好正常秩序保證通道暢通 巡邏保安員應(yīng)立即到財(cái)務(wù)、帳臺(tái) 等重要部位，確保該部位安全 保安部人員應(yīng)保持高度警惕 嚴(yán)防不法分子趁機(jī)破壞 恢復(fù)供電后，保安部將情況 通報(bào)總值班，并作好記錄 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 12 四 .消防工作內(nèi)容及程序 (一 ).消防檔案管理： 容： (1) 建筑物整體的各類消防工程圖紙一套 (要求齊全并在變更處注有詳細(xì)說明 )。 (2) 各部位、各職能部門防火制度；物業(yè)管理區(qū)域滅火預(yù)案；各級防火組織；物業(yè)內(nèi)配制的各種消防設(shè)備的說明書及重要參數(shù)。 (3) 物業(yè)內(nèi)外平面圖 (標(biāo)明消防通道、市政供水管網(wǎng)，水泵接合器 )。 (4) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收之詳細(xì)記錄及各類驗(yàn)收文件。 (5) 二次裝修情況。 (6) 其它（文件，法規(guī)，器材表等）。 ： (1) 所有消防檔案內(nèi)容匯總編號存于專用消防檔案柜中 ,專 人 (消防主管 )管理。 (2) 只限與本物業(yè)防火工作有密切聯(lián)系的人員查閱。 (3) 檔案補(bǔ)充、調(diào)整、改動(dòng)由專人（消防主管）負(fù)責(zé)。 （二） .消防宣傳、教育 。 ，定期播放錄像。 、演習(xí)。 （三） .消防安全檢查： 、方式、標(biāo)準(zhǔn)： (1) 班組檢查：本班組每日進(jìn)行；隨時(shí)發(fā)現(xiàn)消防隱患并立即消除。 (2) 部門檢查：每周部門領(lǐng)導(dǎo)擇時(shí)進(jìn)行一次本部門 所轄區(qū)域內(nèi)檢查，發(fā)現(xiàn)隱患。 (3) 物業(yè)檢查：每月進(jìn)行一次，由物業(yè)防火安全委員會(huì)擇時(shí)對全區(qū)進(jìn)行檢查。 (4) 保安部檢查：隨時(shí)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題以備忘錄形式（安檢記錄、隱患通知） 處理。 E:\wenkuwenkub\wenkubdata\File_Temp\20206\25\6178f7de38a545d2bf71b7d86d523905\c98507daed45e08e1ab5 13 ： (1) 各重點(diǎn)、要害部位安全情況。 (2) 安全制度執(zhí)行情況。 (3) 消防知識(shí)掌握情況。 (4) 用戶防火安全情況。 (5) 施工現(xiàn)場防火情況。 (6) 消防設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況。 五 .消防中心報(bào)警處理程序 報(bào)警信號 火警 煤氣泄漏 設(shè)備報(bào)警 通知巡邏警衛(wèi)并 切斷氣源 同去現(xiàn)場認(rèn)證 誤報(bào) 火災(zāi) 通知工程部認(rèn)證 小火 大火 立即撲救 反饋消防中心 協(xié)助工程人員現(xiàn)場認(rèn)證