【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 試點(diǎn)城市， 銅陵 有色公司成為全國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)企業(yè) ， 標(biāo)志著銅陵已經(jīng)進(jìn)入國(guó)家重點(diǎn)決策視野。 ◆ 本案政策機(jī)遇明顯 國(guó)家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇。 “十一五”期間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo) 指 標(biāo) 2022 年 年均增長(zhǎng)（ %） 指標(biāo)屬性 1 地區(qū)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)，億元） 400— 450 15— 17 預(yù)期性 2 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（ 2022 年價(jià)，元） 50000 預(yù)期性 3 財(cái)政收入（億元） 50— 55 — 18 預(yù)期性 4 五年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)（億元） 700— 800 21— 26 預(yù)期性 5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 75 12 預(yù)期性 6 進(jìn)出口總額（億美元） 21 10 預(yù)期性 7 五年累計(jì)利用外資（億美元） 10 預(yù)期性 8 五年累計(jì)利用內(nèi)資（億元） 300 預(yù)期性 9 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 16000— 17000 11— 導(dǎo)向性 10 農(nóng)民人均純收入（元） 5500— 6000 — 導(dǎo)向性 11 人口自然增長(zhǎng)率（?） 約束性 12 城市化率（ %） 70 以上 導(dǎo)向性 13 萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗 比 2022 年降低 18%左右 預(yù)期性 14 五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬(wàn)人） 10 預(yù)期性 15 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（ %） 4 預(yù)期性 ◆ 銅陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 拓實(shí)外圍環(huán)境基礎(chǔ) 銅陵未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃表明銅陵未來(lái)將 依托特色產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；圍繞城市化進(jìn)程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。通過(guò)業(yè) 態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、專業(yè)店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推廣電子商務(wù)、分銷代理、物流配送等新型營(yíng)銷方式。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭(zhēng)取國(guó)際知名商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐銅陵。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場(chǎng)、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。做大做強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，提升對(duì)全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和 帶動(dòng)力，強(qiáng)化資本擴(kuò)張和輻射功能。 到 2022 年，建成 10 大購(gòu)物中心， 500 個(gè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)；建成一批大型專業(yè)市場(chǎng)和文化休閑特色一條街；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 75 億元，年均增長(zhǎng) 12%左右；培育年 銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團(tuán) 5 個(gè)以上。 ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好 動(dòng)力 基礎(chǔ) 2022 全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全年人均生產(chǎn)總值 44870 元（折合 6459 美元），全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率 73351元 /人，比上年分別增加 5032 元和 7685 元。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由 2022 年的 :: 變化為 ： ： ，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為 %。 2022 年 1－ 12 月份，銅陵市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元， 同比增長(zhǎng) %，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 70 億元關(guān)口。其中城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) ％；縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) ％；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) ％。 銅陵市縣08年零售額比縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額14%城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額86%城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額 1－ 12 月份，銅陵市居民消費(fèi)價(jià)格較去年同期上漲 ％，其中 12 月份指數(shù)為 ，比 11 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％（處于小康水平階段），同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。 （國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況 ， 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。） 項(xiàng)目微觀 區(qū)位 分析 ◆ 周邊配套設(shè)施尚不完善 ，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展 本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂(lè)、購(gòu)物、金融、文化、教育、醫(yī) 療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑 也 未完全形成氣候。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有 建面 30 萬(wàn)平方米的 柏莊春暖花開 ，西面是萬(wàn)泰集團(tuán)開發(fā)的 萬(wàn)泰翡翠城。 ◆ 對(duì)內(nèi)、對(duì)外道路交通便利 ，直接影響和輻射蕪湖等市外市場(chǎng) 本案位 于 銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處， 道路交通便利， 目前 1 1 19 路共五路車經(jīng)過(guò)，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng) 。 翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。 ◆ 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形象 具有正面推動(dòng)和引導(dǎo)作用 本案與 省 級(jí) 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項(xiàng)目的北面， 目前建成 面積達(dá) 30 平方公里，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料 、 裝備制造及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細(xì)化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局 ， 現(xiàn)已累計(jì)引進(jìn) 100 余家工業(yè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá) 150 多億元，目標(biāo)是建成產(chǎn)值 1000 億元的科技園區(qū)。 項(xiàng)目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點(diǎn)睛之處 本案 處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風(fēng)上水位置。 ◆ 地塊南高北低， 地塊 基本方正 本案 總 占地 面積 約 70000 平 方米，但地塊地勢(shì)呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項(xiàng)目地塊屬于生地。 地塊基本方正 。 ◆ 中高檔樓盤開發(fā)促進(jìn)項(xiàng)目形象提升 本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤， 北部的五星級(jí)逸頓 國(guó)際 大酒店、高爾夫球場(chǎng) 對(duì)本案的開發(fā)形成了有效支撐。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） 未來(lái)城區(qū)的中 心 區(qū)域 ； 便利的對(duì)外交通 ； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng) ； 周邊 大型中高檔 社區(qū)逐漸形成 ； 萬(wàn)泰集團(tuán) 較好的 品牌效應(yīng) 支持。 地塊地 勢(shì)不平整，不利于 規(guī)劃建設(shè) ； 地塊東面、 南 面未開發(fā)影響項(xiàng)目形象 ； 距離市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn) ； 東面未開發(fā)，短時(shí)間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍 ； 銅陵市政府規(guī)劃 2022 年建成 10 個(gè)購(gòu)物中心 。 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程 為項(xiàng)目高速發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇 ； 城市核心商圈商業(yè)亟需升級(jí)換代 ； 項(xiàng)目周邊存在的巨大商業(yè)空白 ； 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、周邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費(fèi)群體 ； 交通要道帶來(lái)的大量人流 。 北部 新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地， 會(huì) 帶來(lái)一定的 同質(zhì) 競(jìng)爭(zhēng) ； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市 場(chǎng)份額 ； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)， 多年 占據(jù)市場(chǎng) 較大 份額 ； 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)尚未完全飽和 ； 市區(qū)開發(fā)的置地財(cái)富廣場(chǎng) 、銅陵商城 形成競(jìng)爭(zhēng) 。 項(xiàng)目定位 難點(diǎn) 難點(diǎn)一：周邊物業(yè)形象 參差不齊 延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及 沿線 物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導(dǎo)致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。從萬(wàn)泰翡翠城以及 柏莊春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強(qiáng)市場(chǎng)印象。國(guó)際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打 造，對(duì)本案形成不了正面推動(dòng)。 難點(diǎn)二：商業(yè)功能組合 復(fù)合要求增大 本案在政府 的初步 規(guī)劃中 只是 作為大型超市選址之地，現(xiàn)項(xiàng)目的體量?jī)H超市不能完全消化，須進(jìn)行復(fù)合性商業(yè)組合。在商業(yè)功能上，辦公、會(huì)議、展覽、 酒店、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、居住、停車等多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在 63%左右，星級(jí)酒店及大大小小賓館接近 50 家，數(shù)量較多。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多功能組合勢(shì)在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加 其他 物業(yè)體量 或減少項(xiàng)目容積率 ，同時(shí)致使項(xiàng)目的復(fù)合程度 趨差 ， 也 降低 了 項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力。 難點(diǎn)三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源 的進(jìn)駐 尚需努力爭(zhēng)取 本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，毫無(wú)疑問(wèn)受到大型主力店、次主力店的制約。商業(yè)地產(chǎn)的操作主要在于 商業(yè)資源的運(yùn)用與組合，本案要區(qū)別于其他項(xiàng)目及未來(lái)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手，重要 的 在于具備強(qiáng)勢(shì)的 商業(yè)資源獲取。 商業(yè)資源的獲取對(duì)項(xiàng)目的其他功能板塊定位具備絕對(duì)支撐作用 ，相關(guān)機(jī)會(huì)尚需努力爭(zhēng)取 。 難點(diǎn)四：寫字樓與購(gòu)物中心、公寓各體量確定 需要進(jìn)一步挖掘 市場(chǎng) 銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散， 本案在寫字樓方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)，勢(shì)必分走部分客源。購(gòu)物中心及公寓 面臨 同樣問(wèn)題。 解決辦法 — — 占領(lǐng)銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點(diǎn)， 先聲奪人 創(chuàng)造無(wú)所匹敵的商業(yè)概念， 爭(zhēng)取政府政策 強(qiáng)力支持，捆綁商家開發(fā)，打造項(xiàng)目的唯一性和排他性。 從項(xiàng)目分析、項(xiàng)目 SWOT 分析及以上對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)分析來(lái)看，本案所具有的優(yōu)勢(shì)大部分是一種預(yù)期，目前可以直接利用上的少； 而 劣勢(shì)是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。因此本案只有通過(guò)商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項(xiàng)目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在這場(chǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 而地價(jià)成本高低對(duì)本案影響 同樣 巨大。 項(xiàng)目功能組合定位 商業(yè)氛圍淡薄 偏離市區(qū) 配套尚不完善 同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 政策傾向性低 較難控制 心理障礙 項(xiàng)目難點(diǎn) 挖掘自身價(jià)值 銅陵新城區(qū)中心區(qū)位 全力提升 總體規(guī)劃?rùn)n次 項(xiàng)目規(guī)模較大 品牌號(hào)召力 明顯 優(yōu)質(zhì) 商業(yè)伙伴捆綁 排他性 唯一性 以中高檔購(gòu)物 商場(chǎng)為 開發(fā)中心；以 高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點(diǎn)；以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補(bǔ)；以星級(jí)酒店、 步行街 開發(fā)為補(bǔ)充配套；以“ PT37 總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“ PT37 e 購(gòu)中心”為概念支持。 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當(dāng)其時(shí)。立足項(xiàng)目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè) 加速 ，居住社區(qū)逐漸 成熟 ，進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè) 綜合體 ， 滿足城市居民的日益增長(zhǎng)的多方位消費(fèi)需求 ，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長(zhǎng)江對(duì)岸。成為長(zhǎng)江沿江經(jīng)濟(jì)帶上主要消費(fèi)區(qū)域 和標(biāo)桿型商業(yè)中心 。 銅陵 城市商業(yè)總體特征 之一：老 城區(qū)商業(yè) 相對(duì)集中，影響力巨大： ◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值高地，尤其長(zhǎng)江中路，人氣很旺； ◆ 其他區(qū)域商業(yè) 人 氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。 銅陵市商業(yè)版圖 城市商業(yè)總體特征 之二： 城市主要道路商業(yè) 衰減明顯： 整個(gè)城市道路的邊界，其實(shí)就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路 ； 西向：銅官大道；北向：北京路 。 銅陵市商業(yè)邊界圖 注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。 ◆ 商場(chǎng)和專賣店等密集，商品品類豐富 ： 在長(zhǎng)江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂(lè)類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長(zhǎng)江中路。 ◆ 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)單街扎 堆特征明顯 。 ◆ 休閑、娛樂(lè)業(yè)遍地開花 ： 歷史以來(lái)，銅陵市就屬于工礦城市，外來(lái)人口較多，使得與流動(dòng)人口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任