【文章內(nèi)容簡介】 試點城市， 銅陵 有色公司成為全國循環(huán)經(jīng)濟試點企業(yè) ， 標志著銅陵已經(jīng)進入國家重點決策視野。 ◆ 本案政策機遇明顯 國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、安徽省實施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟帶，為銅陵市提供了難得的政策機遇。 “十一五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標 指 標 2022 年 年均增長（ %） 指標屬性 1 地區(qū)生產(chǎn)總值（當年價，億元） 400— 450 15— 17 預期性 2 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（ 2022 年價，元） 50000 預期性 3 財政收入（億元） 50— 55 — 18 預期性 4 五年全社會固定資產(chǎn)投資累計（億元） 700— 800 21— 26 預期性 5 社會消費品零售總額（億元） 75 12 預期性 6 進出口總額（億美元） 21 10 預期性 7 五年累計利用外資（億美元） 10 預期性 8 五年累計利用內(nèi)資（億元） 300 預期性 9 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 16000— 17000 11— 導向性 10 農(nóng)民人均純收入（元） 5500— 6000 — 導向性 11 人口自然增長率（?） 約束性 12 城市化率（ %） 70 以上 導向性 13 萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗 比 2022 年降低 18%左右 預期性 14 五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人） 10 預期性 15 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（ %） 4 預期性 ◆ 銅陵商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 拓實外圍環(huán)境基礎(chǔ) 銅陵未來商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃表明銅陵未來將 依托特色產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場；圍繞城市化進程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。通過業(yè) 態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專業(yè)店、便利店、倉儲式商場等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推廣電子商務、分銷代理、物流配送等新型營銷方式。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭取國際知名商貿(mào)企業(yè)進駐銅陵。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務體系。做大做強企業(yè)集團，提升對全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和 帶動力，強化資本擴張和輻射功能。 到 2022 年，建成 10 大購物中心， 500 個連鎖經(jīng)營網(wǎng)點；建成一批大型專業(yè)市場和文化休閑特色一條街；社會消費品零售總額 75 億元，年均增長 12%左右；培育年 銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團 5 個以上。 ◆ 經(jīng)濟發(fā)展奠定良好 動力 基礎(chǔ) 2022 全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價計算，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，全年人均生產(chǎn)總值 44870 元（折合 6459 美元），全社會勞動生產(chǎn)率 73351元 /人，比上年分別增加 5032 元和 7685 元。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由 2022 年的 :: 變化為 ： ： ，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為 %。 2022 年 1－ 12 月份，銅陵市社會消費品零售總額累計實現(xiàn) 億元， 同比增長 %，全年社會消費品零售總額突破 70 億元關(guān)口。其中城市市場實現(xiàn)消費品零售總額 億元，增長 ％；縣及縣以下實現(xiàn)零售額 億元，增長 ％；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 ％。 銅陵市縣08年零售額比縣及縣以下實現(xiàn)零售額14%城市市場實現(xiàn)消費品零售額86%城市市場實現(xiàn)消費品零售額 縣及縣以下實現(xiàn)零售額 1－ 12 月份，銅陵市居民消費價格較去年同期上漲 ％，其中 12 月份指數(shù)為 ，比 11 月份回落 個百分點。 2022 年全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％（處于小康水平階段），同比上升 個百分點。 （國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況 ， 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。） 項目微觀 區(qū)位 分析 ◆ 周邊配套設施尚不完善 ，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展 本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設新區(qū)地帶。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂、購物、金融、文化、教育、醫(yī) 療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑 也 未完全形成氣候。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有 建面 30 萬平方米的 柏莊春暖花開 ，西面是萬泰集團開發(fā)的 萬泰翡翠城。 ◆ 對內(nèi)、對外道路交通便利 ，直接影響和輻射蕪湖等市外市場 本案位 于 銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處， 道路交通便利， 目前 1 1 19 路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng) 。 翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。 ◆ 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形象 具有正面推動和引導作用 本案與 省 級 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項目的北面， 目前建成 面積達 30 平方公里，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料 、 裝備制造及零部件為主導產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局 ， 現(xiàn)已累計引進 100 余家工業(yè)項目，總投資規(guī)模達 150 多億元，目標是建成產(chǎn)值 1000 億元的科技園區(qū)。 項目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點睛之處 本案 處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風上水位置。 ◆ 地塊南高北低， 地塊 基本方正 本案 總 占地 面積 約 70000 平 方米，但地塊地勢呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項目地塊屬于生地。 地塊基本方正 。 ◆ 中高檔樓盤開發(fā)促進項目形象提升 本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤， 北部的五星級逸頓 國際 大酒店、高爾夫球場 對本案的開發(fā)形成了有效支撐。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 未來城區(qū)的中 心 區(qū)域 ； 便利的對外交通 ； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應 ； 周邊 大型中高檔 社區(qū)逐漸形成 ； 萬泰集團 較好的 品牌效應 支持。 地塊地 勢不平整，不利于 規(guī)劃建設 ； 地塊東面、 南 面未開發(fā)影響項目形象 ； 距離市區(qū)主流消費群體較遠 ； 東面未開發(fā)，短時間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍 ； 銅陵市政府規(guī)劃 2022 年建成 10 個購物中心 。 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程 為項目高速發(fā)展帶來機遇 ； 城市核心商圈商業(yè)亟需升級換代 ； 項目周邊存在的巨大商業(yè)空白 ； 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、周邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費群體 ； 交通要道帶來的大量人流 。 北部 新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地， 會 帶來一定的 同質(zhì) 競爭 ； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市 場份額 ； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)， 多年 占據(jù)市場 較大 份額 ； 銅冠商業(yè)廣場的商業(yè)尚未完全飽和 ； 市區(qū)開發(fā)的置地財富廣場 、銅陵商城 形成競爭 。 項目定位 難點 難點一：周邊物業(yè)形象 參差不齊 延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及 沿線 物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。從萬泰翡翠城以及 柏莊春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強市場印象。國際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打 造，對本案形成不了正面推動。 難點二：商業(yè)功能組合 復合要求增大 本案在政府 的初步 規(guī)劃中 只是 作為大型超市選址之地，現(xiàn)項目的體量僅超市不能完全消化，須進行復合性商業(yè)組合。在商業(yè)功能上，辦公、會議、展覽、 酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在 63%左右，星級酒店及大大小小賓館接近 50 家，數(shù)量較多。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，多功能組合勢在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加 其他 物業(yè)體量 或減少項目容積率 ，同時致使項目的復合程度 趨差 ， 也 降低 了 項目的整體競爭力。 難點三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源 的進駐 尚需努力爭取 本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。商業(yè)地產(chǎn)的操作主要在于 商業(yè)資源的運用與組合，本案要區(qū)別于其他項目及未來可能出現(xiàn)的競爭 對手，重要 的 在于具備強勢的 商業(yè)資源獲取。 商業(yè)資源的獲取對項目的其他功能板塊定位具備絕對支撐作用 ，相關(guān)機會尚需努力爭取 。 難點四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定 需要進一步挖掘 市場 銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散， 本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。購物中心及公寓 面臨 同樣問題。 解決辦法 — — 占領(lǐng)銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點， 先聲奪人 創(chuàng)造無所匹敵的商業(yè)概念， 爭取政府政策 強力支持，捆綁商家開發(fā)，打造項目的唯一性和排他性。 從項目分析、項目 SWOT 分析及以上對項目難點分析來看，本案所具有的優(yōu)勢大部分是一種預期，目前可以直接利用上的少； 而 劣勢是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨特的優(yōu)勢，在這場商業(yè)與地產(chǎn)的競爭中勝出。 而地價成本高低對本案影響 同樣 巨大。 項目功能組合定位 商業(yè)氛圍淡薄 偏離市區(qū) 配套尚不完善 同類項目競爭 政策傾向性低 較難控制 心理障礙 項目難點 挖掘自身價值 銅陵新城區(qū)中心區(qū)位 全力提升 總體規(guī)劃檔次 項目規(guī)模較大 品牌號召力 明顯 優(yōu)質(zhì) 商業(yè)伙伴捆綁 排他性 唯一性 以中高檔購物 商場為 開發(fā)中心；以 高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點；以中高端商務辦公寫字樓為互補；以星級酒店、 步行街 開發(fā)為補充配套；以“ PT37 總部經(jīng)濟大廈”、“ PT37 e 購中心”為概念支持。 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當其時。立足項目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設 加速 ，居住社區(qū)逐漸 成熟 ，進駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè) 綜合體 ， 滿足城市居民的日益增長的多方位消費需求 ，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長江對岸。成為長江沿江經(jīng)濟帶上主要消費區(qū)域 和標桿型商業(yè)中心 。 銅陵 城市商業(yè)總體特征 之一：老 城區(qū)商業(yè) 相對集中，影響力巨大： ◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺； ◆ 其他區(qū)域商業(yè) 人 氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。 銅陵市商業(yè)版圖 城市商業(yè)總體特征 之二： 城市主要道路商業(yè) 衰減明顯： 整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路 ； 西向：銅官大道；北向：北京路 。 銅陵市商業(yè)邊界圖 注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。 ◆ 商場和專賣店等密集，商品品類豐富 ： 在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。 ◆ 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎 堆特征明顯 。 ◆ 休閑、娛樂業(yè)遍地開花 ： 歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人口相關(guān)的服務產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任