物業(yè)營(yíng)銷調(diào)研與預(yù)測(cè)(編輯修改稿)
2025-05-27 02:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告，一份完善的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的工作結(jié)晶。不管調(diào)查的其他部分有多么成功，一份糟糕的調(diào)查報(bào)告，即意味著整個(gè)調(diào)查研究工作的失敗。調(diào)查研究報(bào)告主要?dú)w納整個(gè)調(diào)查過(guò)程和研究結(jié)果，提交給管理人員決策使用，一般應(yīng)該包括研究目標(biāo)、研究問(wèn)題和方法、研究的結(jié)論等內(nèi)容。 六、 物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查的 基本 程序 七、調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容 1. 資料的搜集途徑 交易雙方當(dāng)事人 中間商 各種租售廣告 專業(yè)人士 同業(yè)間資料交流 準(zhǔn)交易資料的搜集 各種相關(guān)會(huì)議 各類次級(jí)資料 2. 調(diào)研資料的來(lái)源 初級(jí) 資料 依據(jù)特定目的而直接搜集的資料 次級(jí) 資料 公司內(nèi)部 公司某項(xiàng)目分析和執(zhí)行報(bào)告 公司外部 官方統(tǒng)計(jì)類資料 、 學(xué)術(shù)單位的研究報(bào)告或論文 、 產(chǎn)業(yè)方面房地產(chǎn)市場(chǎng)資料 【 例 】 某商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)研 一、調(diào)研目的：了解商圈內(nèi)行業(yè)分布及適合發(fā)展的行業(yè) 二、調(diào)研范圍：依各項(xiàng)目性質(zhì)而定 三、調(diào)研對(duì)象：調(diào)研范圍內(nèi)一樓及二樓以上經(jīng)營(yíng)商店的負(fù)責(zé)人或店員 四、調(diào)研方法：實(shí)地訪查后填寫(xiě)問(wèn)卷 五、調(diào)研項(xiàng)目： 1. 各行業(yè)店數(shù)比例 2. 各行業(yè)平均面積規(guī)模 3. 各店平均營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī) 4. 各店平均來(lái)店人數(shù) 5. 各店平均利潤(rùn)率 6. 各店開(kāi)店時(shí)間等 【 例 】 某商圈內(nèi)居民生活形態(tài)調(diào)研 一、調(diào)研目的：了解商圈內(nèi)住戶購(gòu)買能力及消費(fèi)形態(tài) 二、調(diào)研范圍：一級(jí)商圈（約 500米半徑），二級(jí)商圈（約 1000米半徑） 三、調(diào)研對(duì)象：上述商圈內(nèi) 15～ 60歲的居民 四、樣本數(shù)：按調(diào)研預(yù)算決定，假設(shè)有效份數(shù) 500份，一級(jí)商圈 350份，二級(jí)商圈 150份，男女各半 五、樣本選擇方法：根據(jù)各年齡層人口的比率抽樣 六、抽樣方法：根據(jù)調(diào)研范圍內(nèi)街道數(shù)平均分配樣本數(shù) 七、調(diào)研項(xiàng)目： 1. 居民特性 包括人口特性、職業(yè)特性、住宅狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、家庭狀況、汽車擁有率、信用卡使用狀況 2. 消費(fèi)形態(tài)特性 包括消費(fèi)種類、消費(fèi)頻率、平均購(gòu)物金額、交通工具、消費(fèi)地點(diǎn) 【 例 】 某商圈內(nèi)居民住宅情況調(diào)研 一、調(diào)研目的：了解商圈內(nèi)居民住房基本情況和理想住宅條件 二、調(diào)研范圍：商圈內(nèi)半數(shù)左右住宅商品房 三 、調(diào)研對(duì)象：住宅商品房業(yè)主（ 18歲以上） 四、抽樣方法：從各住宅區(qū)依住宅區(qū)內(nèi)總業(yè)主數(shù)量比例抽樣 五、調(diào)研項(xiàng)目： 1. 基本情況 戶主情況；職業(yè)情況；家庭構(gòu)成；經(jīng)濟(jì)狀況 2. 現(xiàn)有住宅 房型及樓層；環(huán)境評(píng)價(jià)；物業(yè)管理情況；整體評(píng)價(jià) 3. 期望住宅 房型及樓層；住宅區(qū)位；價(jià)格 【 例 】 深圳某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查方案 1. 對(duì)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)有住戶的調(diào)查 目的： （ 1）了解目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)有客戶來(lái)源 （ 2）了解目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)有居民對(duì)現(xiàn)在的居住片區(qū)的滿意程度，有何問(wèn)題 方法：訪談和問(wèn)卷調(diào)查相結(jié)合 需要的配合：發(fā)展商和物業(yè)管理公司的配合 時(shí)間：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查期間 2. 對(duì)所在區(qū)域比較有代表性的住宅區(qū)居民的調(diào)查，隨機(jī)調(diào)查 目的： （ 1）了解所在區(qū)域人們的置業(yè)想法和置業(yè)習(xí)慣 （ 2）了解二次置業(yè)可能性 （ 3）了解所在區(qū)域的置業(yè)人群 方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查 需要的配合：公司或發(fā)展商與小區(qū)的物業(yè)管理公司聯(lián)系 3. 對(duì)附近工廠、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、銀行證券及小生意人的調(diào)查 目的：考察 職工的置業(yè)特點(diǎn)和在本項(xiàng)目置業(yè)的可能性 方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查和訪談相結(jié)合 需要的配合：公司或發(fā)展商與單位聯(lián)系 第二節(jié) 、物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與需求衡量 1. 物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 含義 借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)物業(yè)未來(lái)市場(chǎng)供求變化及其發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。 或見(jiàn) P16 就是根據(jù)物業(yè)營(yíng)銷調(diào)研所收集和整理的各種信息資料，運(yùn)用科學(xué)的預(yù)測(cè)方法，測(cè)算一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品的需求量和有關(guān)營(yíng)銷組合各因素的變化趨勢(shì)。 影響因素： 1 各類房地產(chǎn)的存量及現(xiàn)狀 住宅指標(biāo)、有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量 人口狀況 人口絕對(duì)量、增長(zhǎng)速度、家庭結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng) 價(jià)格的變化 國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用 P16 ?市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略決策的依據(jù) ?市場(chǎng)預(yù)測(cè)有助于制定正確的營(yíng)銷策略 ?市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以減少經(jīng)營(yíng)的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性 ?市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容： P1617 （ 1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （ 2）產(chǎn)業(yè)政策影響預(yù)測(cè) （ 3）市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) （ 4）技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) （ 5）房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的預(yù)測(cè) （ 6）市場(chǎng)供給能力預(yù)測(cè) （ 7）市場(chǎng)價(jià)格走向預(yù)測(cè) （ 8）房地產(chǎn)銷售前景預(yù)測(cè) （ 9）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè) 4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的 制定預(yù)測(cè)方案 搜集和整理有關(guān)資料 選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型 實(shí)施預(yù)測(cè) 評(píng)價(jià)修正 預(yù)測(cè)結(jié)果 撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告 合 理 二 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法 P1924 定性 分析方法 經(jīng)驗(yàn) 估計(jì)法 經(jīng)理人員意見(jiàn)法 銷售人員意見(jiàn)法 專家意見(jiàn)法 調(diào)查 預(yù)測(cè)法 預(yù)購(gòu)測(cè)算法 典型調(diào)查法 客戶意見(jiàn)法 展銷調(diào)查預(yù)測(cè)法 定量 分析方法 時(shí)間序列分析法 簡(jiǎn)單平均法 移動(dòng)平均法 指數(shù)平滑法 相關(guān)分析法
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