物業(yè)營銷調(diào)研與預測(編輯修改稿)
2025-05-27 02:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的最終成果。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告，一份完善的市場調(diào)查報告是整個房地產(chǎn)市場營銷的工作結(jié)晶。不管調(diào)查的其他部分有多么成功，一份糟糕的調(diào)查報告，即意味著整個調(diào)查研究工作的失敗。調(diào)查研究報告主要歸納整個調(diào)查過程和研究結(jié)果，提交給管理人員決策使用，一般應(yīng)該包括研究目標、研究問題和方法、研究的結(jié)論等內(nèi)容。 六、 物業(yè)市場調(diào)查的 基本 程序 七、調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容 1. 資料的搜集途徑 交易雙方當事人 中間商 各種租售廣告 專業(yè)人士 同業(yè)間資料交流 準交易資料的搜集 各種相關(guān)會議 各類次級資料 2. 調(diào)研資料的來源 初級 資料 依據(jù)特定目的而直接搜集的資料 次級 資料 公司內(nèi)部 公司某項目分析和執(zhí)行報告 公司外部 官方統(tǒng)計類資料 、 學術(shù)單位的研究報告或論文 、 產(chǎn)業(yè)方面房地產(chǎn)市場資料 【 例 】 某商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)研 一、調(diào)研目的：了解商圈內(nèi)行業(yè)分布及適合發(fā)展的行業(yè) 二、調(diào)研范圍：依各項目性質(zhì)而定 三、調(diào)研對象：調(diào)研范圍內(nèi)一樓及二樓以上經(jīng)營商店的負責人或店員 四、調(diào)研方法：實地訪查后填寫問卷 五、調(diào)研項目： 1. 各行業(yè)店數(shù)比例 2. 各行業(yè)平均面積規(guī)模 3. 各店平均營業(yè)業(yè)績 4. 各店平均來店人數(shù) 5. 各店平均利潤率 6. 各店開店時間等 【 例 】 某商圈內(nèi)居民生活形態(tài)調(diào)研 一、調(diào)研目的：了解商圈內(nèi)住戶購買能力及消費形態(tài) 二、調(diào)研范圍：一級商圈（約 500米半徑），二級商圈（約 1000米半徑） 三、調(diào)研對象：上述商圈內(nèi) 15～ 60歲的居民 四、樣本數(shù)：按調(diào)研預算決定，假設(shè)有效份數(shù) 500份，一級商圈 350份，二級商圈 150份，男女各半 五、樣本選擇方法：根據(jù)各年齡層人口的比率抽樣 六、抽樣方法：根據(jù)調(diào)研范圍內(nèi)街道數(shù)平均分配樣本數(shù) 七、調(diào)研項目： 1. 居民特性 包括人口特性、職業(yè)特性、住宅狀況、經(jīng)濟狀況、家庭狀況、汽車擁有率、信用卡使用狀況 2. 消費形態(tài)特性 包括消費種類、消費頻率、平均購物金額、交通工具、消費地點 【 例 】 某商圈內(nèi)居民住宅情況調(diào)研 一、調(diào)研目的：了解商圈內(nèi)居民住房基本情況和理想住宅條件 二、調(diào)研范圍：商圈內(nèi)半數(shù)左右住宅商品房 三 、調(diào)研對象：住宅商品房業(yè)主（ 18歲以上） 四、抽樣方法：從各住宅區(qū)依住宅區(qū)內(nèi)總業(yè)主數(shù)量比例抽樣 五、調(diào)研項目： 1. 基本情況 戶主情況；職業(yè)情況；家庭構(gòu)成；經(jīng)濟狀況 2. 現(xiàn)有住宅 房型及樓層；環(huán)境評價；物業(yè)管理情況；整體評價 3. 期望住宅 房型及樓層；住宅區(qū)位；價格 【 例 】 深圳某項目市場調(diào)查方案 1. 對目標區(qū)域現(xiàn)有住戶的調(diào)查 目的： （ 1）了解目標區(qū)域現(xiàn)有客戶來源 （ 2）了解目標區(qū)域現(xiàn)有居民對現(xiàn)在的居住片區(qū)的滿意程度，有何問題 方法：訪談和問卷調(diào)查相結(jié)合 需要的配合：發(fā)展商和物業(yè)管理公司的配合 時間：現(xiàn)場調(diào)查期間 2. 對所在區(qū)域比較有代表性的住宅區(qū)居民的調(diào)查，隨機調(diào)查 目的： （ 1）了解所在區(qū)域人們的置業(yè)想法和置業(yè)習慣 （ 2）了解二次置業(yè)可能性 （ 3）了解所在區(qū)域的置業(yè)人群 方法：問卷調(diào)查 需要的配合：公司或發(fā)展商與小區(qū)的物業(yè)管理公司聯(lián)系 3. 對附近工廠、機關(guān)事業(yè)單位、銀行證券及小生意人的調(diào)查 目的：考察 職工的置業(yè)特點和在本項目置業(yè)的可能性 方法：問卷調(diào)查和訪談相結(jié)合 需要的配合：公司或發(fā)展商與單位聯(lián)系 第二節(jié) 、物業(yè)市場預測與需求衡量 1. 物業(yè)市場預測 含義 借助歷史統(tǒng)計資料和市場調(diào)查，運用科學的方法和手段，對物業(yè)未來市場供求變化及其發(fā)展趨勢作出預計、測算和判斷。 或見 P16 就是根據(jù)物業(yè)營銷調(diào)研所收集和整理的各種信息資料，運用科學的預測方法，測算一定時期內(nèi)物業(yè)市場對本企業(yè)產(chǎn)品的需求量和有關(guān)營銷組合各因素的變化趨勢。 影響因素： 1 各類房地產(chǎn)的存量及現(xiàn)狀 住宅指標、有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量 人口狀況 人口絕對量、增長速度、家庭結(jié)構(gòu)、人口流動 價格的變化 國家經(jīng)濟發(fā)展水平 房地產(chǎn)市場預測的作用 P16 ?市場預測是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略決策的依據(jù) ?市場預測有助于制定正確的營銷策略 ?市場預測可以減少經(jīng)營的盲目性和風險性 ?市場預測有利于提高企業(yè)的競爭能力 房地產(chǎn)市場預測的內(nèi)容： P1617 （ 1）國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測 （ 2）產(chǎn)業(yè)政策影響預測 （ 3）市場需求預測 （ 4）技術(shù)發(fā)展預測 （ 5）房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的預測 （ 6）市場供給能力預測 （ 7）市場價格走向預測 （ 8）房地產(chǎn)銷售前景預測 （ 9）市場競爭情況預測 4. 房地產(chǎn)市場預測的程序 確定預測對象和預測目的 制定預測方案 搜集和整理有關(guān)資料 選擇預測方法和預測模型 實施預測 評價修正 預測結(jié)果 撰寫預測報告 合 理 二 . 房地產(chǎn)市場預測方法 P1924 定性 分析方法 經(jīng)驗 估計法 經(jīng)理人員意見法 銷售人員意見法 專家意見法 調(diào)查 預測法 預購測算法 典型調(diào)查法 客戶意見法 展銷調(diào)查預測法 定量 分析方法 時間序列分析法 簡單平均法 移動平均法 指數(shù)平滑法 相關(guān)分析法
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