房地產投資第六章ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 02:46 本頁面
【文章內容簡介】 。再通過內插法，得到 i＝ %，即借款人為了多得 1萬美元，需要付出的利率成本為 %，它遠遠超過了 13%。 ? 二、考慮提前還款情況下的實際成本 ? 首先 考慮抵押貸款提前還款不存在提前還款懲款（ prepayment penalty）的情況。如果貸款在第五年年末被提前還款，這意味著借款人的償還貸款的現金流是 60期的月付款加上第五年年末的本金余額。 ? 我們仍采用上例，那么兩種方案的實際貸款成本會有所不同，實際成本計算如下： ? 以方案一為例，借款人償還貸款的現金流的現值加上第五年年末的本金余額應等于貸款總額，其中，第五年年末的本金余額的計算： 所以有： 80 000＝ (PVAIF i,60)＋ (PVIF i,60) ? 得到 i＝ 12%。 這表明對沒有提前還款罰款費用的貸款而言，持有期的改變不會影響貸款的實際成本 。 ,12 ?MC ? 接著 考慮抵押貸款有提前還款懲罰的情況： 一般地，如果借款人希望提前清償貸款，必須支付提前清償罰款。因為： 第一， 貸款人可能在設法補償貸款簽訂時對借款人未收取的一部分貸款起始成本。 第二， 對于貸款人來講，提前清償表示為一種未預期到的資金流入，當抵押貸款利率穩(wěn)定時可能容易被再投資，而在利率預期下降時則可能不容易被再投資。 例如：罰款金額為提前償還時點的本金余額的 5%，那么提前償還貸款會提高貸款的實際成本。依前例，如果貸款在第五年末提前償還，貸款最終成本為： ? 80 000＝ (PVAIF i,60)＋ (1+) (PVIFi,60) ? 提前還款罰金將使得實際成本從 12%提高到 %。 CAM模式與 CPM模式比較 ? 第一，在 CPM模式下，第一個月的月付款額明顯較低。 ? CAM模式下第一個月付款額是 ，在 CPM模式下，第一個月付款額是 ；第一個月付款差距如此之大，原因在于：對于 CAM， 每月付款額中本金支付是相等的，但是，第一個月的利息支付最大。隨著本金的部分支付，支付的利息隨之下降，因此，第一個月的償還額是最多的。而對于 CPM， 在整個貸款期內 的付款額保持不變。 ? 第二，在第 360個月以前 CPM的貸款余額總是超過 CAM的。 ? 這是因為 CPM的貸款攤銷速度大大低于 CAM。 換句話說，與 CPM相比， CAM付款模式中每月的付款更多地體現在本金攤銷上。因此，CPM貸款余額遞減得更緩慢。因為，兩種貸款模式的第一個月的月利息支出都是 6000美元（ 60萬 10%）。 對于 CAM， 攤銷額就是 （ ） ,這樣貸款余額就遞減為。而對于 CPM， 攤銷額是 （ 6000），貸款余額遞減為 。 ? 因此，由于 CPM模式下，貸款余額遞減得較慢，雖然對于第一種貸款，銀行的收益率都是每月付息的 12%的年利率， 但 CPM下銀行在這 30年的貸款期內將獲得較多的利息收入。 ? 但是，由于 CPM的第一個月的付款額相當低，因此，這種付款模式使用的比較廣泛。 遞增式償還抵押貸款（ GPM） 遞增式償還抵押貸款 （ GPM） 是為了解決通貨膨脹對抵押貸款利率和每月付款額的影響而產生的 。 又稱 分級付款的抵押貸款 。 在這種模式下 ， 貸款期內逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額 ， 但每年或每幾年內的各個月份 ， 均以相等的額度償還 。 ? 一般在貸款期內的最初 5年或 10年里，每年的月還款額相同，但逐年以一定的比率遞增， 其前期（抵押貸款償還額逐年遞增的年份里）月償還額低于等額償還方式計算的償還額 ? 這種償還方式適合于年輕人 ? 具體操作中， GPM有多種設計方法，比如起始付款金額不同、逐漸變化的速度不同、以及逐漸變化的時期不同等。 GPM案例分析 以 100 000元的抵押貸款為例，貸款年利率為 12%，貸款期限為 30年。假設在起初的 5年，每年的還款額以 %的速度遞增，而 5年后各年的還款額是固定的，且與第 6年一致。 求該貸款的每月還款額？ GPM 案例分析 ? 第一步，求出第 1年的月還款額，表示為 PMT1 ? 月還款額的計算可以采用現值法?？紤]到該筆貸款的現值公式如下： ? 其中， PV表示該筆抵押貸款金額的現值，也就是貸款本金。 i為貸款合同利率（此處為 12%）， g為月還款額的遞增比率（此處每年為 %）， ? PMT1是第 1年的月還款額，是一個未知數。由于各項都有 PMT1，所以，可將其提取公因式，余下的部分我們稱之為 還貸金額系數 ， 因此，只要計算出還貸金額系數，再用貸款本金除以還貸金額系數，就得到了 PMT1。 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????12160511214841121363112124211211211211)12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1ttttttttttttiigP M TiigP M TiigP M TiigP M TiigP M TiP M TPV GPM付款模式與標準 CPM付款模式的比較 （不同利率的 30年期 600000美元貸款 單位：美元） 利 率 10% 11% 12% 13% 14% CPM模式還款額 GPM模式還款額（每年增加 %） 1 2 3
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