房地產(chǎn)投資第六章ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 02:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。再通過(guò)內(nèi)插法，得到 i＝ %，即借款人為了多得 1萬(wàn)美元，需要付出的利率成本為 %，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了 13%。 ? 二、考慮提前還款情況下的實(shí)際成本 ? 首先 考慮抵押貸款提前還款不存在提前還款懲款（ prepayment penalty）的情況。如果貸款在第五年年末被提前還款，這意味著借款人的償還貸款的現(xiàn)金流是 60期的月付款加上第五年年末的本金余額。 ? 我們?nèi)圆捎蒙侠?，那么兩種方案的實(shí)際貸款成本會(huì)有所不同，實(shí)際成本計(jì)算如下： ? 以方案一為例，借款人償還貸款的現(xiàn)金流的現(xiàn)值加上第五年年末的本金余額應(yīng)等于貸款總額，其中，第五年年末的本金余額的計(jì)算： 所以有： 80 000＝ (PVAIF i,60)＋ (PVIF i,60) ? 得到 i＝ 12%。 這表明對(duì)沒(méi)有提前還款罰款費(fèi)用的貸款而言，持有期的改變不會(huì)影響貸款的實(shí)際成本 。 ,12 ?MC ? 接著 考慮抵押貸款有提前還款懲罰的情況： 一般地，如果借款人希望提前清償貸款，必須支付提前清償罰款。因?yàn)椋? 第一， 貸款人可能在設(shè)法補(bǔ)償貸款簽訂時(shí)對(duì)借款人未收取的一部分貸款起始成本。 第二， 對(duì)于貸款人來(lái)講，提前清償表示為一種未預(yù)期到的資金流入，當(dāng)?shù)盅嘿J款利率穩(wěn)定時(shí)可能容易被再投資，而在利率預(yù)期下降時(shí)則可能不容易被再投資。 例如：罰款金額為提前償還時(shí)點(diǎn)的本金余額的 5%，那么提前償還貸款會(huì)提高貸款的實(shí)際成本。依前例，如果貸款在第五年末提前償還，貸款最終成本為： ? 80 000＝ (PVAIF i,60)＋ (1+) (PVIFi,60) ? 提前還款罰金將使得實(shí)際成本從 12%提高到 %。 CAM模式與 CPM模式比較 ? 第一，在 CPM模式下，第一個(gè)月的月付款額明顯較低。 ? CAM模式下第一個(gè)月付款額是 ，在 CPM模式下，第一個(gè)月付款額是 ；第一個(gè)月付款差距如此之大，原因在于：對(duì)于 CAM， 每月付款額中本金支付是相等的，但是，第一個(gè)月的利息支付最大。隨著本金的部分支付，支付的利息隨之下降，因此，第一個(gè)月的償還額是最多的。而對(duì)于 CPM， 在整個(gè)貸款期內(nèi) 的付款額保持不變。 ? 第二，在第 360個(gè)月以前 CPM的貸款余額總是超過(guò) CAM的。 ? 這是因?yàn)?CPM的貸款攤銷速度大大低于 CAM。 換句話說(shuō)，與 CPM相比， CAM付款模式中每月的付款更多地體現(xiàn)在本金攤銷上。因此，CPM貸款余額遞減得更緩慢。因?yàn)?，兩種貸款模式的第一個(gè)月的月利息支出都是 6000美元（ 60萬(wàn) 10%）。 對(duì)于 CAM， 攤銷額就是 （ ） ,這樣貸款余額就遞減為。而對(duì)于 CPM， 攤銷額是 （ 6000），貸款余額遞減為 。 ? 因此，由于 CPM模式下，貸款余額遞減得較慢，雖然對(duì)于第一種貸款，銀行的收益率都是每月付息的 12%的年利率， 但 CPM下銀行在這 30年的貸款期內(nèi)將獲得較多的利息收入。 ? 但是，由于 CPM的第一個(gè)月的付款額相當(dāng)?shù)停虼?，這種付款模式使用的比較廣泛。 遞增式償還抵押貸款（ GPM） 遞增式償還抵押貸款 （ GPM） 是為了解決通貨膨脹對(duì)抵押貸款利率和每月付款額的影響而產(chǎn)生的 。 又稱 分級(jí)付款的抵押貸款 。 在這種模式下 ， 貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額 ， 但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份 ， 均以相等的額度償還 。 ? 一般在貸款期內(nèi)的最初 5年或 10年里，每年的月還款額相同，但逐年以一定的比率遞增， 其前期（抵押貸款償還額逐年遞增的年份里）月償還額低于等額償還方式計(jì)算的償還額 ? 這種償還方式適合于年輕人 ? 具體操作中， GPM有多種設(shè)計(jì)方法，比如起始付款金額不同、逐漸變化的速度不同、以及逐漸變化的時(shí)期不同等。 GPM案例分析 以 100 000元的抵押貸款為例，貸款年利率為 12%，貸款期限為 30年。假設(shè)在起初的 5年，每年的還款額以 %的速度遞增，而 5年后各年的還款額是固定的，且與第 6年一致。 求該貸款的每月還款額？ GPM 案例分析 ? 第一步，求出第 1年的月還款額，表示為 PMT1 ? 月還款額的計(jì)算可以采用現(xiàn)值法。考慮到該筆貸款的現(xiàn)值公式如下： ? 其中， PV表示該筆抵押貸款金額的現(xiàn)值，也就是貸款本金。 i為貸款合同利率（此處為 12%）， g為月還款額的遞增比率（此處每年為 %）， ? PMT1是第 1年的月還款額，是一個(gè)未知數(shù)。由于各項(xiàng)都有 PMT1，所以，可將其提取公因式，余下的部分我們稱之為 還貸金額系數(shù) ， 因此，只要計(jì)算出還貸金額系數(shù)，再用貸款本金除以還貸金額系數(shù)，就得到了 PMT1。 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????12160511214841121363112124211211211211)12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1)12/1(1)1()12/1(1ttttttttttttiigP M TiigP M TiigP M TiigP M TiigP M TiP M TPV GPM付款模式與標(biāo)準(zhǔn) CPM付款模式的比較 （不同利率的 30年期 600000美元貸款 單位：美元） 利 率 10% 11% 12% 13% 14% CPM模式還款額 GPM模式還款額（每年增加 %） 1 2 3
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