房地產(chǎn)投資第六章ppt課件(已改無錯字)
2023-05-30 02:46:12 本頁面
【正文】 4 5 630 GPM模式的貸款償還表 （ 12%利率、 30年期的 600000美元貸款， %的年累計率 單位：美元） 年度 期初 每月利息 GPM 一個月 當(dāng)年貸款余額 期末 貸款余額 償付額 付款額 貸款攤銷 改變 貸款余額 1 2 3 4 5 6 () () 分析如下： ? 在第六年， GPM付款額（ ）將超過所要求支付的利息額（ ），初始貸款額開始攤銷。因此， 第五年期末的貸款余額達(dá)到最大值。 ? 所以， 對于 GPM的貸款人而言，它就要承擔(dān)比 CPM更高的風(fēng)險， 因而需要對房地產(chǎn)未來的市場價值和借款人未來的收入給予更多的關(guān)注。比如，如果 GPM模式中的借款人在第 5年違約，銀行決定出售該房地產(chǎn)，而此期間，貸款人得到的每月付款額較低，因此產(chǎn)生了負(fù)攤銷，這就意味著該房地產(chǎn)的出售收入必須大到足以償還貸款余額，因?yàn)檫@時的未償還貸款余額已增加到超過初始貸款額的程度。 氣球貸款 (balloon loan) ? 定義：所謂 “ 氣球貸款 ” ，又稱大額尾付貸款或飄浮式貸款，是指在貸款期內(nèi)的 每期償還額都低于月等額償還方式計算的還款額 ，因而， 最后一次還款額大大高于以前的歷次還款 。最后的一筆付款，就像氣球一樣 “ 頭小尾大 ” ，被稱為 “ 氣球付款 ” 或 “ 飄浮式付款 ” （ balloon payment） ? “ 氣球貸款 ” 改變了按照傳統(tǒng)貸款期限來計算月供的還款方式。比如購房者申請 5年的貸款，但每月還款數(shù)額可以根據(jù)自己與銀行約定的期限按 10年、 20年或 30年計，然后剩余錢款到最后一個月一次性付清。 ? 氣球抵押貸款有兩個貸款期限。一個是實(shí)際貸款年限，一般是短期的（如 3至 7年），當(dāng)這個實(shí)際貸款年限到期時，借款人需要一次性支付所有貸款余額；另一個是名義貸款年限，一般是長期的（如 15年至 30年），借貸雙方通過談判定下名義貸款年限，以此年限按照等額本息方法來計算該貸款的每月還款額。 案例分析 ? 某購房者向銀行貸款 30萬元購買一套住房，期限 15年，年利率 6%，月償還系數(shù)是普通等額本息貸款月償還系數(shù)的 70%，問貸款到期后，該購買者應(yīng)一次性償還多少？ ? 解： ? 第一步，計算按月等額本息償還系數(shù)（ MC）及標(biāo)準(zhǔn)還款額（ A） ： 0 0 8 4 3 1)12%61(12%6)12%61(1)121(12)121(1 8 01 8 0???????????nnC iiiM所以， A＝ =2531元 第二步，實(shí)際償還系數(shù)（ MC1）及實(shí)際月償還額（ A1） : 0 0 6 7 %701 ??? CC MM實(shí)際月償還額 A1＝ ＝ 2025 ? 第三步，計算最后一次支付的還款額 ： ? 在氣球貸款中，每月少償還額部分應(yīng)按等額支付序列計算其終值，其計算公式是： ? 式中，（ A0） ―― 每月少償還的金額 ? F―― 年金終值 ? 同時， 最后一次還款額還應(yīng)加上該期的實(shí)際償付額 （ A1），那么，最后一次還款額為： ]121)121([0 iiAFn ????1 4 9 1 7 92 0 2 5%1%)()2 0 2 52 5 3 1(]121)121([1 8 01120???????????? AiiAE結(jié)論 ： ? 因此，選擇 “ 氣球貸款 ” ，借款人前期支付壓力小，例如，5年期 “ 氣球貸款 ” 的月度還款額比 5年期普通貸款的還款額少了約 70%，房貸者月供壓力大大減輕。盡管末期的支付壓力很大，需要一次性償還較大的剩余本金和利息。 ? 如果借款人考慮短期房貸，并有提前還款的需求，可以考慮 “ 氣球貸款 ” 。 ? 不過， “ 氣球貸款 ” 月供支付的大部分都是利息， 實(shí)際支付利息其實(shí)比普通貸款的利息要多幾萬元。 ? 可見大額尾付貸款對于借款人而言，好處在于每月還款額比標(biāo)準(zhǔn)等額本息方式低得多，但卻比標(biāo)準(zhǔn)等額本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付貸款余額可能對借款人在財務(wù)上造成巨大負(fù)擔(dān)。 ? 由此可知，雖然這種方式仍然屬于固定利率方式，但它已經(jīng)具有可變利率方式的某些特點(diǎn)。 ? 不過， “ 氣球貸款 ” 月供支付的大部分都是利息，實(shí)際支付利息其實(shí)比普通貸款的利息要多幾萬元。 ? 可見大額尾付貸款對于借款人而言，好處在于每月還款額比標(biāo)準(zhǔn)等額本息方式低得多，但卻比標(biāo)準(zhǔn)等額本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付貸款余額可能對借款人在財務(wù)上造成巨大負(fù)擔(dān)。 ? 由此可知，雖然這種方式仍然屬于固定利率方式，但它已經(jīng)具有可變利率方式的某些特點(diǎn)。 逆向年金抵押貸款（ RAM） ? 產(chǎn)生背景： ? 在市場經(jīng)濟(jì)國家里，人們主要是通過各種長期抵押貸款形式取得住宅，因此為了擁有屬于自己的住宅，人們通常要辛勤地工作幾十年。而當(dāng)他們真正完全擁有自己住宅的全部產(chǎn)權(quán)之后，他們也將逐漸步入晚年。 ? 調(diào)查表明，住宅基本上是人們一生中最主要的財產(chǎn)，許多老人一方面可能擁有一個屬于自己的漂亮的住宅，但另一方面，退休之后的收入水平與年輕時相比卻大大降低，面臨著 “ 有房沒錢 ” 的生活問題。 ? 人口老齡化 ：一個地區(qū)或國家 60歲或 65歲以上人口的數(shù)量超過該地區(qū)總?cè)丝跀?shù)的 10%，即進(jìn)入老齡化社會。 2022年 6月 1日零時，我國 60歲以上老年人口總數(shù)為 14657萬，其中，城市老年人口 4019萬人，占 %；農(nóng)村老年人口 10619萬，占 %。 2022年老齡化比例為 %。遠(yuǎn)高于世界其他國家水平。 2050年，我國老年人口撫養(yǎng)比例將由本世紀(jì)初的 20%上升到超過 50%，幾乎不足兩個勞動力人口就要負(fù)擔(dān)一個退休人口，而國際標(biāo)準(zhǔn)的合理負(fù)擔(dān)就低于 20%。 ? 為了幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)跨時預(yù)算平衡，使普通消費(fèi)者在一生中實(shí)現(xiàn)大致均衡的消費(fèi)水平，盤活老年人的住宅資產(chǎn)，
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