房地產(chǎn)投資第六章ppt課件-展示頁
2025-05-08 02:46本頁面
【正文】 (3) (4) (3)+(4) (2)(4) 月 期初余額 利息 本金 攤銷額 償付金額 期末余額 1 2 3 4 5 6 360 0 這種貸款模式是較早時(shí)期曾被采用過的，但由于其計(jì)算的復(fù)雜性等原因就被另外一種更簡便的方式即等額償付模式所替代。 ? 首先用貸款額（ 60萬美元）除以貸款的月數(shù)（ 360）確定出月攤銷額，即每月本金償付額，或者說每月本金遞減 元。 ? 在這種方式下，每月還款額由兩部分組成： 一部分 是清償?shù)谋窘?，它等于貸款總額按月均攤的數(shù)額，可以根據(jù)如下公式計(jì)算： 另一部分 是當(dāng)月應(yīng)付的利息，可通過如下公式計(jì)算得出： 12?? 貸款年限貸款總額每月清償?shù)谋窘饠?shù)額12年利率當(dāng)月貸款余額當(dāng)月清償?shù)睦?shù)額 ?? ? 由于每月都以同樣的數(shù)額減少貸款本金，從而使得當(dāng)月貸款余額也以同樣的幅度減少，因此每月應(yīng)支付的利息也逐月下降。 ?固定利率抵押貸款是指預(yù)先確定利率和分期付款方式的抵押貸款。 第六章 固定利率抵押貸款 一、傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款品種 等額本金償還的抵押貸款 (CAM) 等額本息償還的抵押貸款 (CPM) 分級付款的抵押貸款 (GPM) 二、房地產(chǎn)抵押貸款的創(chuàng)新品種 氣球貸款 (balloon loan) 逆向年金抵押貸款 (RAM) 雙周付款的抵押貸款 固定利率抵押貸款 ?固定利率抵押貸款是歷史最悠的住房抵押貸款，也是最基本的貸款方式。 ?各種豐富多彩的住房抵押貸款工具都是在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，其利率不受市場利率變化的影響，還貸的方式和期限也固定不變 ?根據(jù)本金和利息的不同支付方式，分為： 等額本金償還的固定利率抵押貸款 （ CAM） ? 定義： 所謂等額本金償還的固定利率抵押貸款方式（ constant amortization mortgage，簡稱 CAM），是指在貸款期內(nèi)均勻地?cái)傔€本金，并且按照實(shí)際本金余額與合同利率進(jìn)行利息支付。 ? 實(shí)際上，每月還款額的遞減速度可以根據(jù)如下公式計(jì)算得出： 1212 年利率貸款年限貸款總額還款額遞減速度每月 ??? 案例分析 ? 假設(shè)某小型房地產(chǎn)開發(fā)商取得了一筆 60萬美元的 CAM抵押貸款，期限 30年，利率 12%，每月償付一次，請計(jì)算這筆抵押貸款的償付額。 ? 然后再根據(jù)貸款余額確定應(yīng)付利息 ? 最后將其與月攤銷額相加即計(jì)算出每月的償付額。 ? 用公式計(jì)算第 12個月和最后一次的償還額是多少？ ? 解： ? A12 = 美元 A360= 美元 ? 在 CAM模式下，每月付款額將以一個固定的金額遞減： 12%/12= iPnknPA k???????]11[?。皆吕式穑ㄙJ款本金－已還本貸款期月數(shù)貸款本金月等額償還式抵押貸款模式 （ CPM） 月等額償還式抵押貸款模式（簡稱 CPM）是 指借款人每月以相等的金額償還貸款，也就是每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。 月等額償還額等于以貸款金額為現(xiàn)值計(jì)算的年金。 所以，抵押貸款的每月還款額為 PMT nn iAiAiAP V A)1()1()1( 21 ?????????? ?? ??nttiA1 )1(1iiA n???? )1(1iiiAnn?????)1(1)1(ni ,n12n12MCPV1)12i1()12i1(12iPVP M T ????????????????????案例分析 其中， PMT為每月還款額， PV為貸款總額，n為貸款年限， i為年利率， MC為抵押貸款常數(shù)（ mortgage constant）。 為了便于與等額本金償還的抵押貸款方式進(jìn)行比較，仍以年利率 12%，期限 30年，貸款金額為 60萬美元的抵押貸款為例。 12= 則每月還款額 =600 000 = ? 方法二： 查抵押貸款償還系數(shù)表 1元貸款的每月還款額 :i=12%,n=30年 ,則 MC= 因此 , A=60萬 = 0 1 0 2 8 1)12()12(123 6 03 6 0),( ?????niMC CPM模式下本金和利息的分析 顯然 ,360個月抵押貸款支付總額約為 :222萬美元 .這個數(shù)目遠(yuǎn)大于初始貸款額 60萬美元。 12），月付本金為（即 ）。 ?以此類推。 ? 設(shè)貸款本金為 P，月利率為 i，貸款期數(shù)為 n，當(dāng)借款人償還 m期后，法定利率調(diào)整為 i＃ ,則 A＃ 為多少？ 先計(jì)算 未清償貸款額 ：可采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計(jì)算，即等于 m期后的月償還額的現(xiàn)值之和。 ?（ 1）若在整個貸款期內(nèi)，利率未變，該居民每期償還額為多少？ ?（ 2）若在按月等額償還了 5年后，年法定利率提高為 6%，那么，從第 6年年初開始的月償還額為多少？
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