【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)注意，對一些不能當(dāng)時解決的問題不可自作主張，一定要遵循相關(guān)規(guī)程，向管理處轉(zhuǎn)達(dá)意見。因為入伙時可能存在眾多類似問題，由管理處集中處理將會提高效率，集體的力量還能將問題處理的比較徹底。 在整個收樓過程中，收樓人員決不得以任何理由怠慢業(yè)主或催促業(yè)主。 收樓結(jié)束后，詢問業(yè)主是否有其他需求，如果沒有，則請業(yè)主在《接管驗收記錄》上簽字確認(rèn)。 物業(yè)管理要求事事有記錄，從入伙中的各項流程中已充分體現(xiàn)了這一點，這樣做會免除許多不必要的麻煩。 收樓人員根據(jù)實際情況，填寫《入伙會 簽單》后，將所有資料交回收樓組組長。至此，入伙流程結(jié)束。 入伙的資料都仔細(xì)收集保管，并進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計分析。尤其是收樓是發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)立即歸類并迅速提交相關(guān)方予以解決。比如有關(guān)房屋質(zhì)量或水暖電氣等，要馬上與發(fā)展商或其他職能單位聯(lián)系，避免拖延業(yè)主進(jìn)行裝修以至正式入住的時間。就此而言，入伙流程的結(jié)束， 19 只是整個入伙過程的前奏曲開始響起，更多的工作則在后面。 收樓完畢并出門的業(yè)主，沿路都有引導(dǎo)人員問候致意或解答業(yè)主提出的問題。入伙的熱烈場景仍在持續(xù)，工作人員依舊有條不紊的忙碌著。 整個入伙過程的熱烈喜慶氣氛，要貫穿始 終，如此才能構(gòu)成一幅完整的畫卷。 八、承接驗收方案 2020 年 6 月 8 日國務(wù)院總理溫家寶簽署 379 號國務(wù)院令，物業(yè)管理行業(yè)期待已久的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內(nèi)容明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承接驗收的內(nèi)容及相關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)承接和驗收的行為。 一、充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進(jìn)行。 二、注重現(xiàn)場考察，根據(jù)招標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強(qiáng)調(diào)計劃的嚴(yán)肅性。我管理公司在完成招投標(biāo)之后，將及時與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織 專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀，為物業(yè)懲戒和驗收打下堅實的基礎(chǔ)。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，加 20 強(qiáng)工作的計劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗收工作有條不紊的進(jìn)行。 三、接管驗收方案應(yīng)該依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》《地下 防水工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》《智能建筑工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》《電梯工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗收的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整改，物業(yè)管理企業(yè)藥力爭得到招標(biāo)方的支持，因為這將對樓宇今后的運作起到深遠(yuǎn)的影響。再有物業(yè)管理企業(yè)各部門應(yīng)編寫下列接管驗收方案：《前期物業(yè)管理工作進(jìn)度計劃》《鑰匙交接方案》《入伙入住方案》《設(shè)備設(shè)施接管驗收方案》《圖紙資料交接清單》等，接管驗收方案的編寫是接管驗收工作的重 要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。 四、人員培訓(xùn)并組織接管驗收的實施，在新項目啟動之前，要對員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要分為入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。入職培訓(xùn)主要是員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識等，崗前培訓(xùn)主要向員工宣講安全消防知識、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。在新項目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項目上選骨干從事接管驗收工作，從社會上招聘專業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識面，新員工也通過接管驗收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。 五、接管驗收工作中應(yīng)注意的幾個問題 ： 21 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中應(yīng)注意處理好幾個關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項目開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項目承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收階段難免會與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點。 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中還要從物業(yè)的使用及維修角度進(jìn)行驗收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計缺陷如何整改？物業(yè)管理企業(yè)不能光提問題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。 物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收工 作是在工程竣工驗收以后進(jìn)行的，通過政府主管部門驗收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項目的發(fā)展商了，因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中提出的問題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會直接影響今后物業(yè)的運行。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運作成本。 為保證 項目管 理處交接驗收工作順利進(jìn)行，本著維護(hù)業(yè)主的利益，減少業(yè)主投訴保證入住交接時房屋和公共設(shè)施的合格率達(dá)到業(yè)主滿意，保障物業(yè)工程和服務(wù)質(zhì)量及品牌知名度，制定 項目接管驗收方案系列文件。 22 交接驗收房屋本體，按幢整體交接，每幢預(yù)交樓室（幢）內(nèi)各專業(yè)全部竣工。 交接驗收工作公共設(shè)施設(shè)備，按系統(tǒng)整體交接。供水系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、公共照明、道路、水景觀等項目。 交接驗收園林綠化、天然氣設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、鍋爐房及供熱管道系統(tǒng)等項目 交接驗收車庫、會 所、其他附屬設(shè)施、一起園區(qū)總體規(guī)劃等項目，同時交接嚴(yán)守政府或行業(yè)壟斷的部門和公共設(shè)施設(shè)備供方資料、園區(qū)標(biāo)識。 九、接管驗收準(zhǔn)備 a) 《接管驗收方案》 b) 《房屋交接驗收標(biāo)準(zhǔn)》 c) 《公共設(shè)施設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)》 d) 《竣工資料清單》 e) 《供方資料交接清單》 f) 《工程質(zhì)量問題處理程序》 十、嚴(yán)守范圍及內(nèi)容 各項目、各系統(tǒng)交接范圍和內(nèi)容如下： 接管驗收應(yīng)提交驗收的資料（《竣工資料清單》） 給水設(shè)備的驗收：電源控制箱、直飲水泵、水泵、給水管網(wǎng)以及相關(guān)設(shè)備、相關(guān)圖紙。 23 排水設(shè)施的驗收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、 交接設(shè)備的相關(guān)圖紙等。 衛(wèi)生設(shè)備的驗收：包括冷熱水龍頭、馬桶、面盆、水龍頭、其他附屬衛(wèi)生設(shè)備。 廚房設(shè)備的驗收：包括洗臉盆、洗菜盆龍頭、管道煤氣、煤氣灶具等以及說明書。 供熱設(shè)施的驗收：包括熱力管網(wǎng)、開關(guān)室、各種閥門、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 供電設(shè)備的驗收：包括電表、各類開關(guān)、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機(jī)組、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備與資料。 弱電系統(tǒng)的驗收：包括衛(wèi)星地面站、電視天線系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安 防系統(tǒng)及其設(shè)備說明書。 空調(diào)系統(tǒng)的驗收：包括空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、循環(huán)泵、自控系統(tǒng)等。 燃?xì)庀到y(tǒng)的驗收：包括管線、燃?xì)獗?、氣截門、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備資料。 1電話系統(tǒng)的驗收：包括加換機(jī)線路、插座、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1土建工程的驗收：包括各類材料構(gòu)成的墻面、地面、門窗、廚衛(wèi)設(shè)施及其他各種室內(nèi)外建筑配套設(shè)施。 1消防設(shè)施的驗收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消防栓、應(yīng)急燈、 24 警鐘玻璃按鈕、防火門、消防通道、控制主機(jī)、聯(lián)動柜、煤氣管道、閥以及接合器、水龍帶等相 關(guān)設(shè)備的說明書、圖紙、合格證。 1隱蔽工程的驗收：包括防水、預(yù)埋管線以及其圖紙等各項目各個專業(yè)的隱蔽工程。 1電梯的驗收：包括電梯橋箱、曳引機(jī)、鋼絲繩、道軌、扳手和設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1交接車庫、會所、商業(yè)街、小區(qū)內(nèi)等各種標(biāo)識。 1公共設(shè)施設(shè)備供方資料及市政供方資料協(xié)議交接，并對供方的保養(yǎng)維護(hù)期限、費用、保養(yǎng)服務(wù)范圍、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式等交接記錄，對已產(chǎn)生的費用應(yīng)經(jīng)物業(yè)確認(rèn)。 交接驗收組織計劃 由項目應(yīng)提前一周提出預(yù)交接項目交接驗收通知，明確與交接驗收項目及詳細(xì) 內(nèi)容，并提供交房標(biāo)準(zhǔn)及竣工圖紙資料。管理處接到項目部交接驗收通知后，根據(jù)預(yù)交項目具體內(nèi)容制定交接驗收實施計劃。 成立交接驗收小組（每組 4— 5 人）： a、組長一名（可兼任） b、電氣一名：負(fù)責(zé)電氣專業(yè) c、土建一名：負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)、土建專業(yè) d、文秘一名：負(fù)責(zé)房屋鑰匙交接、記錄 交接前工作計劃 正式交接前，對交接驗收人員進(jìn)行培訓(xùn)，并進(jìn)行實地模擬演練。 25 結(jié)合實地模擬演練，每戶型抽五六戶檢查驗收，收集房屋普遍存在的問題，作為正式驗收時重點核查項目。 準(zhǔn)備正式交接驗收。 驗收檢查辦法：通過與設(shè)計圖紙、驗收標(biāo)準(zhǔn) 、法律規(guī)范核對并以下列方式檢驗不合格項登記記錄，反饋至項目部，按照《返修流程》進(jìn)行。 對運轉(zhuǎn)設(shè)備進(jìn)行試運轉(zhuǎn)，通過一看二聽三摸查驗，看設(shè)備狀態(tài)是否齊全良好，運轉(zhuǎn)平穩(wěn)；聽是否有雜音、異聲、噪音，摸設(shè)備溫度是否超標(biāo)。條件允許，也可通過測量儀器檢測。 靜態(tài)設(shè)備逐臺（個）或隨機(jī)抽查現(xiàn)場檢查試驗，也可根據(jù)實際情況，以交接方出具的合格證明為依據(jù)。 對電氣、電訊設(shè)施進(jìn)行觀測、檢測工具檢測和試送電運行檢驗，接線端子是緊固，空氣開關(guān)試合閘等方法。 對上下水設(shè)施進(jìn)行通水試驗，附件進(jìn)行功能性試驗。 對房屋進(jìn)行觀 測、丈量、工具檢測第二年方式進(jìn)行檢驗。 對衛(wèi)生間防水進(jìn)行閉水試驗，廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行觀測和通水試驗。 給水、燃?xì)夤芫W(wǎng)及壓力容器進(jìn)行觀測檢查以外，還要進(jìn)行強(qiáng)度試驗和氣密性實驗。 鑰匙交接分房屋、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場采取逐個測試，逐個標(biāo)識的方法驗收。完成后，進(jìn)行鑰匙交接記錄，填寫《鑰匙交接記錄表》雙方簽字確認(rèn)，貼驗訖封條。 接管驗收期間工作安排 26 安全：由項目部委托進(jìn)行監(jiān)督，對進(jìn)出施工人員和成品狀態(tài)進(jìn)行管理，準(zhǔn)備正式接受后的人員配備和崗位設(shè)計配備。 維修：對預(yù)繳房屋及附屬設(shè)施、 公共設(shè)施設(shè)備完好狀態(tài)進(jìn)行設(shè)計，