對我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)查研究報告范本(編輯修改稿)
2025-05-25 04:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受相關(guān)免稅優(yōu)惠。也就是說，如果沒有分別核算的，只是不能享受免稅政策，而分與不分，由納稅人自定。上述兩種觀點都有一定的道理和政策依據(jù)。由于土地增值稅相關(guān)法規(guī)中的“增值額”概念屬于稅法名詞，而房地產(chǎn)企業(yè)在日常會計核算時遵循的是《會計法》及相關(guān)會計準則、制度，沒有要求企業(yè)在會計處理上進行“增值額”的核算，所以土地增值稅增值額只能是“計算”出來的結(jié)果。而且現(xiàn)實中樓盤開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜，例如很多樓盤為商住兩用樓，即一至三層為商業(yè)，四層以上為住宅，事實上也很做到準確劃分成本。由此，我們提出的建議為對同期開發(fā)、成本確實難以準確劃分的項目允許納稅人選擇清算方法；而對于那些成本劃分較為清晰，納稅人有故意避稅嫌疑的，則要求其必須區(qū)分不同項目進行分別計算增值額。清算后再發(fā)生成本費用能否扣除？無論是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），還是《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），在規(guī)定達到土地增值稅清算條件的情形時，均沒有提及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項目是否已全部歸集完畢，是否已全部取得了合法憑據(jù)。只是著重強調(diào)了只要符合七種情形之一，就達到了清算條件，納稅人“應(yīng)進行清算”或者“被要求清算”。但實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在“房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售”時成本（扣除項目）并沒有全部歸集上來，或者部分成本費用沒有取得合法憑據(jù)，甚至存在非同步開發(fā)非營利性配套設(shè)施尚未建設(shè)完畢的情況。那么，這些成本是否可以預(yù)提并在土地增值稅清算時扣除呢？答案是否定的。187號文中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?1號文也強調(diào)扣除項目要真實發(fā)生，取得的憑據(jù)是否合法有效。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除企業(yè)所得稅方面部分成本可以在不超過一定比例的情況下預(yù)提扣除外，土地增值稅尚沒有187號文中提及的“除另有規(guī)定外”可以預(yù)提的規(guī)定，也就是說，預(yù)提的扣除項目是不可以在土地增值稅清算時扣除的。如果這部分成本費用在清算時得不到扣除，顯然不利于保護房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠健康發(fā)展。因此，部分地市在這方面作出了進一步的規(guī)定。如青島地稅局（青地稅發(fā)[2008]100號）的規(guī)定是“主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：（一）已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；（二） 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；（三） 主管稅務(wù)機關(guān)認為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。”北京、廣西、大連也有相似的規(guī)定（京地稅地[2007]325號、桂地稅發(fā)[2008]44號、大地稅函[2007]200號）。重慶渝地稅發(fā)[2007]145號則對部分可以預(yù)提的項目作出了規(guī)范“對與商品房等非同步建設(shè)的項目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施支出，能夠提供有權(quán)部門批文、規(guī)劃設(shè)計、預(yù)算并且與施工、供貨單位簽定了建設(shè)(供貨)合同的(四個條件同時具備)，以所簽合同金額作為扣除金額?！笨紤]到我市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)稅源長期平穩(wěn)增長的目標，我們建議對達到清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)在下達清算通知書后，限期歸集、整理相關(guān)會計核算資料，補充、完善扣除憑證，給予一定的緩沖期；對于確實因客觀原因無法在限期內(nèi)補充、完善扣除憑證，在清算完畢后一段時期內(nèi)（如三年）又取得的，允許其重新提出清算申請，進行二次清算。更名費、違約金清算時如何處理？更名費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的《商品房預(yù)售合同》變更購房人名稱的收入，通常由預(yù)售房產(chǎn)的“二次購買人”繳納，違約金則是因購房者在履行購房合同時違約而收取的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般憑開具的普通收據(jù)入賬，記入“營業(yè)外收入”科目。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取購房人更名費、違約金是否合法的問題我們不作深入探討，在此著重分析兩者是否應(yīng)當(dāng)計入土地增值稅清算收入的問題。主張不計入清算收入的觀點認為根據(jù)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規(guī)定，清算收入的主要確定依據(jù)為銷售發(fā)票和售房合同，而更名費、違約金均不包括在內(nèi)，買賣雙方也均不將其視為房款的一部分，理應(yīng)不作為清算收入。而認為更名費、違約金應(yīng)當(dāng)作為清算收入的觀點依據(jù)是兩者實際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定“《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?！?20號文也提到“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。”更名費、違約金即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的“其他收益”，因此，該違約金和更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。經(jīng)過上述分析，我們認為后者觀點更符合稅法精神，更名費和違約金應(yīng)當(dāng)計入清算收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能因延期交房、拖欠工程款等未履約支付給購房者、施工企業(yè)等違約金或補償款，會計處理上一般記入“營業(yè)外支出”，那么，此類非行政處罰性支出可否計入工程成本作為扣除項目呢？盡管相關(guān)法規(guī)對此沒有明確，但在《土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規(guī)定的扣除項目中均未涉及，而且企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出，在會計處理上也不應(yīng)計入開發(fā)成本或開發(fā)費用中，其根本緣由是因為企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平導(dǎo)致的，理應(yīng)由企業(yè)自行負擔(dān)，而不應(yīng)由國家承擔(dān)責(zé)任。所以，根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1