對(duì)我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)查研究報(bào)告范本-資料下載頁(yè)
2025-04-28 04:00本頁(yè)面
【正文】 制、占有，以確定其能否扣除。關(guān)聯(lián)交易是非多對(duì)一些規(guī)模較大、成立時(shí)間長(zhǎng)、開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，直接或間接地?fù)碛腥舾蓚€(gè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的公司是很常見的事，如建筑設(shè)計(jì)公司、審計(jì)咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低利潤(rùn)或微利，從而達(dá)到不繳或少繳土地增值稅的目的。利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)時(shí)間跨度長(zhǎng)、隱蔽性高，審查時(shí)應(yīng)著重關(guān)注交易的合規(guī)性，定價(jià)是否公允合理，必要時(shí)可以稅法規(guī)定方式核定其扣除項(xiàng)目。拖延清算時(shí)間遞延納稅部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，以未辦理竣工決算成本費(fèi)用未能全部歸集為由推遲土地增值稅清算，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型企業(yè)，資金壓力大是常態(tài)，而拖延清算時(shí)間會(huì)導(dǎo)致稅款入庫(kù)時(shí)點(diǎn)滯后，相當(dāng)于政府為其提供了無(wú)息貸款資金。為了維護(hù)稅收環(huán)境的公平性，必須對(duì)這種行為予以堅(jiān)決制止。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上等情況下主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。對(duì)拖延清算的行為有所抑制，實(shí)踐中可從嚴(yán)掌握竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，具體可參照《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實(shí)際投入使用。虛假的代建房、合作建房代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后向客戶收取代建勞務(wù)費(fèi)的行為。由于代建房屋的產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于建筑勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)繳納3％營(yíng)業(yè)稅，與土地增值稅30％～60％的超率累進(jìn)稅率和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)5％的營(yíng)業(yè)稅相比，負(fù)擔(dān)很輕。這種情況一般發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就能找到最終用戶且取得的收益相同的前提下，與客戶協(xié)商采用代建方式進(jìn)行開發(fā)，并以客戶的名義受讓土地、購(gòu)買各種材料設(shè)備。此外，稅法對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。真正的代建行為值得肯定，但若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)弄虛作假，就會(huì)給國(guó)家?guī)?lái)很大的損失。而合作建房也不乏此輩，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)伙同購(gòu)房單位，簽訂虛假協(xié)議，約定由開發(fā)企業(yè)提供土地，由購(gòu)房者出資共同開發(fā)，開發(fā)完成后按約定比例分房。這樣，購(gòu)房者分得的自用部分房產(chǎn)不用繳納土地曾值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在轉(zhuǎn)讓屬于自己的部分房產(chǎn)時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到偷逃稅款目的。審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)批文、手續(xù)是否符合代建、合作建房的條件，就不難從中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在這方面作起了文章。例如，房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，與購(gòu)房者同時(shí)簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份銷售合同上注明的金額作為土地增值稅清算收入，第二份裝修合同則可以不作為清算收入，大大降低土地增值稅稅負(fù)。關(guān)于這個(gè)問題，稅法尚沒有明確的規(guī)定予以規(guī)范，審查時(shí)應(yīng)查驗(yàn)該裝修公司是否具備房屋裝修資質(zhì)，裝修費(fèi)用是否真實(shí)合理，查地查勘裝修情況是否個(gè)性化明顯，以判斷是否存在惡意避稅行為，如果存在，則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行納稅調(diào)整。三、對(duì)今后加強(qiáng)清算管理工作的建議通過(guò)對(duì)以上土地增值稅清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的疑難問題進(jìn)行剖析，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的偷漏稅手段的揭示，可以看出土地增值稅清算管理工作任重而道遠(yuǎn)，為了進(jìn)一步提高土地增值稅清算管理工作水平，特提出以下三條建議：加強(qiáng)稅收政策的宣傳、培訓(xùn)工作要充分認(rèn)識(shí)清算對(duì)實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵作用，高度重視清算工作，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅相關(guān)稅收法規(guī)的宣傳培訓(xùn)工作?？梢酝ㄟ^(guò)召開輔導(dǎo)會(huì)議、發(fā)送宣傳資料、舉辦專題培訓(xùn)班等形式，對(duì)房地產(chǎn)納稅人進(jìn)行政策輔導(dǎo)培訓(xùn)，使之及時(shí)了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，對(duì)疑難問題要統(tǒng)一政策掌握尺度標(biāo)準(zhǔn)，定期總結(jié)清算工作中的經(jīng)驗(yàn)，解決清算工作中出現(xiàn)的新情況和新問題，提高基層稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為提高清算申報(bào)的準(zhǔn)確性打下良好的基礎(chǔ)。發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，實(shí)行清算專業(yè)化《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）文件中指出：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。我市于2010年首次引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證工作，通過(guò)取得的實(shí)際效果來(lái)看，清算工作效率和質(zhì)量均得到了提高。大力引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算可以充分發(fā)揮其技術(shù)力量強(qiáng)、人員配備合理、項(xiàng)目流程化管理程度高的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行清算專業(yè)化，能夠確保清算工作在高質(zhì)高效的前提下進(jìn)行。強(qiáng)化稽查，加大懲處偷逃稅行為力度為從根本上堵塞房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅流失的漏洞，還應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅偷逃稅款行為的查處力度，發(fā)揮威懾作用。通過(guò)納稅評(píng)估選擇納稅異常的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查，除了對(duì)查處的偷稅及罰款堅(jiān)決催繳入庫(kù)外，還要按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對(duì)偷稅者予以重罰，對(duì)法定代表人和相關(guān)財(cái)務(wù)人員追究法律責(zé)任，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度重視土地增值稅清算工作，不再存有僥幸心理。 WORD格式整理
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