對我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)查研究報(bào)告范本-wenkub
2023-05-13 04:00:20 本頁面
【正文】 的征稅對象是“國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物”，而電器、床、沙發(fā)、櫥柜等家具以及各種藝術(shù)裝飾品均不屬于土地增值稅征收范圍，此部分的銷售價(jià)款不應(yīng)計(jì)入土地增值稅計(jì)稅收入，同時(shí)相關(guān)的購買支出也不應(yīng)進(jìn)入扣除項(xiàng)目，也不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。結(jié)合各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)來看，這一問題也水落石出，得到了肯定的答案。即納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》如果沒有分期開發(fā)，則是一個(gè)，如果分期開發(fā)，企業(yè)取得的則是分期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，能夠較好的與相關(guān)法規(guī)保持一致，易于判定。”《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》第十三條“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算繳納土地增值稅。清算單位確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一土地增值稅清算單位的判定標(biāo)準(zhǔn)盡管在相關(guān)法規(guī)中有所規(guī)定，如《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。而土地增值稅清算是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及知識面廣、業(yè)務(wù)復(fù)雜、技術(shù)性高的長期工作，為了保障我市房地產(chǎn)業(yè)全面深入開展土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，提高管理水平，因此有必要在對前一段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)際工作充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對其中存在的疑難問題進(jìn)行收集、梳理、分析，總結(jié)歸納當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中的違法違規(guī)行為，并提出對策建議。 范文范例參考對我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告土地增值稅作為當(dāng)前國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收杠桿之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制過度投機(jī)行為、保障我國房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。一、疑難問題及分析近年來，隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售樓盤形式也日趨復(fù)雜多樣化，已頒布的與房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算相關(guān)的法規(guī)往往只能對其作出原則性的規(guī)定，況且法規(guī)制定具有一定的滯后性，對一些個(gè)性化強(qiáng)、新出現(xiàn)問題的規(guī)范實(shí)難窮盡?！薄锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條“清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算?！本C上所述，稅法對此只作了原則性規(guī)定，既要照顧納稅人利益，也要保證開發(fā)項(xiàng)目得以及時(shí)清算，具體情況具體掌握。全部使用自有資金時(shí)開發(fā)費(fèi)用扣除方法爭議較大在《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）發(fā)布以前，相關(guān)法規(guī)中沒有對房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金（即沒有發(fā)生利息支出）作出規(guī)定，220號文第三條規(guī)定“(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開發(fā)費(fèi)用適用的是“計(jì)算”扣除原則，而不是據(jù)實(shí)扣除原則。樣板房裝修費(fèi)用扣除的問題房地產(chǎn)企業(yè)為了提升樓盤形象，擴(kuò)大銷售業(yè)績，往往會精裝修幾套房子作為樣板，而裝修費(fèi)用往往也會高得驚人。其他裝修樣板房所發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除?！边@個(gè)定義也與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度口徑相同，稅法與會計(jì)制定保持了一致性。最容易與開發(fā)間接費(fèi)用混淆的當(dāng)屬管理費(fèi)用，費(fèi)用支出功能相近，不易判定。由于一些客觀原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)為稅款調(diào)度戶，部分已計(jì)提未實(shí)際上繳的稅款無法取得完稅憑證，如果嚴(yán)格遵循規(guī)定，則這部分稅款在土地增值稅清算時(shí)就得不到扣除。普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為準(zhǔn)，不包括單獨(dú)注明的車庫、地下室面積。這種情況下，普通住宅的免稅條款失去了意義，如果合并計(jì)算增值額，還能正負(fù)相抵，整個(gè)項(xiàng)目可能是負(fù)增值或較少增值，整體稅負(fù)得以降低。理由是《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算，《關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅［1995］48號）的規(guī)定是對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受相關(guān)免稅優(yōu)惠。而且現(xiàn)實(shí)中樓盤開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜，例如很多樓盤為商住兩用樓，即一至三層為商業(yè)，四層以上為住宅，事實(shí)上也很做到準(zhǔn)確劃分成本。但實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售”時(shí)成本（扣除項(xiàng)目）并沒有全部歸集上來，或者部分成本費(fèi)用沒有取得合法憑據(jù)，甚至存在非同步開發(fā)非營利性配套設(shè)施尚未建設(shè)完畢的情況。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除企業(yè)所得稅方面部分成本可以在不超過一定比例的情況下預(yù)提扣除外，土地增值稅尚沒有187號文中提及的“除另有規(guī)定外”可以預(yù)提的規(guī)定，也就是說，預(yù)提的扣除項(xiàng)目是不可以在土地增值稅清算時(shí)扣除的?！北本?、廣西、大連也有相似的規(guī)定（京地稅地[2007]325號、桂地稅發(fā)[2008]44號、大地稅函[2007]200號）。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取購房人更名費(fèi)、違約金是否合法的問題我們不作深入探討，在此著重分析兩者是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地增值稅清算收入的問題?！备M(fèi)、違約金即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的“其他收益”，因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。二、常見的偷漏稅及避稅手段揭示土地增值稅與企業(yè)所得稅、營業(yè)稅并稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大稅種，是影
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1