對我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)查研究報告范本-文庫吧
2025-04-13 04:00 本頁面
【正文】 5%的比例扣除的話，只要納稅人采取“沒有利息，創(chuàng)造利息”的辦法，就可輕而易舉地使該“看似嚴(yán)厲”的文件落到空處，淪為笑柄。顯然，法規(guī)制定者不會給制定出如此形成虛設(shè)、存在致命漏洞的法規(guī)。結(jié)合各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)來看，這一問題也水落石出，得到了肯定的答案。樣板房裝修費(fèi)用扣除的問題房地產(chǎn)企業(yè)為了提升樓盤形象，擴(kuò)大銷售業(yè)績，往往會精裝修幾套房子作為樣板，而裝修費(fèi)用往往也會高得驚人。關(guān)于樣板房裝修費(fèi)用的扣除問題，僅在《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中提及，但規(guī)定的較為籠統(tǒng)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！辈贿^，什么支出才可以計入樣板房裝修費(fèi)用？通過認(rèn)真審核幾家房地產(chǎn)企業(yè)的會計賬簿、原始憑證，結(jié)合實地察看相關(guān)房間設(shè)施，發(fā)現(xiàn)有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將購買的電器、家具、藝術(shù)品等計入在內(nèi)，那么，這些支出也可以扣除么？答案是否定的。盡管沒有相關(guān)法規(guī)直接給出這個答案，但若是仔細(xì)研讀《土地增值稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅的征稅對象是“國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物”，而電器、床、沙發(fā)、櫥柜等家具以及各種藝術(shù)裝飾品均不屬于土地增值稅征收范圍，此部分的銷售價款不應(yīng)計入土地增值稅計稅收入，同時相關(guān)的購買支出也不應(yīng)進(jìn)入扣除項目，也不能作為加計20%扣除的基數(shù)。其他裝修樣板房所發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用混淆不清應(yīng)該說，這個問題是實際工作中最困擾土地增值稅清算工作人員的問題之一?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘?xì)則》中對開發(fā)間接費(fèi)用的定義為“是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！睂﹂_發(fā)費(fèi)用的定義為“是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用?！边@個定義也與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度口徑相同，稅法與會計制定保持了一致性。一般情況下，根據(jù)費(fèi)用支出的功能、用途兩個方面可以較為容易地區(qū)分出銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。例如房地產(chǎn)公司經(jīng)常發(fā)生的咨詢費(fèi)，單從發(fā)票上難以進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，但如果結(jié)合相關(guān)合同、協(xié)議，了解咨詢的實質(zhì)內(nèi)容，是用于工程造價方面還是銷售方案的制訂方面，如果為工程造價咨詢，則屬于開發(fā)間接費(fèi)用，如果為了制訂銷售方案，則應(yīng)屬于銷售費(fèi)用核算范圍。財務(wù)費(fèi)用的主要內(nèi)容為利息支出、銀行手續(xù)費(fèi)、顧問咨詢費(fèi)等，也不難識別。最容易與開發(fā)間接費(fèi)用混淆的當(dāng)屬管理費(fèi)用，費(fèi)用支出功能相近，不易判定。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員往往習(xí)慣把一個項目部發(fā)生的全部費(fèi)用性支出記入開發(fā)間接費(fèi)用，從會計處理角度和企業(yè)內(nèi)部控制以及績效考核方面講，這樣處理也無可厚非，但在進(jìn)行土地增值稅清算中需要把開發(fā)費(fèi)用剔除，僅能保留與開發(fā)項目“直接”相關(guān)的費(fèi)用。當(dāng)然，由于費(fèi)用名目五花八門，如何判斷一項費(fèi)用是否屬于“直接” 為組織、管理開發(fā)項目而發(fā)生仍然是個難題，尚需進(jìn)一步研討，目前實際工作中在一些細(xì)節(jié)問題上仍然取決于清算人員的具體把握尺度。稅款調(diào)度戶的營業(yè)稅金及附加如何扣除？根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，實際繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加可以扣除，《土地增值稅清算管理規(guī)程》也強(qiáng)調(diào)任何扣除項目需取得合法憑證方可扣除。由于一些客觀原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)為稅款調(diào)度戶，部分已計提未實際上繳的稅款無法取得完稅憑證，如果嚴(yán)格遵循規(guī)定，則這部分稅款在土地增值稅清算時就得不到扣除。但是，稅款滯留于企業(yè)并非完全是房地產(chǎn)企業(yè)主觀故意造成的，如果在土地增值稅清算時不讓其扣除這部分營業(yè)稅金及附加，不僅會大大加重企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，而且導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生不滿情緒，不利于土地增值稅清算工作的平穩(wěn)、順利進(jìn)行。綜合考慮上述情況，我們建議提供兩種方案備選：一是及時清理清算企業(yè)滯留稅款，及時組織稅款入庫，企業(yè)憑完稅憑證于土地增值稅清算時予以扣除；二是在厘清滯留稅款的基礎(chǔ)上，給相關(guān)清算企業(yè)開具證明，各企業(yè)憑證明于土地增值稅清算時予以扣除。普通住宅與非普通住宅的增值額分開計算是否屬于硬性規(guī)定？關(guān)于普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)，我市在東地稅發(fā)[2010]43號文件中已經(jīng)予以明確，即同時滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積144平方米以下、。普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為準(zhǔn)，不包括單獨(dú)注明的車庫、地下室面積。判定清算項目是否屬于普通住宅的目的在于是否享受《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的“建造普通住宅增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”。但實際工作中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算項目包括普通住宅和非普通住宅時明明能夠單獨(dú)計算出普通住宅和非普通住宅的增值額，卻不愿意進(jìn)行這項工作，希望能夠?qū)㈨椖亢喜⒂嬎阍鲋殿~，不愿意“享受”普通住宅免稅的待遇。這種情況往往出現(xiàn)在普通住宅出現(xiàn)負(fù)增值，而非普通住宅出現(xiàn)較大增值的情況下。這種情況下，普通住宅的免稅條款失去了意義，如果合并計算增值額，還能正負(fù)相抵，整個項目可能是負(fù)增值或較少增值，整體稅負(fù)得以降低。上述情況下，如何計算土地增值稅目前存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為必須要分開計算，且相互之間不能抵減增值額，理由是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是否分開計算，可以由納稅人根據(jù)自身情況選擇。理由是《土地增值稅條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，《關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》（財稅［1995］48號）的規(guī)定是對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或
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