對我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)查研究報告范本-文庫吧
2025-04-13 04:00 本頁面
【正文】 5%的比例扣除的話，只要納稅人采取“沒有利息，創(chuàng)造利息”的辦法，就可輕而易舉地使該“看似嚴厲”的文件落到空處，淪為笑柄。顯然，法規(guī)制定者不會給制定出如此形成虛設(shè)、存在致命漏洞的法規(guī)。結(jié)合各地稅務(wù)機關(guān)的答復(fù)來看，這一問題也水落石出，得到了肯定的答案。樣板房裝修費用扣除的問題房地產(chǎn)企業(yè)為了提升樓盤形象，擴大銷售業(yè)績，往往會精裝修幾套房子作為樣板，而裝修費用往往也會高得驚人。關(guān)于樣板房裝修費用的扣除問題，僅在《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中提及，但規(guī)定的較為籠統(tǒng)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！辈贿^，什么支出才可以計入樣板房裝修費用？通過認真審核幾家房地產(chǎn)企業(yè)的會計賬簿、原始憑證，結(jié)合實地察看相關(guān)房間設(shè)施，發(fā)現(xiàn)有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將購買的電器、家具、藝術(shù)品等計入在內(nèi)，那么，這些支出也可以扣除么？答案是否定的。盡管沒有相關(guān)法規(guī)直接給出這個答案，但若是仔細研讀《土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定，土地增值稅的征稅對象是“國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物”，而電器、床、沙發(fā)、櫥柜等家具以及各種藝術(shù)裝飾品均不屬于土地增值稅征收范圍，此部分的銷售價款不應(yīng)計入土地增值稅計稅收入，同時相關(guān)的購買支出也不應(yīng)進入扣除項目，也不能作為加計20%扣除的基數(shù)。其他裝修樣板房所發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準予扣除。開發(fā)間接費用和開發(fā)費用混淆不清應(yīng)該說，這個問題是實際工作中最困擾土地增值稅清算工作人員的問題之一?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》中對開發(fā)間接費用的定義為“是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！睂﹂_發(fā)費用的定義為“是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用?！边@個定義也與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度口徑相同，稅法與會計制定保持了一致性。一般情況下，根據(jù)費用支出的功能、用途兩個方面可以較為容易地區(qū)分出銷售費用和財務(wù)費用。例如房地產(chǎn)公司經(jīng)常發(fā)生的咨詢費，單從發(fā)票上難以進行準確劃分，但如果結(jié)合相關(guān)合同、協(xié)議，了解咨詢的實質(zhì)內(nèi)容，是用于工程造價方面還是銷售方案的制訂方面，如果為工程造價咨詢，則屬于開發(fā)間接費用，如果為了制訂銷售方案，則應(yīng)屬于銷售費用核算范圍。財務(wù)費用的主要內(nèi)容為利息支出、銀行手續(xù)費、顧問咨詢費等，也不難識別。最容易與開發(fā)間接費用混淆的當屬管理費用，費用支出功能相近，不易判定。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員往往習慣把一個項目部發(fā)生的全部費用性支出記入開發(fā)間接費用，從會計處理角度和企業(yè)內(nèi)部控制以及績效考核方面講，這樣處理也無可厚非，但在進行土地增值稅清算中需要把開發(fā)費用剔除，僅能保留與開發(fā)項目“直接”相關(guān)的費用。當然，由于費用名目五花八門，如何判斷一項費用是否屬于“直接” 為組織、管理開發(fā)項目而發(fā)生仍然是個難題，尚需進一步研討，目前實際工作中在一些細節(jié)問題上仍然取決于清算人員的具體把握尺度。稅款調(diào)度戶的營業(yè)稅金及附加如何扣除？根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，實際繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加可以扣除，《土地增值稅清算管理規(guī)程》也強調(diào)任何扣除項目需取得合法憑證方可扣除。由于一些客觀原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)為稅款調(diào)度戶，部分已計提未實際上繳的稅款無法取得完稅憑證，如果嚴格遵循規(guī)定，則這部分稅款在土地增值稅清算時就得不到扣除。但是，稅款滯留于企業(yè)并非完全是房地產(chǎn)企業(yè)主觀故意造成的，如果在土地增值稅清算時不讓其扣除這部分營業(yè)稅金及附加，不僅會大大加重企業(yè)的納稅負擔，而且導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生不滿情緒，不利于土地增值稅清算工作的平穩(wěn)、順利進行。綜合考慮上述情況，我們建議提供兩種方案備選：一是及時清理清算企業(yè)滯留稅款，及時組織稅款入庫，企業(yè)憑完稅憑證于土地增值稅清算時予以扣除；二是在厘清滯留稅款的基礎(chǔ)上，給相關(guān)清算企業(yè)開具證明，各企業(yè)憑證明于土地增值稅清算時予以扣除。普通住宅與非普通住宅的增值額分開計算是否屬于硬性規(guī)定？關(guān)于普通住宅的判定標準，我市在東地稅發(fā)[2010]43號文件中已經(jīng)予以明確，即同時滿足以下標準：、單套建筑面積144平方米以下、。普通住房面積標準以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為準，不包括單獨注明的車庫、地下室面積。判定清算項目是否屬于普通住宅的目的在于是否享受《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的“建造普通住宅增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”。但實際工作中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算項目包括普通住宅和非普通住宅時明明能夠單獨計算出普通住宅和非普通住宅的增值額，卻不愿意進行這項工作，希望能夠?qū)㈨椖亢喜⒂嬎阍鲋殿~，不愿意“享受”普通住宅免稅的待遇。這種情況往往出現(xiàn)在普通住宅出現(xiàn)負增值，而非普通住宅出現(xiàn)較大增值的情況下。這種情況下，普通住宅的免稅條款失去了意義，如果合并計算增值額，還能正負相抵，整個項目可能是負增值或較少增值，整體稅負得以降低。上述情況下，如何計算土地增值稅目前存在兩種觀點。第一種觀點認為必須要分開計算，且相互之間不能抵減增值額，理由是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。第二種觀點認為是否分開計算，可以由納稅人根據(jù)自身情況選擇。理由是《土地增值稅條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，《關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》（財稅［1995］48號）的規(guī)定是對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或
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