【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 塊特點(diǎn)：地理位置較為偏離廣州市中心區(qū)域，住宅項(xiàng)目以黃埔港口、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。代表項(xiàng)目：萬(wàn)科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園? 新濱江板塊特點(diǎn)：隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開(kāi)始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展濱江經(jīng)濟(jì)帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購(gòu)物區(qū)，將真正實(shí)現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略。該板塊借此良機(jī)迅速火爆起來(lái)。該板塊聚集著廣州四大品牌房地產(chǎn)企業(yè)，他們不管在產(chǎn)品上，還是營(yíng)銷手段上都各具特色，為廣州樓市創(chuàng)造出不少亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場(chǎng)則以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計(jì)，贏得市場(chǎng)的青睞。江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上存在較大的差別，沒(méi)有形成直接的對(duì)抗。金碧灣一期的產(chǎn)品側(cè)重以價(jià)格贏取市場(chǎng)，天鵝灣則以獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)、一線望江的優(yōu)勢(shì)吸引買家目光。代表項(xiàng)目：光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、城啟天鵝灣置業(yè) 觀點(diǎn)： 隨著恒大集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)的進(jìn)入，該板塊將會(huì)被市場(chǎng)投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競(jìng)爭(zhēng)力的板塊。置業(yè)觀點(diǎn)：由于產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。2022 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)。20 / 99? 琶洲板塊特點(diǎn)：地塊規(guī)劃十分完善，從酒店、寫(xiě)字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)、高科技產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住、公園、娛樂(lè)等等，配套規(guī)劃十分到位。由琶洲板塊拉動(dòng)的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個(gè)廣州市，交通條件的進(jìn)一步改善，給周邊樓市打了一只強(qiáng)心針。而今年交易會(huì)正式在琶洲會(huì)展中心設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，為周邊項(xiàng)目帶來(lái)更多的生機(jī)，投資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項(xiàng)目，銷售出現(xiàn)一個(gè)新高潮，項(xiàng)目的銷售價(jià)格持續(xù)攀升。代表項(xiàng)目：雅郡熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國(guó)際? 番禺：華南板塊、大學(xué)城板塊特點(diǎn)：華南板塊是廣州樓市較具代表性的板塊，曾經(jīng)以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)吸引大量買家購(gòu)買。廣州新火車站選址番禺鐘村石壁，更帶旺了附近的項(xiàng)目，成交量持續(xù)上升。大學(xué)城在今年正式開(kāi)學(xué)，對(duì)居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)遇。代表項(xiàng)目：祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂(lè)花園、華南新城置業(yè)觀點(diǎn)：會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，將會(huì)為該區(qū)域帶來(lái)更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會(huì)大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。置業(yè)觀點(diǎn)：公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費(fèi)、配套設(shè)施不足等問(wèn)題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。21 / 99? 金沙洲板塊特點(diǎn)：政府將其定位為廣佛都市圈中心的居住新城，目前，金沙洲大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，一個(gè)由政府主導(dǎo)，積極支持社會(huì)力量參與的金沙洲開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。目前有可出讓土地 平方公里，綜合容積率約 ，可建建筑面積約 332 萬(wàn)平方米（其中居住 319 萬(wàn)平方米，商業(yè) 5 萬(wàn)平方米，行政辦公 8 萬(wàn)平方米）代表項(xiàng)目：萬(wàn)科四季花城? 新機(jī)場(chǎng)板塊特點(diǎn)：白云新機(jī)場(chǎng)于 8 月 5 日正式開(kāi)始航班運(yùn)營(yíng)，新機(jī)場(chǎng)板塊應(yīng)運(yùn)而生?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個(gè)樓盤(pán)都較為接近新機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機(jī)場(chǎng)牌，以吸引投資型買家。新機(jī)場(chǎng)的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個(gè)重要催化劑。代表項(xiàng)目：雅居樂(lè)雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城、雅景灣置業(yè)觀點(diǎn)：這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實(shí)力的比武場(chǎng)，金沙洲將會(huì)成為 2022 年的樓市黑馬。置業(yè)觀點(diǎn)：市場(chǎng)是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中成為最弱勢(shì)的社群。22 / 99? 白云新城板塊特點(diǎn)：隨著機(jī)場(chǎng)搬遷，舊址開(kāi)發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會(huì)有一個(gè)新的定位。該區(qū)域“北優(yōu)”的優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，越來(lái)越多的發(fā)展商搶駐，令白云山板塊提速在即。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來(lái)三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢(shì)。代表項(xiàng)目：百順臺(tái)置業(yè)觀點(diǎn)：白云新城的整體開(kāi)發(fā)必然將北部市場(chǎng)帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)徹底改變。23 / 99 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年海珠區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。17 月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化；全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %。? 固定資產(chǎn)投資加速增長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %；南天國(guó)際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造工程、華南汽貿(mào)廣場(chǎng)汽車市場(chǎng)項(xiàng)目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個(gè)大型重點(diǎn)項(xiàng)目均進(jìn)入建設(shè)施工階段。? 外貿(mào)出口形勢(shì)向好；實(shí)現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)%。? 商品消費(fèi)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨活；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %，商品銷售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體質(zhì)量與效益進(jìn)一步提高。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %。? 區(qū)內(nèi)居民的收入水平也不斷提高；2022 年 19 月海珠區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，職工月平均工資 2399 元，增長(zhǎng)%。24 / 99? 海珠區(qū)居民收入分配及消費(fèi)意愿分析? 居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)水平不斷提高2022 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均 1726 元） ，人均總消費(fèi)為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等） ，消費(fèi)支出占總收入的 %。? 消費(fèi)層次逐步提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善居民消費(fèi)也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對(duì)衣食等生存型消費(fèi)份額逐步減少，對(duì)追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)份額不斷增加的新趨勢(shì)。海珠區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 2022 年 19 月月均消費(fèi)額（元） 消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）2022 年 19消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）人均消費(fèi)性支出 1074 100 100食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 170 居住 85 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 32 ? 居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)潛力不斷增大2022 年 19 月，海珠區(qū)人均儲(chǔ)蓄存款為 2154 元，人均儲(chǔ)蓄傾向（人均儲(chǔ)蓄存款占人均總收入的比重）為 %。25 / 99? 消費(fèi)環(huán)境影響居民消費(fèi)升級(jí)根據(jù)萬(wàn)戶居民調(diào)查資料顯示，居民認(rèn)為最主要的三大問(wèn)題依次為房?jī)r(jià)過(guò)高（占 %） 、廣告宣傳不真實(shí)(占 %)、購(gòu)房各種稅費(fèi)高(占 %)。其中“房?jī)r(jià)過(guò)高”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“廣告宣傳不真實(shí)”和“購(gòu)房各種稅費(fèi)高”兩個(gè)因素。海珠區(qū)居民打算購(gòu)房的價(jià)格 單位：%按家庭月收入分 3000 元/ ㎡及以下 3001—5000元/ ㎡ 5001—7000元/㎡ 7001—10000元/㎡ 10000 元/㎡10003000 元 0 0 030005000 元 0 0 0500010000 元 0 010000 元及以上 0 置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)的購(gòu)房人群將會(huì)繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。26 / 99 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。? 海珠區(qū)政府搬遷9 月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址廣州大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內(nèi)從現(xiàn)在的寶崗路遷至廣州大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至廣州大道赤崗一帶。消息傳出，廣州大道南立刻成為焦點(diǎn)地帶，并將促進(jìn)區(qū)域樓盤(pán)的升級(jí)。? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué)海珠區(qū)小學(xué)入讀意見(jiàn)出臺(tái)，臨遷戶可在海珠區(qū)申請(qǐng)入學(xué)，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿 3 年后才能在轄內(nèi)學(xué)校安排學(xué)位。該意見(jiàn)的出臺(tái)，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對(duì)子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購(gòu)房，有利于促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。? 城市新中軸線廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達(dá)珠江，再經(jīng)過(guò)海珠區(qū)中心到果樹(shù)生態(tài)保護(hù)區(qū)這一綠色開(kāi)敞空間，最后經(jīng)新客運(yùn)港達(dá)珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹(shù)林、人文景觀和自然景觀交錯(cuò)有致的空間結(jié)構(gòu)體系。新城市中軸線的延伸，必定會(huì)為周邊帶來(lái)利好，景觀條件提升、市政配套完善等變化，中軸線區(qū)域的房地產(chǎn)帶來(lái)廣闊的前景。27 / 99? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍(lán)脈、四軸四心”其中“四條發(fā)展軸”包括：? 沿二號(hào)線發(fā)展軸：海珠島西部舊城——中大、布匹市場(chǎng)——新城軸線——琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來(lái)，其中有兩個(gè)重要的市級(jí)商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場(chǎng)，新城中心、會(huì)展中心、科技園等重要的功能區(qū)。? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城——工業(yè)大道板塊——廣州大道南專業(yè)市場(chǎng)——新客港，是海珠島南岸各重要功能組團(tuán)的之間聯(lián)系線。? 沿三號(hào)線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時(shí)位于《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉(zhuǎn)移帶” 。? 沿四號(hào)線發(fā)展軸：為廣州城市功能南拓軸。它串聯(lián)了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城至廣州新城、南沙。此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時(shí)，也為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)利好。28 / 99 區(qū)域板塊分析今年海珠區(qū)的熱點(diǎn)精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起” ，各大發(fā)展商為了搶占市場(chǎng)均使盡渾身解數(shù)，各種營(yíng)銷手段層出不窮。預(yù)計(jì)明年的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。? 新濱江板塊特點(diǎn)：環(huán)島路的規(guī)劃和施工， “環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略的事實(shí)、新滘南路西段及濱江東延長(zhǎng)段、寶崗大道南等多條路線的動(dòng)工，為區(qū)域帶來(lái)利好消息，前景不斷向好，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。板塊內(nèi)聚集著廣州知名的發(fā)展商，如：保利、光大、恒大、城啟，各大發(fā)展商都希望在此分一杯羹，推出大量產(chǎn)品，以吸引市場(chǎng)關(guān)注，更加劇了區(qū)域項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。代表樓盤(pán)：光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、天鵝灣、保利花園、金碧花園置業(yè)觀點(diǎn)：? 各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均以不同的產(chǎn)品核心進(jìn)入市場(chǎng)，如光大的社區(qū)文化、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的高附加值產(chǎn)品、保利的國(guó)家康居示范小區(qū)、恒大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)等；? 供貨量將會(huì)集中在 05 年 5 月之后，如：現(xiàn)代廣場(chǎng)的 G1G6 棟、光大花園的 E 區(qū)等；? 板塊內(nèi)市場(chǎng)壓力不容忽視，相互競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，出奇制勝?zèng)_出重圍將會(huì)成為保利花園首要任務(wù)。29 / 99? 濱江東板塊特點(diǎn)：該板塊是傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，目前一線江景產(chǎn)品稀缺，金海灣、中信君庭兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，滿足了市場(chǎng)的需求，特別是金海灣，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售服務(wù)、自身配套等都顯出項(xiàng)目與眾不同的特色，吸引了大批經(jīng)濟(jì)條件好的客戶購(gòu)買，到目前為止銷售超過(guò) 80%。12 月藍(lán)色康園三期推出市場(chǎng)，以小戶型為主打，雖然折后均價(jià)達(dá)到￥6650 元/㎡，但仍吸引了大量投資者，該類型產(chǎn)品推出一周后銷售超過(guò) 90%。代表項(xiàng)目：金海灣、中信君庭、藍(lán)色康園? 廣州大道南板塊特點(diǎn)：該板塊主要是珠江投資的羅馬家園和時(shí)代集團(tuán)的時(shí)代廊橋。新光快速路的規(guī)劃、大學(xué)城建成為該區(qū)域帶來(lái)利好消息。時(shí)代廊橋體現(xiàn)了時(shí)代集團(tuán)“做就要做項(xiàng)目所在區(qū)域的精品”的理念，在戶型設(shè)計(jì)、園林、裝修、現(xiàn)場(chǎng)包裝等方面都十分細(xì)致，定位較高。代表項(xiàng)目：羅馬家園、時(shí)代廊橋置業(yè)觀點(diǎn)：金海灣的產(chǎn)品已經(jīng)基本消化完畢，中信君庭仍有部分產(chǎn)品推出，藍(lán)色康園三期為最后一期產(chǎn)品，推出后小戶型基本消化完畢，剩余貨量大約有 50%，而且以總價(jià)高的大單位為主。該板塊對(duì)本項(xiàng)目基本不存在較大的影響。置業(yè)觀點(diǎn)：板塊周邊環(huán)境仍未成熟，總體的銷售情況較為一半。特別是時(shí)代廊橋，該項(xiàng)目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項(xiàng)目?jī)r(jià)格的拉升，對(duì)本項(xiàng)目的影響并不直接。預(yù)計(jì)明年將會(huì)把未推的 7 棟推出市場(chǎng)。30 / 99? 琶洲板塊特點(diǎn)：交易會(huì)分館正式落戶琶洲會(huì)展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動(dòng)周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價(jià)持續(xù)攀升。另外，隨著琶洲配套項(xiàng)目的不斷落成，作為海珠區(qū)“十五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重點(diǎn)擬建的琶洲購(gòu)物城，集商業(yè)、飲食、娛樂(lè)、文化一體的商業(yè)廣場(chǎng)雛形將逐步顯現(xiàn)。琶洲建有亞洲規(guī)模最大的廣州國(guó)際會(huì)展中心及其一系列重大商業(yè)配套，將會(huì)增強(qiáng)板塊的投資價(jià)值。代表項(xiàng)目：雅郡熙源、佳信花園（二期）會(huì)展星城置業(yè)觀點(diǎn)：該板塊特殊的地理位置優(yōu)勢(shì)，決定其產(chǎn)品大多數(shù)以投資型的項(xiàng)目為主，預(yù)計(jì)明年仍有大量該類型的產(chǎn)品推出市場(chǎng)。而保利花園則是擁有成熟的居住環(huán)境、自住型的項(xiàng)目，兩者間的定位存在較大的差異。31 / 99? 江燕路板塊特點(diǎn)：04 年均以銷售剩余單位為主，沒(méi)有新推的項(xiàng)目。05 年將有兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，分別是保利集團(tuán)的保利海棠花園和珠江南景園新一期產(chǎn)品。該板塊交通便利、以中檔產(chǎn)品為主，與本項(xiàng)目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。