【正文】 州 2022 年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，國(guó)家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)措施，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。在這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。保利花園策劃推廣案廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司1 / 99目 錄一、廣州市場(chǎng)情況分析 ................................................4 廣州市場(chǎng)分析 ..................................................4 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ...........................................4 房地產(chǎn)投資狀況分析 .........................................7 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 .....................................9 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ......................15 熱點(diǎn)區(qū)域分析 ..............................................17 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .........................................23 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................23 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 ................................26 區(qū)域板塊分析 ..............................................28二、項(xiàng)目分析（SWOT） ...............................................36 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) .....................................................36 項(xiàng)目劣勢(shì) .....................................................38 項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì) ...............................................39 項(xiàng)目面臨的威脅 ...............................................40三、零五年度推廣策略 ...............................................42 市場(chǎng)狀況分析 .................................................42 項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析 .............................................43 項(xiàng)目推廣目標(biāo) .................................................44 下年度推廣策略 ...............................................44 下年度推廣主題分述 ...........................................46四、項(xiàng)目定位 .......................................................47 目標(biāo)客戶群定位 ...............................................47 價(jià)格定位 .....................................................50 價(jià)格定位考慮因素 ..........................................502 / 99 價(jià)格定位思路 ..............................................51 定價(jià)準(zhǔn)則 ..................................................53 各棟的定價(jià)建議 ............................................53 預(yù)計(jì)回收資金額 ............................................59五、各階段推廣計(jì)劃 .................................................60 第一階段：35 月推廣計(jì)劃 .....................................60 階段市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) ..........................................60 階段推廣計(jì)劃 ..............................................61 推售單位 ..................................................62 銷售建議 ..................................................63 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................63 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................66 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................66 第二階段：6— 8 月推廣計(jì)劃 .....................................68 階段市場(chǎng)情況分析 ..........................................68 階段推廣計(jì)劃 ..............................................69 推售單位 ..................................................69 銷售手法 ..................................................70 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................71 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................72 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................72 第三階段：9— 10 月推廣計(jì)劃 ....................................74 階段市場(chǎng)情況分析 ..........................................74 階段推廣計(jì)劃 ..............................................75 推售單位 ..................................................75 銷售 手 法 ..................................................76 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................76 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................77 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................773 / 99 第四階段：11— 12 月推廣計(jì)劃 ...................................79 階段市場(chǎng)情況分析 ..........................................79 階段推廣計(jì)劃 ..............................................79 推售單位 ..................................................80 銷售手法 ..................................................80 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................80 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................81 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................82階段推廣小結(jié) .....................................................84附錄 ...............................................................864 / 99一、廣州市場(chǎng)情況分析 廣州市場(chǎng)分析 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速、健康發(fā)展2022年 111月 工 業(yè) 生 產(chǎn) 總 產(chǎn) 值 情 況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 單 位 ： 億 元 ） 同 比 增 長(zhǎng) 率 （ 單 位 ： %） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2022 年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長(zhǎng)，1—11 月每月的同比增長(zhǎng)率都保持在 12%以上，顯示廣州經(jīng)濟(jì)仍然向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。廣州 111 月累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比 110 月累計(jì)增速提高了 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善城市建設(shè)，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進(jìn)廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。111 月累計(jì)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；其中貿(mào)易業(yè)增長(zhǎng) %，餐飲業(yè)增長(zhǎng) %。111 月累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品銷售總額為 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。置業(yè)觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的繼續(xù)增加，預(yù)計(jì) 2022 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)火熱。置業(yè)觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)因素帶動(dòng)一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場(chǎng)的發(fā)展必然加速一手項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。8 / 99? 商品房成交價(jià)格上升商品房的成交均價(jià)比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。原八區(qū)多層住宅成交價(jià)今年以來(lái)同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價(jià)比第二季度又上升了 %，除了樓價(jià)穩(wěn)步回升因素外，也有部分價(jià)格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬(wàn)平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅（第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價(jià)。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。 《指引》內(nèi)容包括：? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求；? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用；? 對(duì)個(gè)人貸款則規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過(guò)月收入 50%。? 央行宣布加息中國(guó)人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)近 9 年的降息周期。但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，我國(guó)仍存在加息的壓力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，加息會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金上的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)是高借貸運(yùn)作的行業(yè)，加息令房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升，對(duì)資金實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，加息的影響不會(huì)太大；而資金實(shí)力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對(duì)較大，會(huì)出現(xiàn)企業(yè)之間的合作、合并現(xiàn)象，甚至?xí)霈F(xiàn)不良資質(zhì)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。加息影響了中低端消費(fèi)群，特別是首次置業(yè)人群的購(gòu)房積極性，會(huì)致使部分購(gòu)房者的需求回落，市場(chǎng)需求因此而下降。11 / 99? 即將開征物業(yè)稅消息傳出廣東省財(cái)政工作會(huì)議上，傳出了廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的消息。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅” 。以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。樓價(jià)下降后，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。? 土地政策針對(duì)土地閑置的問(wèn)題，政府出臺(tái)了一系列的政策嚴(yán)防項(xiàng)目“爛尾”現(xiàn)象，同時(shí)控制土地的批出。各項(xiàng)政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)。有實(shí)力的開發(fā)商將會(huì)更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實(shí)力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會(huì)面臨被市場(chǎng)淘汰的危機(jī)，最終導(dǎo)致汰弱留強(qiáng)的情況出現(xiàn)。? 公積金政策2022 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個(gè)人住房抵押貸款實(shí)施辦法》 ，新辦法中對(duì)公積金貸款作出部分修正，更有利于個(gè)人的購(gòu)房消費(fèi)。辦法的實(shí)施，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的促進(jìn)意義：? 擴(kuò)大消費(fèi)群：公積金貸款購(gòu)房政策的靈