【正文】 年 19 月，海珠區(qū)人均儲(chǔ)蓄存款為 2154 元，人均儲(chǔ)蓄傾向（人均儲(chǔ)蓄存款占人均總收入的比重）為 %。24 / 99? 海珠區(qū)居民收入分配及消費(fèi)意愿分析? 居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)水平不斷提高2022 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均 1726 元） ，人均總消費(fèi)為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等） ，消費(fèi)支出占總收入的 %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %。? 商品消費(fèi)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨活；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %，商品銷售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。? 固定資產(chǎn)投資加速增長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %；南天國(guó)際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造工程、華南汽貿(mào)廣場(chǎng)汽車市場(chǎng)項(xiàng)目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個(gè)大型重點(diǎn)項(xiàng)目均進(jìn)入建設(shè)施工階段。17 月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。代表項(xiàng)目：百順臺(tái)置業(yè)觀點(diǎn)：白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場(chǎng)帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)徹底改變。該區(qū)域“北優(yōu)”的優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，越來越多的發(fā)展商搶駐，令白云山板塊提速在即。置業(yè)觀點(diǎn)：市場(chǎng)是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競(jìng)爭(zhēng)中成為最弱勢(shì)的社群。代表項(xiàng)目：雅居樂花都區(qū)目前在售的多個(gè)樓盤都較為接近新機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機(jī)場(chǎng)牌，以吸引投資型買家。21 / 99? 金沙洲板塊特點(diǎn)：政府將其定位為廣佛都市圈中心的居住新城，目前，金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，一個(gè)由政府主導(dǎo)，積極支持社會(huì)力量參與的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。代表項(xiàng)目：祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂花園、華南新城置業(yè)觀點(diǎn)：會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，將會(huì)為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會(huì)大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。廣州新火車站選址番禺鐘村石壁，更帶旺了附近的項(xiàng)目，成交量持續(xù)上升。而今年交易會(huì)正式在琶洲會(huì)展中心設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，為周邊項(xiàng)目帶來更多的生機(jī)，投資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項(xiàng)目，銷售出現(xiàn)一個(gè)新高潮，項(xiàng)目的銷售價(jià)格持續(xù)攀升。20 / 99? 琶洲板塊特點(diǎn)：地塊規(guī)劃十分完善，從酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)、高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住、公園、娛樂等等，配套規(guī)劃十分到位。置業(yè)觀點(diǎn)：由于產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。代表項(xiàng)目：光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、城啟江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上存在較大的差別，沒有形成直接的對(duì)抗。該板塊聚集著廣州四大品牌房地產(chǎn)企業(yè)，他們不管在產(chǎn)品上，還是營(yíng)銷手段上都各具特色，為廣州樓市創(chuàng)造出不少亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。代表項(xiàng)目：萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園? 新濱江板塊特點(diǎn)：隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展濱江經(jīng)濟(jì)帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購(gòu)物區(qū)，將真正實(shí)現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略。置業(yè) 觀點(diǎn)： 廣州申亞成功后，令東圃板塊不斷升溫，為板塊樓盤直接帶來了經(jīng)濟(jì)效益，區(qū)內(nèi)在售的樓盤均價(jià)將會(huì)不斷提升，并且板塊內(nèi)土地儲(chǔ)存量眾多，05 年依然是樓市的熱點(diǎn)。代表項(xiàng)目：駿景南苑、旭景家園、中?？党?、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園置業(yè)觀點(diǎn)：?jiǎn)T村儲(chǔ)備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。琶洲大橋的開通、地鐵五號(hào)線的建設(shè)、規(guī)劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，建成后將把居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、會(huì)展區(qū)打通。該板塊特殊的地理位置，對(duì)其他板塊起到一定的影響作用。代表項(xiàng)目：? 住宅：保利香檳花園、利雅灣、凱旋新世界、利雅灣、碧海灣；? 寫字樓：星匯國(guó)際、華普廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈置業(yè) 觀點(diǎn)：? 市場(chǎng)繼續(xù)消化各項(xiàng)利好消息，投資仍會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升溫；? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項(xiàng)目一項(xiàng)必須解決的問題；? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。17 / 99 熱點(diǎn)區(qū)域分析廣州“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點(diǎn)精彩紛呈。? 廣州市各部門將全力搞好城市建設(shè)工作，投入大量的資金加快城市建設(shè)、推進(jìn)“青山綠地，碧水藍(lán)天”工程等，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的環(huán)境基礎(chǔ)；? 提供更多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，來廣州發(fā)展的人才將會(huì)逐步增多，對(duì)住房的需求也會(huì)隨之加大，房地產(chǎn)潛在消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)逐步擴(kuò)大。16 / 99? 申亞的成功今年，廣州地區(qū)成功申辦 2022 年的亞運(yùn)會(huì)。? “泛珠三角”合作協(xié)議的簽署“泛珠三角”合作協(xié)議的簽署與 CEPA 的簽署有異曲同工之效，目的是加強(qiáng)本地與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，以便經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)廣州發(fā)展的促進(jìn)作用主要有：? 吸引港商進(jìn)駐發(fā)展，如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，能為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新元素，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為本地市場(chǎng)提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。地價(jià)、利息、經(jīng)濟(jì)將會(huì)是平衡市場(chǎng)供求的法碼15 / 99 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素? CEPA 的簽署2022 年 6 月 28 日正式簽署《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》 （簡(jiǎn)稱 CEPA） ，除帶動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，廣州市經(jīng)濟(jì)也同時(shí)開始騰飛，吸引更多的港商回內(nèi)地發(fā)展，包括的行業(yè)有：房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、廣告業(yè)、零售業(yè)等。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。該規(guī)范的出臺(tái)，促使加大開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點(diǎn)，增加房產(chǎn)進(jìn)步的增長(zhǎng)點(diǎn)。? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會(huì)議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點(diǎn)城市。一份關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售與銷售管理的文件，將要求開發(fā)商與購(gòu)樓者直接簽定購(gòu)樓合同。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。? 處罰違規(guī)辦合同登記開發(fā)商加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商預(yù)售和銷售商品房的檢查監(jiān)督，要求開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽訂后，應(yīng)按規(guī)定在 30 天內(nèi)到房管部門辦理合同登記手續(xù)。戶籍政策的改革，對(duì)廣州的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義：? 鼓勵(lì)人才留居本地發(fā)展，鼓勵(lì)人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對(duì)子女的入學(xué)教育問題也作出相應(yīng)的規(guī)定，有效促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)化。13 / 99? 戶籍改革政策今年，廣州對(duì)戶籍制度再次進(jìn)行改革，有效地吸納人才的流入。主要有下列六點(diǎn)變化：? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額；? 減少首付款比例；? 提高個(gè)人可貸額度比例系數(shù)；? 放寬申請(qǐng)貸款的貸款人關(guān)系；? 提升公積金貸款的使用頻率；? 簡(jiǎn)化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實(shí)力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲(chǔ)備，71 號(hào)令對(duì)他們來講不會(huì)造成非常大的沖擊；短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲(chǔ)備充足，市場(chǎng)供應(yīng)仍會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)。12 / 9971 號(hào)令頒布的影響如下：? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講：開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本，有利于促進(jìn)各開發(fā)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。其一，閑置土地在兩年內(nèi)不開發(fā)的將無條件收回；其二，國(guó)土資源部發(fā)布的 71 號(hào)令要求到 2022 年 8 月 31 日以后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。另外，初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。有利于增強(qiáng)市民改善住房的機(jī)會(huì)和能力，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展；? 打擊炒買炒賣行為，擠掉房產(chǎn)泡沫。開征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響如下：? 平抑過高的房?jī)r(jià)，降低消費(fèi)者入市門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高” 。目前廣州市場(chǎng)供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個(gè)較高的水平，廣州土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點(diǎn)之一，在市民對(duì)入市更謹(jǐn)慎的情況下，樓價(jià)大幅上漲失去強(qiáng)有力的支持，升幅將回歸理性。此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個(gè)警示信號(hào)，日后加息的不確定性仍存在，令不少購(gòu)房者抱持幣觀望的態(tài)度。加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。由于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)理性、成熟度較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，而且隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實(shí)施和申亞所帶來的商機(jī)等眾多利好消息的帶動(dòng)下，在短期內(nèi)對(duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太明顯。這一政策的推出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如下：? 有效保障了購(gòu)房者的利益，指引加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費(fèi)者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)；? 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)重?cái)D壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，對(duì)資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對(duì)較大；? 促使融資渠道多元化，新政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)融資，促進(jìn)信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購(gòu)、合作發(fā)展將會(huì)不斷出現(xiàn)；? 外來資金逐漸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，融資渠道的多元化，也促進(jìn)了外來的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，活躍了房地10 / 99產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)，有效規(guī)避金融信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性的開發(fā)建設(shè)軌道。? 金融政策? 銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的出臺(tái)銀監(jiān)會(huì)于 2022 年 9 月 2 日再對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令——《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 。圖 １ ： 廣 州 市 原 八 區(qū) 商 品 住 宅 成 交 均 價(jià) 走 勢(shì)30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004(人 民 幣 )元 /平 方 米高 層 住 宅多 層 住 宅9 / 99 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響政府政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，高層住宅均價(jià)升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均價(jià)分別比第二季度上升了 %和%。2022 年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。7 / 99 房地產(chǎn)投資狀況分析? 商品房成交持續(xù)活躍面積單位：萬平方米　金額單位：億元　 第一季度 同比增長(zhǎng) 第二季度 同比增長(zhǎng) 第三季度 同比增長(zhǎng)全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 % % %其中：八區(qū) % % %全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % %其中：八區(qū) % % %全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % %其中：八區(qū) % % %全市二手樓成交登記面積 % % %其中：八區(qū) % % %全市二手樓成交登記金額 % % %其中：八區(qū) % % %經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場(chǎng)已經(jīng)占整體市場(chǎng)接近 40%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購(gòu)買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。11 月份全市商品銷售總額為 億元，比上年同月增長(zhǎng) %，增幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。置業(yè)觀點(diǎn)： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)必然推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展6 / 99? 居民收入及消費(fèi)需求分析2022年 111月 社 會(huì) 消 費(fèi) 情 況0501001502004%2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 （ 單位 ： 億 元 ）155 150 127 120 127 122 131 153 158 147同 比 增 長(zhǎng) 率 （ 單 位 ： %） % % 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速提高。其中，全市基本建設(shè)投資增速回升，累計(jì)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比 110 月累計(jì)增速回升了 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。5 / 99? 固定資產(chǎn)投資狀況分析2022年 111月 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 情 況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 （ 單 位 ：億 元 ）124 100 130 128 117 119同 比 增 長(zhǎng) 率 （ 單 位 ： %） 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月廣