【正文】 口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40％以下。月之間，管理費基本在1015元/M2之間，租價基本在4070元/武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經濟活躍。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。1999年至2000年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40％。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250350元/M2跌到120180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當高。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。中天廣場策劃推廣二、 前言 ………就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。階段銷售會議月會每周例會專案組會議會議安排專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施廣告策略調整廣告策劃人員、策劃員、專案經理廣告效果檢討價格反應與檢討現場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控負責人員實施廣告計劃廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯絡與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現場布置；進行業(yè)務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。專案經理、專案策劃員、廣告企劃等樓盤報章廣告審核與安排專案策劃我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督售樓處導引牌216。展板、模型制作216?，F場橫幅和錦旗布置216?，F場POP布置具體內容：216。印刷品樣稿的審核與修正專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發(fā)展商進行確認與把握。媒體選擇與安排現場POP布置建議216。廣告預算的編制216。推廣措施及訴求重點216。目標市場定位216。人員安排在與發(fā)展商共同就策劃內容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內容。專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，并編寫市調報告。專案組動腦會議營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）市調員1員，策劃員1名市調員1員，策劃員1名市調員2員，策劃員1名市調員2員，策劃員2名市場調研成果總結附近房地產調研216。環(huán)境研究分析216。人員安排市場研究分析完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。三維動畫——提前展現小區(qū)內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。報紙——軟廣告與硬廣告結合。電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久（2）理由：（1）戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內部配套設施開發(fā)觀念等。引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介（二）主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。整體操作結束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。價格策略目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。（2）理由：（1））第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。立市場人氣，引起市場轟動。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而理由：（1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。（二）交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。人員流動量大，易擴大知名度。該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。售樓處選址：（七）戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。（五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。在綠化布置上要爭取實現立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。B棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。套高級廚具，純凈水入戶。通訊設施：預留兩部IDD電話插口。保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設消防電地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。C輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。理由：A無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)五、產品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：（一）綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：三、項目定位本案位于濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。（二）外地客源這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。對地段及相應升值潛力較為注重?？驮炊ㄎ唬河捎诒景笇僦懈邫n樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：（一）隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。東臨高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況并與之結合，了解客戶心態(tài)。開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現出規(guī)模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。其中：小高層發(fā)展分三個階段：（1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。216。216。在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：客戶需求的變化216。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷提升。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。十、合作模式 一、市場背景公司簡介廣告策略八、產品建議六、項目定位四、市場背景二、天潤花園項目整體策劃書目　　　　　　　　　　　　　　公共活動　　30萬元　　　　　　　　　　　九、費用預算　　3）在全鎮(zhèn)范圍內開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券；　　　　③錦繡花園“文化活動月”活動在題名現場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）?！　∫愿鞣N方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱?！　⊙堻S江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）　　公共活動　　莞城——樟木頭、莞城——常平、常平——香港?！　　　　、墼谠Ｔ缶频陮γ鏄渚薹鶑V告牌；　?、僭谳富菅鼐€各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；　　單張　　　　電視　　從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象?！　蠹垺\繡廣場就是我們家的后花園　　主題3：輝煌人生，超凡享受主題2：輝煌人生，超凡享受　　　　　　　　　　　　　　　——這里離香港只有45分鐘　　　　　　　　　　　　　　　　　——記錦繡花園特別的家政服務　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　廣告切入期（1——2個月）　　在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售?！　』谝陨先齻€目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。直接促進錦繡花園的銷售。盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；錦繡花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：　故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。物業(yè)管理方面提供特色家政服務　　近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲?！　≡囅耄寒斠鼓唤蹬R的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。二、 建錦繡廣場和寓意噴泉　　享受至尊榮譽　　享受特別服務　　享受入住方便錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。　　——錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……　　　　　　主體廣告語：根據錦繡花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅?！　」蕦Σ哂卸阂?、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經營和銷售；二、根據區(qū)內居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營?！　∫皇菂^(qū)內人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。　　商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售?！　≡谳富菅鼐€人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；　　　對策：　　　區(qū)內商鋪經營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳?！　″\繡花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售?！　妱葙u點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。阻礙：　時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管