【正文】 整個項目的成敗。2） 10月份由于進行與發(fā)展商知名度及形象直接相關(guān)的特別活動，可配合進行小高層單位的公開發(fā)售。2） 小高層商場，同時對友誼城返租經(jīng)營的高層單位實行派籌認購3） 高層住宅4） 高層商場1． 住宅部分的推廣思路：在推廣思路方面中原建議走“分階段推廣”路線，即將整個銷售周期大體劃分為四個階段：小高層單位：消化前期客戶階段10推廣期公開發(fā)售前期——示范單位開放公開發(fā)售中期——尾盤促銷?！?建立背景音樂和公共廣播系統(tǒng)。注：建立上述安全系統(tǒng)后，住宅就不用裝防盜門和防盜窗，家里不管是有人還是無人都一樣安全。在大樓的入口樓，采用電視門鈴系統(tǒng)，當樓下有人按門鈴時，將家用電視的頻道切換到門鈴頻道，就可以看到樓下按門鈴的人，主人就可以決定是否準入。進出口管理可根據(jù)客戶的性質(zhì)進行分類發(fā)放停車場進出卡，對于住戶（按年交租停車場位的）發(fā)給遙控進出口開啟器，對于月租用戶發(fā)給手動IC刷卡，對于散戶則發(fā)放臨時計費卡，進出口配置具有智能圖式辨別的電腦和攝像裝置，對于進出車輛的車牌號碼進行錄像和號碼識別，自動登記管理。3） 智能化智能化目前已成為二十一世紀住宅的基本特征，雖然其不是本項目的定位和推廣主攻方向，但也應(yīng)成為本項目的必備條件之一，具體可設(shè)置以下幾項：★ 水、電、煤氣的遠程抄表系統(tǒng)采用電子水表、電子電表、電子煤氣表、電纜數(shù)據(jù)終端對三表進行對數(shù)，將其存儲在EPROM中，管理中心的計算機系統(tǒng)通過有線電視網(wǎng)絡(luò)讀取每戶中的三表值，實現(xiàn)遠程自動抄表?！耙惶栔啤蔽锕芊?wù)：可設(shè)立能提供所有物管服務(wù)的熱線，只要業(yè)主打此熱線，即可解決所有物管的問題。形象可從由保安的著裝到服務(wù)的素質(zhì)中體現(xiàn)。因此物業(yè)管理的形象很重要，建議本項目的物業(yè)管理服務(wù)采用更人性化的，輕松的，有別于一般嚴肅的物管形象。另外，會所的設(shè)施的服務(wù)，建議采用“預(yù)約制”，可定下會所服務(wù)熱線電話號碼，實行“一號制”預(yù)約服務(wù)，所有會所服務(wù)可通過電話預(yù)約完成，體現(xiàn)會所服務(wù)的質(zhì)素并增加業(yè)主的榮耀感。作為硬件，本項目的會所應(yīng)包括商務(wù)中心、健身、乒乓球館、桌球室等，為使會所能“可持續(xù)發(fā)展”（即會所不僅僅作為銷售宣傳推廣之用，而且要在小區(qū)入伙后，其使用率能維持在合理的水平），建議增加兒童室內(nèi)游戲天地，布置兒童益智健體活動；老年人室內(nèi)活動室，布置棋牌，卜克，棋類，茶藝、閱覽室等，并可結(jié)合園林設(shè)計，增設(shè)露天咖啡茶座等，具體設(shè)施安排可在會所園林圖紙平面確定后，再作詳細建議。在園林落成后，利用“園林開放日”活動進行宣傳，并針對本項目地處交通要道，周邊居民喜飯后散步的習慣，開放園林作為周邊居民散步的場所之一，擴大對周邊居民的宣傳力度。2. 園林設(shè)計建議園林設(shè)計已進入將近定案的階段，故其宣傳上主要針對設(shè)計公司，體現(xiàn)發(fā)展商的“一號”“保利精品”的開發(fā)理念，以著名的園林設(shè)計公司，為保利業(yè)主營造更優(yōu)美居住環(huán)境，另外建議，對園林增加多一些小品裝飾和休閑設(shè)施，專為老人家和小孩的活動而設(shè)，體現(xiàn)濃烈的居住氛圍。可由廣告公司、室內(nèi)設(shè)計公司根據(jù)其戶型平面進行裝修及平面設(shè)計處理，發(fā)展商及中原跟進效果監(jiān)控兩房可賦予“優(yōu)悠型”（暫定名）的名稱，針對追求高素質(zhì)生活的首次置業(yè)人士，三房賦予“榮耀型”（暫定名）的名稱。而在目前未能具備足夠的條件制作樣板房的時期，可盡快開始示范單位的選址和設(shè)計工作，在樣板房完成制作之前，盡量通過宣傳資料來完成戶型引導(dǎo)工作。VII． 在深圳工作或有較多深圳業(yè)務(wù)的香港客戶動機：購房用于自住，更便于工作和業(yè)務(wù)物業(yè)要求：安全、港式物業(yè)管理，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶型要求：二房及三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭付款VIII． 跨越深港兩地家庭動機：購房為了給親友居住物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶型要求：二房或三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭四、項目建議1. 戶型包裝建議戶型是房地產(chǎn)商品的終極體現(xiàn)形式，其設(shè)置的合理性，則與客戶居住實惠與要求直接相關(guān)。戶型：三房單位或復(fù)式單位。動機：父母與子女分開居住，二次置業(yè)，或父母為子女置業(yè)，或父母置業(yè)用于養(yǎng)老物業(yè)要求：周邊生活配套齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有休閑活動空間。物業(yè)要求：小區(qū)有家庭溫馨感，會所配套設(shè)施較齊全，物業(yè)管理有安全素質(zhì)及貼身感，有較好的自然或園林景觀。動機：擁有真正屬于自己的家，首次置業(yè)物業(yè)要求：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學等教育措施齊備，小區(qū)有一定的配套設(shè)施，建筑風格有時代感戶型要求：兩房及三房單位付款要求：一成或三成首期付款I(lǐng)II． 在科技園區(qū)上班的IT人士動機：首次置業(yè)物業(yè)要求：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時代感戶型要求：兩房、三房及復(fù)式單位付款要求：一次性付款、首期三成或一成銀行按揭IV． 生活在南山片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的一群，包括公房住戶及當?shù)赝林?。付款要求：輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實現(xiàn)買樓、供樓。物業(yè)要求：風格新穎，有時代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施。2） 首次置業(yè)與二次置業(yè)分析：本項目以兩房、三房單位為主，同時亦有部分復(fù)式大單位，置業(yè)針對面較廣，估計首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例大致為5：53） 目標客戶群分析本項目的戶型以兩房82平方米和三房105平方米為主，并有部分復(fù)式大單位。1） 內(nèi)外銷比例：由于本項目位處成熟生活片區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)的交界，據(jù)調(diào)查所得，及過往的片區(qū)樓盤經(jīng)驗總結(jié)，南山物業(yè)區(qū)內(nèi)消費現(xiàn)象穩(wěn)定且明顯，由于濱海大道的開通，南山物業(yè)亦逐漸吸引市區(qū)年輕的、片區(qū)情感不深的買家，反觀本項目的戶型偏大，總價不菲，故本項目的內(nèi)銷市場應(yīng)較為樂觀另外由于南山區(qū)的樓盤如繽紛假日、蛇口花園城、鴻瑞花園、創(chuàng)世紀海濱花園等均作外銷推廣，且買家中，外銷客戶亦有一定的比例，而本項目的發(fā)展商在香港已有一定的知名度，部分單位有海景的優(yōu)勢，再