【正文】 認(rèn)購(gòu)——公開發(fā)售——尾盤促銷理由：1） 本項(xiàng)目的周邊消費(fèi)群預(yù)計(jì)占相當(dāng)比例，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及前期推廣過(guò)程中，已吸引相當(dāng)?shù)目蛻絷P(guān)注，故在小高層單位公開發(fā)售前，先消化此部分客戶。3） 高層單位由于預(yù)售許可證于明年4月份左右取得，故建議先采取派籌的方式累積客戶，造成公開發(fā)售的轟動(dòng)效應(yīng)。5） 幾乎每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)一些銷售難點(diǎn)，這就需要通過(guò)促銷手段進(jìn)行針對(duì)性的銷售。首批小高層單位，約占小高層面積的20%，低于制訂價(jià)格的10%公開發(fā)售。需特別指出的是，目前無(wú)法進(jìn)行的如樓體的包裝，需在條件具備之時(shí)馬上進(jìn)行。對(duì)本項(xiàng)目而言，中原建議采取圖文并茂的系列繕稿形式，來(lái)配合預(yù)售工作和提升知名度，為直銷廣告的出臺(tái)作鋪墊。具體做法：可在本項(xiàng)目入票前即制作完成模型、入票者可獲取優(yōu)先選單位的權(quán)利和優(yōu)惠折扣，造成小規(guī)模“先入票挑好單位”的效應(yīng)。建議以下兩種付款方式供參考：A）首期一成即供按揭1．買方簽署《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)付定金 2．買方簽署《認(rèn)購(gòu)書》后7天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)付3．買方簽署《認(rèn)購(gòu)書》后30天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付4．買方在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后180天內(nèi)繳付5．買方在賣方發(fā)出入伙通知書后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%樓價(jià)之10%B）首期5%超輕松按揭1. 買方簽署《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)付定金2．買方簽署《認(rèn)購(gòu)書》后30天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買賣合同》并向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付，3．買方在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后60天內(nèi)繳付4．買方在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后90天內(nèi)繳付5．買方在賣方發(fā)出入伙通知書后14天內(nèi)繳付6．買方在賣方發(fā)出入伙通知書后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之5%樓價(jià)之10%樓價(jià)之5%2） 中期銷售階段（公開發(fā)售前期、中期）a. 售樓處遷址并重新布置；就地盤的實(shí)際來(lái)看，最適合建售樓處的位置為本項(xiàng)目寫字樓的裙樓，這里地處交匯處，發(fā)布效果更好，客戶也比較容易到達(dá)。b. 與海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市合作，在售樓處開設(shè)“萬(wàn)佳購(gòu)物真情大抽獎(jiǎng)”海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的幾大集中地，故可與之聯(lián)系，共同舉辦購(gòu)物大抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡在上述超市購(gòu)物滿100元客戶，即可憑購(gòu)物小票領(lǐng)取有獎(jiǎng)問(wèn)卷一張以及本項(xiàng)目宣傳資料一份，客戶只要填妥問(wèn)卷后投至于售樓處的抽獎(jiǎng)箱，即有機(jī)會(huì)參加每周一次的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。c. 業(yè)主嘉年華在樓盤封頂時(shí)，銷售已達(dá)到一定比例及有一定的客戶累積，應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開展老業(yè)主參與的活動(dòng)，一方面可顯示發(fā)展商對(duì)老業(yè)主的關(guān)心，另外更重要的是制造營(yíng)銷裂變效應(yīng)，以老帶新。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主嘉年華會(huì)建議在樓盤現(xiàn)場(chǎng)舉行，主要活動(dòng)內(nèi)容包括外聘團(tuán)體節(jié)目表演、抽獎(jiǎng)、參與性游戲等。業(yè)主嘉年華活動(dòng)因其氣氛熱烈，人氣旺盛，之前處在猶豫狀態(tài)的客戶最易在此種環(huán)境下成交，而當(dāng)天到場(chǎng)的新客戶也回留下深刻印象，對(duì)即時(shí)成交和之后成交都有幫助。更可安排人員現(xiàn)場(chǎng)為客戶簽署正式買賣合同，現(xiàn)場(chǎng)辦理按揭及公證等手續(xù)。3） 后期促銷階段a. 保利城花園業(yè)主簽名，即可獲贈(zèng)全套家電銷售到了尾段，由于積累的老客戶即業(yè)主越來(lái)越多，可推出“老客戶簽名獲贈(zèng)全屋精美家電”的促銷形式，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶成交的積極性，同時(shí)增加買家成為保利老客戶的榮耀感，既起實(shí)際促銷作用，又能樹立開發(fā)商的美好形象。b. 促銷時(shí)期內(nèi)乘坐任何公共交通工具到達(dá)本項(xiàng)目的客戶，發(fā)展商為你付雙程車資為彰顯本項(xiàng)目的交通的方便，可舉辦促銷活動(dòng)周，客戶凡乘坐任何公共交通工具（不包括計(jì)程車）到達(dá)本項(xiàng)目的客戶均可獲發(fā)展商回贈(zèng)雙倍車資。5． 宣傳媒介1） 報(bào)紙媒體推薦《深圳特區(qū)報(bào)》、《香港商報(bào)》《深圳商報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣， 廣告駐留時(shí)間長(zhǎng)，圖文并茂，信息清楚，影響力強(qiáng)；缺點(diǎn)：深圳兩大報(bào)紙《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》發(fā)布費(fèi)用高昂（半版折后約12萬(wàn)一次），并且兩大報(bào)集中了過(guò)多的房地產(chǎn)廣告，尤其是周五，一份特區(qū)報(bào)可云集逾三十個(gè)房地產(chǎn)廣告，較易造成信息干擾。另外，報(bào)紙廣告的需定期配合銷售，加入新的賣點(diǎn)，并在形象上更新，否則，報(bào)紙廣告將由于新形象漸被市場(chǎng)消化而效果每況愈下。而《香港商報(bào)》目前逢周四隨特區(qū)報(bào)發(fā)行，覆蓋面與關(guān)區(qū)內(nèi)特區(qū)報(bào)覆蓋面相同，而價(jià)格較特區(qū)報(bào)優(yōu)惠，建議可在上投放適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)廣告。優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強(qiáng)；缺點(diǎn)：制作費(fèi)用高（一般為人民幣30萬(wàn)元以上），駐留時(shí)間短，受播出時(shí)間局限，且需要一定時(shí)間連續(xù)性，才能出效果，但電視媒體的感染力最強(qiáng)，能迅速建立樓盤的形象，尤其是外銷樓盤，電視廣告是在香港推廣的重要媒體之一?？衫萌叩呐浜?，在開售前造勢(shì)或在銷售中期投放直銷式廣告3） 雜志廣告推薦《深圳周刊》。優(yōu)點(diǎn)：駐留時(shí)間長(zhǎng)，針對(duì)性強(qiáng)，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具有獨(dú)特的可傳閱性，發(fā)布費(fèi)用合理；缺點(diǎn)：發(fā)行量不如兩大報(bào)刊。但不排除日后開展銷會(huì)或業(yè)主同樂(lè)日等促銷活動(dòng)時(shí)，選用廣播媒體作短期的促銷宣傳。推薦：深圳熱線及深圳之窗。 缺點(diǎn)：目前深圳網(wǎng)民數(shù)目還不夠龐大，網(wǎng)絡(luò)影響力仍不夠大。a. 公交車站廣告公交車站每日人流量及車流量龐大，受眾面廣闊，到達(dá)率高。建議本項(xiàng)目在東濱油站、芭蕉園站、南航站投放廣告。這幾家商場(chǎng)是南山區(qū)主要的大型百貨商場(chǎng)，每日的人流量非常多，覆蓋面廣，且消費(fèi)者大部分均為羅湖居民或在羅湖工作的人士，屬于本項(xiàng)目的潛在客戶群，因此在這幾家商場(chǎng)做廣告應(yīng)能達(dá)到迅速傳播樓盤信息的效果。在香港，許多大型商場(chǎng)均有在購(gòu)物小票背面刊登廣告。而在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，也可與商場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)合促銷，憑購(gòu)物小票可到售樓處換取禮品，使客戶不僅注意到該廣告，還能到售樓處現(xiàn)場(chǎng)參觀。香港市場(chǎng)的投放費(fèi)用視銷售階段香港市場(chǎng)及推廣的安