【正文】 而在項目銷售過程中，也可與商場進行聯(lián)合促銷，憑購物小票可到售樓處換取禮品，使客戶不僅注意到該廣告，還能到售樓處現(xiàn)場參觀。a. 公交車站廣告公交車站每日人流量及車流量龐大，受眾面廣闊，到達率高。優(yōu)點：駐留時間長，針對性強，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具有獨特的可傳閱性，發(fā)布費用合理；缺點：發(fā)行量不如兩大報刊。另外，報紙廣告的需定期配合銷售，加入新的賣點，并在形象上更新，否則，報紙廣告將由于新形象漸被市場消化而效果每況愈下。更可安排人員現(xiàn)場為客戶簽署正式買賣合同，現(xiàn)場辦理按揭及公證等手續(xù)。b. 與海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂福超市、人人樂超市合作，在售樓處開設(shè)“萬佳購物真情大抽獎”海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂福超市、人人樂超市是本項目目標客戶的幾大集中地，故可與之聯(lián)系，共同舉辦購物大抽獎活動，凡在上述超市購物滿100元客戶，即可憑購物小票領(lǐng)取有獎問卷一張以及本項目宣傳資料一份，客戶只要填妥問卷后投至于售樓處的抽獎箱，即有機會參加每周一次的抽獎活動。需特別指出的是，目前無法進行的如樓體的包裝，需在條件具備之時馬上進行。高層單位：派籌認購——公開發(fā)售——尾盤促銷理由：1） 本項目的周邊消費群預(yù)計占相當比例，在項目建設(shè)過程中及前期推廣過程中，已吸引相當?shù)目蛻絷P(guān)注，故在小高層單位公開發(fā)售前，先消化此部分客戶?！?在住戶家的客人房旁邊安一個紅外探測器，在臥室及客廳里各安一個緊急按紐，在廚房里安一個煤氣漏探測器，上述的所有傳感器都和防盜控制板相連，防盜控制板和電纜數(shù)據(jù)終端相連，電纜數(shù)據(jù)終端通過HFC網(wǎng)和住宅管理中心相連，當住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏和發(fā)生異常情況進，住宅里的聲光報警系統(tǒng)啟動的同時，信號傳輸?shù)叫^(qū)的管理中心，在管理中心的計算機臨近監(jiān)控屏幕上的小區(qū)住戶地圖相應(yīng)的部分出現(xiàn)聲光報警并顯示住戶在哪一幢樓里哪一個房間里發(fā)生的是哪一類型的報警，并通知相應(yīng)的人員趕赴現(xiàn)場。以增進與業(yè)主之間的親和力。盡快興建園林，利用園林促進銷售在園林定案后，建議在最短的時間內(nèi)興建園林或局部園林，作為銷售的有利條件。付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。II． 在深圳工作35年，收入較為穩(wěn)定，一直未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增加家庭成員的人士，期望一次置業(yè)即能有較好的生活環(huán)境。目的：準確把握項目的主要目標客戶群，并針對其要求塑造出合適的市場產(chǎn)品， 以便短期內(nèi)被市場快速消化和吸納。1） 檔次定位：根據(jù)對本項目優(yōu)劣勢的分析，建議本項目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中等偏高檔次為宜。9） 建筑外觀華美10） 部分單位具有深圳灣海景11） 友誼城百貨南山店已進駐本項目裙樓，居民生活將更為便利12） 本項目屬地鐵沿線物業(yè)，升值前景樂觀13） 深圳社會上即將進行有利于提升發(fā)展商知名度與形象的推廣活動劣勢：1） 產(chǎn)品上的不足：H 本項目的戶型面積定位較為隨意，普遍偏大，令置業(yè)者付出的價格與所獲得的居住實惠的比例缺乏吸引力，需以特色包裝改善之H 園林面積不大，難營造較有特色的園林，應(yīng)在園林設(shè)計上貫以精神內(nèi)涵，給客戶“在于精而不在于大”2） 本項目發(fā)售時的工程進度難以給客戶強烈的購買信心，需以優(yōu)惠的付款方式，及適當?shù)耐茝V手法彌補。二、項目分析1. 項目所在區(qū)域：本項目位于南油大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處，地處南油、蛇口到市區(qū)的公交線路必經(jīng)之處，交通非常便利。2. 目前情況下的優(yōu)勢與劣勢：優(yōu)勢：1） 南山區(qū)地產(chǎn)市場正處于發(fā)展狀態(tài)，是地產(chǎn)市場關(guān)注的熱點之一，具備吸引市場的前提。同時由于地盤工程進度不足，項目本身缺乏宣傳的制高點，發(fā)布不夠直接而力度不足，只能另尋項目周圍的宣傳位置發(fā)布3） 南山商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)處于啟動開發(fā)階段，中心區(qū)的規(guī)劃尚未實現(xiàn)；中心區(qū)即將開發(fā)的其他項目也將大大影響入伙本項目居民的生活4） 本項目受制地塊紅線范圍，賣場面積太小，且位置靠內(nèi)，發(fā)布效果受到限制5） 包裝上條件較為缺乏，主要為缺乏示范單位，在引導(dǎo)客戶的銷售過程中，工具及設(shè)施有所不足6） 本項目的價格水平缺乏市場競爭力。理由：H 本項目的價格水平屬高檔次物業(yè)的價格水平H 本項目的建筑華美，適合作為高檔次物業(yè)的宣傳H 發(fā)展商的形象及實力，為客戶認可H 本項目的地塊位置優(yōu)越，適宜營造高檔次物業(yè)H 本項目的戶型較大，具備更多的享受空間，適宜營造高檔次物業(yè)2） 形象定位：建議本項目物業(yè)形象定位為：保利城花園——后海灣畔●南山中心區(qū)優(yōu)悠一號保利精品，共享榮耀定位釋義：“優(yōu)悠一號”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是目前深圳人的真實生活寫照，尤其是35歲以下的人群，為著事業(yè)或家庭的奮斗目標，大部分時間都需要處于各式各樣的壓力環(huán)境中，工作之余，享受一種休閑的家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是他們的理想。1） 內(nèi)外銷比例：由于本項目位處成熟生活片區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)的交界，據(jù)調(diào)查所得，及過往的片區(qū)樓盤經(jīng)驗總結(jié)，南山物業(yè)區(qū)內(nèi)消費現(xiàn)象穩(wěn)定且明顯，由于濱海大道的開通，南山物業(yè)亦逐漸吸引市區(qū)年輕的、片區(qū)情感不深的買家，反觀本項目的戶型偏大，總價不菲，故本項目的內(nèi)銷市場應(yīng)較為樂觀另外由于南山區(qū)的樓盤如繽紛假日、蛇口花園城、鴻瑞花園、創(chuàng)世紀海濱花園等均作外銷推廣，且買家中，外銷客戶亦有一定的比例，而本項目的發(fā)展商在香港已有一定的知名度，部分單位有海景的優(yōu)勢，再考慮到銷售氣氛的營造，擴大樓盤的影響力，及提升樓盤的檔次，建議外銷市場亦不可忽視。動機：擁有真正屬于自己的家，首次置業(yè)物業(yè)要求：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學(xué)等教育措施齊備，小區(qū)有一定的配套設(shè)施，建筑風(fēng)格有時代感戶型要求：兩房及三房單位付款要求：一成或三成首期付款I(lǐng)II． 在科技園區(qū)上班的IT人士動機：首次置業(yè)物業(yè)要求：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時代感戶型要求：兩房、三房及復(fù)式單位付款要求：一次性付款、首期三成或一成