【正文】 根據(jù)其戶型平面進(jìn)行裝修及平面設(shè)計(jì)處理，發(fā)展商及中原跟進(jìn)效果監(jiān)控兩房可賦予“優(yōu)悠型”（暫定名）的名稱，針對(duì)追求高素質(zhì)生活的首次置業(yè)人士，三房賦予“榮耀型”（暫定名）的名稱。動(dòng)機(jī)：父母與子女分開居住，二次置業(yè)，或父母為子女置業(yè)，或父母置業(yè)用于養(yǎng)老物業(yè)要求：周邊生活配套齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有休閑活動(dòng)空間。物業(yè)要求：風(fēng)格新穎，有時(shí)代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施。1”的意思，即第一的位置，第一的建筑，第一的園林環(huán)境，第一的物業(yè)管理服務(wù)，第一的享受，同時(shí)，本項(xiàng)目的地塊也是中心區(qū)一號(hào)地塊。2） 機(jī)會(huì)來自與“南山居住，市區(qū)上班”的意識(shí)在客戶市場(chǎng)的發(fā)展情形，若此意識(shí)能在客戶市場(chǎng)更大程度的落實(shí)，并引起一種置業(yè)風(fēng)氣、置業(yè)潮流，則本項(xiàng)目議程為較大的受益者3） 機(jī)會(huì)來自于項(xiàng)目自身的發(fā)展，若項(xiàng)目能及時(shí)因應(yīng)工程進(jìn)度變化而在包裝策略上進(jìn)行調(diào)整，不斷深化包裝，并適時(shí)進(jìn)行推廣則亦可有利與銷售4. 威脅因素分析：1） 威脅來自于濱海大道沿線物業(yè)的。5） 片區(qū)輻射范圍內(nèi)分布大型公房住宅群，區(qū)內(nèi)居民具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及置業(yè)需求。深圳保利城花園總體策劃推廣方案目 錄一、 前言二、 項(xiàng)目分析三、 項(xiàng)目定位1． 物業(yè)定位2． 形象定位3． 市場(chǎng)定位四、 項(xiàng)目建議1． 特色戶型包裝2． 園林建議3． 會(huì)所設(shè)施建議4． 物業(yè)管理建議五、 項(xiàng)目銷售推廣策略1． 推廣思路2． 宣傳重點(diǎn)3． 價(jià)格策略4． 銷售策略5． 宣傳媒介6． 推廣費(fèi)用一、前 言深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2000年下半年，總結(jié)去年及本年度上半年的市場(chǎng)情況，引人注意的是規(guī)模大、素質(zhì)高并伴隨新的操作模式的樓盤不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，如黃埔雅苑、東海花園二期、楓丹雅園等；這一方面引發(fā)了買方市場(chǎng)更趨于成熟、客戶更為理智，客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化；另一方面對(duì)樓盤的開發(fā)與銷售也提出了更高的要求，包括需要更長(zhǎng)的籌備時(shí)期，以便進(jìn)行更多、更切合市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)查；以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的需求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群；以厘定更為目標(biāo)市場(chǎng)接受的、具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格；以制定更合理的產(chǎn)品策略、產(chǎn)品組合策略；已制定合適的產(chǎn)品包裝、賣場(chǎng)包裝策略展示產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)；以研究更有效的推廣手法和推廣策略，切入市場(chǎng)和擴(kuò)大產(chǎn)品的影響力及接受力。包括深圳大學(xué)、南油中小學(xué)、南山區(qū)中小學(xué)、蛇口片區(qū)中小學(xué)、博倫技校和蛇口聯(lián)合醫(yī)院、南山醫(yī)院等均在片區(qū)輻射范圍內(nèi)。3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：1） 機(jī)會(huì)來自于所處片區(qū)的順利發(fā)展，令規(guī)劃中有利于本項(xiàng)目銷售的配套設(shè)施變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。因此塑造“優(yōu)悠一號(hào)”的形象有利于銷售，同時(shí)一號(hào)代表了“No。大部分單位總價(jià)估計(jì)兩房：3545萬，三房：5065萬的水平，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群包括：I． 在羅湖上班的年輕工薪族動(dòng)機(jī)：工作、生活便利、首次置業(yè)，愿意在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價(jià)格低于市區(qū)而吸引。戶型要求：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款V． 居住在羅湖較長(zhǎng)時(shí)間，兩代同堂（或以上）的家庭。建議針對(duì)兩房單位和三房單位這兩個(gè)主力戶型，針對(duì)其客廳、臥房特大的特征，進(jìn)行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶型理念：給你最體面豪華的大廳，給你最寬敞舒適的臥室”，分別針對(duì)大廳及臥房劃分較多的布置及功能分區(qū)。建議除平常會(huì)所設(shè)施之外，建議增加“國寶展示區(qū)”，作為保利小區(qū)業(yè)主的榮耀體現(xiàn)，可將售樓處的國寶復(fù)制品移至?xí)?，并作?jiǎn)單的國寶歷程介紹，令業(yè)主可帶領(lǐng)朋友參觀。提供服務(wù)的具體建議：1） 無償服務(wù)項(xiàng)目★ 代發(fā)郵件★ 代訂報(bào)刊、雜志★ 代請(qǐng)家教、保姆★ 代辦電話、煤氣、有線電視開戶等手續(xù)2） 有償服務(wù)項(xiàng)目★ 安裝：空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、浴室潔具、防盜門鎖、燈具、門鈴、室內(nèi)電路、玻璃、水表、水管、閥門等★ 滲漏、堵塞處理：洗臉盆、洗菜盆、浴缸、馬桶、上下水管等★ 修理、更換：抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、熱水器、水閥、龍頭、水表、開關(guān)、插座、門鈴、信箱鎖、門、窗、拉手、照明燈具、空調(diào)、電話、室內(nèi)電路等★ 修補(bǔ)瓷磚★ 空調(diào)加雪種★ 刷油漆★ 清洗排風(fēng)扇、抽油煙機(jī)、空調(diào)過濾網(wǎng)、房屋★ 常年房屋定期保潔★ 地板打臘★ 清洗車輛★ 代送洗衣物★ 代送牛奶★ 家庭綠化、盆景造型★ 代搬家私★ 電腦維護(hù)★ 殘疾人特別服務(wù)注：為減低物業(yè)管理公司營(yíng)運(yùn)成本，中原所建議之無償服務(wù)較一般中高檔物業(yè)要略少，而有償服務(wù)則除中原建議外可由物業(yè)管理公司再行補(bǔ)充或刪減?！?建立小區(qū)智能中樞，寬帶鋪設(shè)入戶，戶內(nèi)預(yù)留上網(wǎng)端口。5） 幾乎每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中都會(huì)出現(xiàn)一些銷售難點(diǎn)，這就需要通過促銷手段進(jìn)行針對(duì)性的銷售。具體做法：可在本項(xiàng)目入票前即制作完成模型、入票者可獲取優(yōu)先選單位的權(quán)利和優(yōu)惠折扣，造成小規(guī)模“先入票挑好單位”的效應(yīng)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主嘉年華會(huì)建議在樓盤現(xiàn)場(chǎng)舉行，主要活動(dòng)內(nèi)容包括外聘團(tuán)體節(jié)目表演、抽獎(jiǎng)、參與性游戲等。b. 促銷時(shí)期內(nèi)乘坐任何公共交通工具到達(dá)本項(xiàng)目的客戶，發(fā)展商為你付雙程車資為彰顯本項(xiàng)目的交通的方便，可舉辦促銷活動(dòng)周，客戶凡乘坐任何公共交通工具（不包括計(jì)程車）到達(dá)本項(xiàng)目的客戶均可獲發(fā)展商回贈(zèng)雙倍車資。優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強(qiáng)；缺點(diǎn)：制作費(fèi)用高（一般為人民幣30萬元以上），駐留時(shí)間短，受播出時(shí)間局限，且需要一定時(shí)間連續(xù)性，才能出效果，但電視媒體的感染力最強(qiáng)，能迅速建立樓盤的形象，尤其是外銷樓盤，電視廣告是在香港推廣的重要媒體之一。推薦：深圳熱線及深圳之窗。這幾家商場(chǎng)是南山區(qū)主要的大型百貨商場(chǎng)，每日的人流量非常多，覆蓋面廣，且消費(fèi)者大部分均為羅湖居民或在羅湖工作的人士，屬于本項(xiàng)目的潛在客戶群，因此在這幾家商場(chǎng)做廣告應(yīng)能達(dá)到迅速傳播樓盤信息