深圳保利城花園總體策劃推廣方案-文庫(kù)吧
2025-01-04 05:57 本頁(yè)面
【正文】 “優(yōu)悠一號(hào)”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是目前深圳人的真實(shí)生活寫(xiě)照，尤其是35歲以下的人群，為著事業(yè)或家庭的奮斗目標(biāo)，大部分時(shí)間都需要處于各式各樣的壓力環(huán)境中，工作之余，享受一種休閑的家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是他們的理想。而本項(xiàng)目的中心區(qū)地帶，規(guī)劃配套設(shè)施充足，且緊鄰成熟生活片區(qū)，足以成為既能獲取優(yōu)悠的居住生活實(shí)惠，又不失卻便利的交通，可謂工作生活兩相宜。且具有升值題材的支持，令買(mǎi)家更多一份放心。因此塑造“優(yōu)悠一號(hào)”的形象有利于銷(xiāo)售，同時(shí)一號(hào)代表了“No。1”的意思，即第一的位置，第一的建筑，第一的園林環(huán)境，第一的物業(yè)管理服務(wù)，第一的享受，同時(shí)，本項(xiàng)目的地塊也是中心區(qū)一號(hào)地塊。“后海灣畔”——主要突出項(xiàng)目的地處后海灣旁，既為海濱的居住環(huán)境，更有無(wú)敵的深圳灣景觀(guān)，優(yōu)悠生活的居住環(huán)境則更上一層樓?！氨＠罚蚕順s耀”——?jiǎng)t主要表達(dá)保利的發(fā)展樓盤(pán)思想，是發(fā)展每一個(gè)樓盤(pán)，都以令每一位業(yè)主切身感受到作為保利業(yè)主的榮耀感為目的，全力提升物業(yè)素質(zhì)，將保利已獲得的榮耀，與業(yè)主共享。 目的：準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群，并針對(duì)其要求塑造出合適的市場(chǎng)產(chǎn)品， 以便短期內(nèi)被市場(chǎng)快速消化和吸納。1） 內(nèi)外銷(xiāo)比例：由于本項(xiàng)目位處成熟生活片區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)的交界，據(jù)調(diào)查所得，及過(guò)往的片區(qū)樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，南山物業(yè)區(qū)內(nèi)消費(fèi)現(xiàn)象穩(wěn)定且明顯，由于濱海大道的開(kāi)通，南山物業(yè)亦逐漸吸引市區(qū)年輕的、片區(qū)情感不深的買(mǎi)家，反觀(guān)本項(xiàng)目的戶(hù)型偏大，總價(jià)不菲，故本項(xiàng)目的內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)應(yīng)較為樂(lè)觀(guān)另外由于南山區(qū)的樓盤(pán)如繽紛假日、蛇口花園城、鴻瑞花園、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園等均作外銷(xiāo)推廣，且買(mǎi)家中，外銷(xiāo)客戶(hù)亦有一定的比例，而本項(xiàng)目的發(fā)展商在香港已有一定的知名度，部分單位有海景的優(yōu)勢(shì)，再考慮到銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造，擴(kuò)大樓盤(pán)的影響力，及提升樓盤(pán)的檔次，建議外銷(xiāo)市場(chǎng)亦不可忽視。綜合上述，建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：“立足內(nèi)銷(xiāo)，輔以外銷(xiāo)”內(nèi)外銷(xiāo)比例大致為8：2（悲觀(guān)）或7：3（樂(lè)觀(guān)）。2） 首次置業(yè)與二次置業(yè)分析：本項(xiàng)目以?xún)煞俊⑷繂挝粸橹?，同時(shí)亦有部分復(fù)式大單位，置業(yè)針對(duì)面較廣，估計(jì)首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例大致為5：53） 目標(biāo)客戶(hù)群分析本項(xiàng)目的戶(hù)型以?xún)煞?2平方米和三房105平方米為主，并有部分復(fù)式大單位。大部分單位總價(jià)估計(jì)兩房：3545萬(wàn)，三房：5065萬(wàn)的水平，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群包括：I． 在羅湖上班的年輕工薪族動(dòng)機(jī)：工作、生活便利、首次置業(yè)，愿意在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價(jià)格低于市區(qū)而吸引。物業(yè)要求：風(fēng)格新穎，有時(shí)代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施。戶(hù)型要求：兩房單位。付款要求：輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實(shí)現(xiàn)買(mǎi)樓、供樓。II． 在深圳工作35年，收入較為穩(wěn)定，一直未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增加家庭成員的人士，期望一次置業(yè)即能有較好的生活環(huán)境。動(dòng)機(jī)：擁有真正屬于自己的家，首次置業(yè)物業(yè)要求：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學(xué)等教育措施齊備，小區(qū)有一定的配套設(shè)施，建筑風(fēng)格有時(shí)代感戶(hù)型要求：兩房及三房單位付款要求：一成或三成首期付款I(lǐng)II． 在科技園區(qū)上班的IT人士動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)物業(yè)要求：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時(shí)代感戶(hù)型要求：兩房、三房及復(fù)式單位付款要求：一次性付款、首期三成或一成銀行按揭IV． 生活在南山片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的一群，包括公房住戶(hù)及當(dāng)?shù)赝林?。?dòng)機(jī)：追求更高生活素質(zhì)，屬二次置業(yè)。物業(yè)要求：小區(qū)有家庭溫馨感，會(huì)所配套設(shè)施較齊全，物業(yè)管理有安全素質(zhì)及貼身感，有較好的自然或園林景觀(guān)。戶(hù)型要求：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款V． 居住在羅湖較長(zhǎng)時(shí)間，兩代同堂（或以上）的家庭。動(dòng)機(jī)：父母與子女分開(kāi)居住，二次置業(yè)，或父母為子女置業(yè)，或父母置業(yè)用于養(yǎng)老物業(yè)要求：周邊生活配套齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有休閑活動(dòng)空間。戶(hù)型要求：兩房單位付款要求：一成或三成首期銀行按揭或一次性付款VI． 南山蛇口片區(qū)的從商人士、個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)者或大企業(yè)的高層動(dòng)機(jī)：追求更好的居住環(huán)境，二次置業(yè)為多物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)環(huán)境較好；樓宇檔次較高；無(wú)須提供裝修。戶(hù)型：三房單位或復(fù)式單位。付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。VII． 在深圳工作或有較多深圳業(yè)務(wù)的香港客戶(hù)動(dòng)機(jī)：購(gòu)房用于自住，更便于工作和業(yè)務(wù)物業(yè)要求：安全、港式物業(yè)管理，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶(hù)型要求：二房及三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭付款VIII． 跨越深港兩地家庭動(dòng)機(jī)：購(gòu)房為了給親友居住物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶(hù)型要求：二房或三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭 四、項(xiàng)目建議1. 戶(hù)型包裝建議戶(hù)型是房地產(chǎn)商品的終極體現(xiàn)形式，其設(shè)置的合理性，則與客戶(hù)居住實(shí)惠與要求直接相關(guān)。直接在戶(hù)型包裝上對(duì)客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo)，可收到交好的效果戶(hù)型包裝引導(dǎo)最直接有效的做法就是制作示范單位，因此在能制作示范單位的時(shí)候，即進(jìn)行師范單位制作工作。而在目前未能具備足夠的條件制作樣板房的時(shí)期，可盡快開(kāi)始示范單位的選址和設(shè)計(jì)工作，在樣板房完成制作之前，盡量通過(guò)宣傳資料來(lái)完成戶(hù)型引導(dǎo)工作。建議針對(duì)兩房單位和三房單位這兩個(gè)主力戶(hù)型，針對(duì)其客廳、臥房特大的特征，進(jìn)行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶(hù)型理念：給你最體面豪華的大廳，給你最寬敞舒適的臥室”，分別針對(duì)大廳及臥房劃分較多的布置及功能分區(qū)?？捎蓮V告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司根據(jù)其戶(hù)型平面進(jìn)行裝修及平面設(shè)計(jì)處理，發(fā)展商及中原跟進(jìn)效果監(jiān)控兩房可賦予“優(yōu)悠型”（暫定名）的名稱(chēng)，針對(duì)追求高素質(zhì)生活的首次置業(yè)人士，三房賦予“榮耀型”（暫定名）的名稱(chēng)。并分別對(duì)其進(jìn)行戶(hù)型點(diǎn)評(píng)，在產(chǎn)品推廣上給予強(qiáng)有力的引導(dǎo)。2. 園林設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)已進(jìn)入將近定案的階段，故其宣傳上主要針
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