【正文】 會來自于所處片區(qū)的順利發(fā)展，令規(guī)劃中有利于本項目銷售的配套設(shè)施變?yōu)楝F(xiàn)實。1） 檔次定位：根據(jù)對本項目優(yōu)劣勢的分析，建議本項目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中等偏高檔次為宜。因此塑造“優(yōu)悠一號”的形象有利于銷售，同時一號代表了“No。目的：準確把握項目的主要目標客戶群，并針對其要求塑造出合適的市場產(chǎn)品， 以便短期內(nèi)被市場快速消化和吸納。大部分單位總價估計兩房：3545萬，三房：5065萬的水平，結(jié)合市場調(diào)查，總結(jié)本項目的目標客戶群包括：I． 在羅湖上班的年輕工薪族動機：工作、生活便利、首次置業(yè)，愿意在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價格低于市區(qū)而吸引。II． 在深圳工作35年，收入較為穩(wěn)定，一直未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增加家庭成員的人士，期望一次置業(yè)即能有較好的生活環(huán)境。戶型要求：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款V． 居住在羅湖較長時間，兩代同堂（或以上）的家庭。付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。建議針對兩房單位和三房單位這兩個主力戶型，針對其客廳、臥房特大的特征，進行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶型理念：給你最體面豪華的大廳，給你最寬敞舒適的臥室”，分別針對大廳及臥房劃分較多的布置及功能分區(qū)。盡快興建園林，利用園林促進銷售在園林定案后，建議在最短的時間內(nèi)興建園林或局部園林，作為銷售的有利條件。建議除平常會所設(shè)施之外，建議增加“國寶展示區(qū)”，作為保利小區(qū)業(yè)主的榮耀體現(xiàn)，可將售樓處的國寶復(fù)制品移至?xí)?，并作簡單的國寶歷程介紹，令業(yè)主可帶領(lǐng)朋友參觀。以增進與業(yè)主之間的親和力。提供服務(wù)的具體建議：1） 無償服務(wù)項目★ 代發(fā)郵件★ 代訂報刊、雜志★ 代請家教、保姆★ 代辦電話、煤氣、有線電視開戶等手續(xù)2） 有償服務(wù)項目★ 安裝：空調(diào)、熱水器、洗衣機、抽油煙機、排風(fēng)扇、浴室潔具、防盜門鎖、燈具、門鈴、室內(nèi)電路、玻璃、水表、水管、閥門等★ 滲漏、堵塞處理：洗臉盆、洗菜盆、浴缸、馬桶、上下水管等★ 修理、更換：抽油煙機、排風(fēng)扇、熱水器、水閥、龍頭、水表、開關(guān)、插座、門鈴、信箱鎖、門、窗、拉手、照明燈具、空調(diào)、電話、室內(nèi)電路等★ 修補瓷磚★ 空調(diào)加雪種★ 刷油漆★ 清洗排風(fēng)扇、抽油煙機、空調(diào)過濾網(wǎng)、房屋★ 常年房屋定期保潔★ 地板打臘★ 清洗車輛★ 代送洗衣物★ 代送牛奶★ 家庭綠化、盆景造型★ 代搬家私★ 電腦維護★ 殘疾人特別服務(wù)注：為減低物業(yè)管理公司營運成本，中原所建議之無償服務(wù)較一般中高檔物業(yè)要略少，而有償服務(wù)則除中原建議外可由物業(yè)管理公司再行補充或刪減?！?在住戶家的客人房旁邊安一個紅外探測器，在臥室及客廳里各安一個緊急按紐，在廚房里安一個煤氣漏探測器，上述的所有傳感器都和防盜控制板相連，防盜控制板和電纜數(shù)據(jù)終端相連，電纜數(shù)據(jù)終端通過HFC網(wǎng)和住宅管理中心相連，當住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏和發(fā)生異常情況進，住宅里的聲光報警系統(tǒng)啟動的同時，信號傳輸?shù)叫^(qū)的管理中心，在管理中心的計算機臨近監(jiān)控屏幕上的小區(qū)住戶地圖相應(yīng)的部分出現(xiàn)聲光報警并顯示住戶在哪一幢樓里哪一個房間里發(fā)生的是哪一類型的報警，并通知相應(yīng)的人員趕赴現(xiàn)場?！?建立小區(qū)智能中樞，寬帶鋪設(shè)入戶，戶內(nèi)預(yù)留上網(wǎng)端口。高層單位：派籌認購——公開發(fā)售——尾盤促銷理由：1） 本項目的周邊消費群預(yù)計占相當比例，在項目建設(shè)過程中及前期推廣過程中，已吸引相當?shù)目蛻絷P(guān)注，故在小高層單位公開發(fā)售前，先消化此部分客戶。5） 幾乎每個地產(chǎn)項目在銷售過程中都會出現(xiàn)一些銷售難點，這就需要通過促銷手段進行針對性的銷售。需特別指出的是，目前無法進行的如樓體的包裝，需在條件具備之時馬上進行。具體做法：可在本項目入票前即制作完成模型、入票者可獲取優(yōu)先選單位的權(quán)利和優(yōu)惠折扣，造成小規(guī)?！跋热肫碧艉脝挝弧钡男?yīng)。b. 與海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂福超市、人人樂超市合作，在售樓處開設(shè)“萬佳購物真情大抽獎”海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂福超市、人人樂超市是本項目目標客戶的幾大集中地，故可與之聯(lián)系，共同舉辦購物大抽獎活動，凡在上述超市購物滿100元客戶，即可憑購物小票領(lǐng)取有獎問卷一張以及本項目宣傳資料一份，客戶只要填妥問卷后投至于售樓處的抽獎箱，即有機會參加每周一次的抽獎活動。根據(jù)以往的經(jīng)驗，業(yè)主嘉年華會建議在樓盤現(xiàn)場舉行，主要活動內(nèi)容包括外聘團體節(jié)目表演、抽獎、參與性游戲等。更可安排人員現(xiàn)場為客戶簽署正式買賣合同，現(xiàn)場辦理按揭及公證等手續(xù)。b. 促銷時期內(nèi)乘坐任何公共交通工具到達本項目的客戶，發(fā)展商為你付雙程車資為彰顯本項目的交通的方便，可舉辦促銷活動周，客戶凡乘坐任何公共交通工具（不包括計程車）到達本項目的客戶均可獲發(fā)展商回贈雙倍車資。另外，報紙廣告的需定期配合銷售，加入新的賣點，并在形象上更新，否則，報紙廣告將由于新形象漸被市場消化而效果每況愈下。優(yōu)點：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強；缺點：制作費用高（一般為人民幣30萬元以上），駐留時間短，受播出時間局限，且需要一定時間連續(xù)性，才能出效果，但電視媒體的感染力最強，能迅速建立樓盤的形象，尤其是外銷樓盤，電視廣告是在香港推廣的重要媒體之一。優(yōu)點：駐留時間長，針對性強，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具有獨特的可傳閱性，發(fā)布費用合理；缺點：發(fā)行量不如兩大報刊。推薦：深圳熱線及深圳之窗。a. 公交車站廣告公交車站每日人流量及車流量龐大，受眾面廣闊，到達率高。這幾家商場是南山區(qū)主要的大型百貨商場，每日的人流量非常多，覆蓋面廣，且消費者大部分均為羅湖居民或在羅湖工作的人士，屬于本項目的潛在客戶群，因此在這幾家商場做廣告應(yīng)能達到迅速傳播樓盤信息的效果。而在項目銷售過程中，也可與商場進行聯(lián)合促銷，憑購物小票可到售樓處換取禮品，使客戶不僅注意到該廣告，還能到售樓處現(xiàn)