【正文】 直接與本項(xiàng)目相連，前景可觀8） 發(fā)展商實(shí)力雄厚，知名度高。本項(xiàng)目目前已進(jìn)入緊張的建筑施工階段，工程進(jìn)度現(xiàn)處于接近正負(fù)零的狀態(tài)，中原將根據(jù)所獲取的一手地產(chǎn)市場(chǎng)資料，提出以下方案及建議，供發(fā)展商決策時(shí)參考。2） 項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心區(qū)，規(guī)劃前景惹人3） 片區(qū)生活配套設(shè)施齊全，生活便利，不假外求。需以優(yōu)惠的付款方式彌補(bǔ)，并以“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，先吸引市場(chǎng)的關(guān)注，建立良好形象，待本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)充分了解和接受后，在逐漸提升價(jià)格，以達(dá)至較高的均價(jià)水平。而本項(xiàng)目的中心區(qū)地帶，規(guī)劃配套設(shè)施充足，且緊鄰成熟生活片區(qū)，足以成為既能獲取優(yōu)悠的居住生活實(shí)惠，又不失卻便利的交通，可謂工作生活兩相宜。綜合上述，建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：“立足內(nèi)銷(xiāo)，輔以外銷(xiāo)”內(nèi)外銷(xiāo)比例大致為8：2（悲觀）或7：3（樂(lè)觀）。動(dòng)機(jī)：追求更高生活素質(zhì)，屬二次置業(yè)。直接在戶型包裝上對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，可收到交好的效果戶型包裝引導(dǎo)最直接有效的做法就是制作示范單位，因此在能制作示范單位的時(shí)候，即進(jìn)行師范單位制作工作。3. 會(huì)所設(shè)施建議：本項(xiàng)目的會(huì)所是獨(dú)立式會(huì)所，作為業(yè)主身份和項(xiàng)目素質(zhì)的重要體現(xiàn)，會(huì)所的設(shè)施應(yīng)盡力體現(xiàn)定位的精髓。保安著裝上可以輕松，無(wú)須以接近軍裝的形式出現(xiàn)?！?在露臺(tái)、窗臺(tái)設(shè)置紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)，適當(dāng)彌補(bǔ)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)之不足。3） 高層單位由于預(yù)售許可證于明年4月份左右取得，故建議先采取派籌的方式累積客戶，造成公開(kāi)發(fā)售的轟動(dòng)效應(yīng)。對(duì)本項(xiàng)目而言，中原建議采取圖文并茂的系列繕稿形式，來(lái)配合預(yù)售工作和提升知名度，為直銷(xiāo)廣告的出臺(tái)作鋪墊。c. 業(yè)主嘉年華在樓盤(pán)封頂時(shí)，銷(xiāo)售已達(dá)到一定比例及有一定的客戶累積，應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)展老業(yè)主參與的活動(dòng)，一方面可顯示發(fā)展商對(duì)老業(yè)主的關(guān)心，另外更重要的是制造營(yíng)銷(xiāo)裂變效應(yīng)，以老帶新。3） 后期促銷(xiāo)階段a. 保利城花園業(yè)主簽名，即可獲贈(zèng)全套家電銷(xiāo)售到了尾段，由于積累的老客戶即業(yè)主越來(lái)越多，可推出“老客戶簽名獲贈(zèng)全屋精美家電”的促銷(xiāo)形式，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶成交的積極性，同時(shí)增加買(mǎi)家成為保利老客戶的榮耀感，既起實(shí)際促銷(xiāo)作用，又能樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的美好形象。而《香港商報(bào)》目前逢周四隨特區(qū)報(bào)發(fā)行，覆蓋面與關(guān)區(qū)內(nèi)特區(qū)報(bào)覆蓋面相同，而價(jià)格較特區(qū)報(bào)優(yōu)惠，建議可在上投放適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)廣告。但不排除日后開(kāi)展銷(xiāo)會(huì)或業(yè)主同樂(lè)日等促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，選用廣播媒體作短期的促銷(xiāo)宣傳。建議本項(xiàng)目在東濱油站、芭蕉園站、南航站投放廣告。香港市場(chǎng)的投放費(fèi)用視銷(xiāo)售階段香港市場(chǎng)及推廣的安排而定。在香港，許多大型商場(chǎng)均有在購(gòu)物小票背面刊登廣告。 缺點(diǎn)：目前深圳網(wǎng)民數(shù)目還不夠龐大，網(wǎng)絡(luò)影響力仍不夠大。可利用三者的配合，在開(kāi)售前造勢(shì)或在銷(xiāo)售中期投放直銷(xiāo)式廣告3） 雜志廣告推薦《深圳周刊》。5． 宣傳媒介1） 報(bào)紙媒體推薦《深圳特區(qū)報(bào)》、《香港商報(bào)》《深圳商報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣， 廣告駐留時(shí)間長(zhǎng)，圖文并茂，信息清楚，影響力強(qiáng)；缺點(diǎn)：深圳兩大報(bào)紙《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》發(fā)布費(fèi)用高昂（半版折后約12萬(wàn)一次），并且兩大報(bào)集中了過(guò)多的房地產(chǎn)廣告，尤其是周五，一份特區(qū)報(bào)可云集逾三十個(gè)房地產(chǎn)廣告，較易造成信息干擾。業(yè)主嘉年華活動(dòng)因其氣氛熱烈，人氣旺盛，之前處在猶豫狀態(tài)的客戶最易在此種環(huán)境下成交，而當(dāng)天到場(chǎng)的新客戶也回留下深刻印象，對(duì)即時(shí)成交和之后成交都有幫助。建議以下兩種付款方式供參考：A）首期一成即供按揭1．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)付定金 2．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后7天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)付3．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后30天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付4．買(mǎi)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后180天內(nèi)繳付5．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙通知書(shū)后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%樓價(jià)之10%B）首期5%超輕松按揭1. 買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)付定金2．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后30天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付，3．買(mǎi)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后60天內(nèi)繳付4．買(mǎi)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后90天內(nèi)繳付5．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙通知書(shū)后14天內(nèi)繳付6．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙通知書(shū)后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之5%樓價(jià)之10%樓價(jià)之5%2） 中期銷(xiāo)售階段（公開(kāi)發(fā)售前期、中期）a. 售樓處遷址并重新布置；就地盤(pán)的實(shí)際來(lái)看，最適合建售樓處的位置為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的裙樓，這里地處交匯處，發(fā)布效果更好，客戶也比較容易到達(dá)。首批小高層單位，約占小高層面積的20%，低于制訂價(jià)格的10%公開(kāi)發(fā)售。五、項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣建議商場(chǎng)住宅總體推廣思路有鑒于本項(xiàng)目為塔樓住宅與裙樓商場(chǎng)混合的物業(yè)，住宅及商場(chǎng)均需推出市場(chǎng)銷(xiāo)售，為保持物業(yè)的統(tǒng)一形象，并在推廣過(guò)程中實(shí)現(xiàn)有重點(diǎn)的推廣，吸引不同的客戶購(gòu)買(mǎi)不同的物業(yè)，另外，考慮到預(yù)售證件的取得順序，建議：推廣順序：1） 小高層住宅，同時(shí)對(duì)高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)?！?防盜、防火、煤氣泄露監(jiān)控和求助系統(tǒng)★ 停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)包括進(jìn)出口管理收費(fèi)管理和安全防盜管理。4. 物業(yè)管理建議物管形象：物業(yè)管理服務(wù)是樓宇的真正軟件，體現(xiàn)的是小區(qū)的文化和面貌。并分別對(duì)其進(jìn)行戶型點(diǎn)評(píng)，在產(chǎn)品推廣上給予強(qiáng)有力的引導(dǎo)。戶型要求：兩房單位付款要求：一成或三成首期銀行按揭或一次性付款VI． 南山蛇口片區(qū)的從商人士、個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)者或大企業(yè)的高層動(dòng)機(jī)：追求更好的居住環(huán)境，二次置業(yè)為多物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)環(huán)境較好；樓宇檔次較高；無(wú)須提供裝修。戶型要求：兩房單位?！昂蠛撑稀薄饕怀鲰?xiàng)目的地處后海灣旁，既為海濱的居住環(huán)境，更有無(wú)敵的深圳灣景觀，優(yōu)悠生活的居住環(huán)境則更上一層樓。2） 威脅來(lái)自于福