【正文】 這幾家商場(chǎng)是南山區(qū)主要的大型百貨商場(chǎng)，每日的人流量非常多，覆蓋面廣，且消費(fèi)者大部分均為羅湖居民或在羅湖工作的人士，屬于本項(xiàng)目的潛在客戶群，因此在這幾家商場(chǎng)做廣告應(yīng)能達(dá)到迅速傳播樓盤信息的效果。優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強(qiáng)；缺點(diǎn)：制作費(fèi)用高（一般為人民幣30萬元以上），駐留時(shí)間短，受播出時(shí)間局限，且需要一定時(shí)間連續(xù)性，才能出效果，但電視媒體的感染力最強(qiáng)，能迅速建立樓盤的形象，尤其是外銷樓盤，電視廣告是在香港推廣的重要媒體之一。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主嘉年華會(huì)建議在樓盤現(xiàn)場(chǎng)舉行，主要活動(dòng)內(nèi)容包括外聘團(tuán)體節(jié)目表演、抽獎(jiǎng)、參與性游戲等。5） 幾乎每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中都會(huì)出現(xiàn)一些銷售難點(diǎn)，這就需要通過促銷手段進(jìn)行針對(duì)性的銷售。提供服務(wù)的具體建議：1） 無償服務(wù)項(xiàng)目★ 代發(fā)郵件★ 代訂報(bào)刊、雜志★ 代請(qǐng)家教、保姆★ 代辦電話、煤氣、有線電視開戶等手續(xù)2） 有償服務(wù)項(xiàng)目★ 安裝：空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、浴室潔具、防盜門鎖、燈具、門鈴、室內(nèi)電路、玻璃、水表、水管、閥門等★ 滲漏、堵塞處理：洗臉盆、洗菜盆、浴缸、馬桶、上下水管等★ 修理、更換：抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、熱水器、水閥、龍頭、水表、開關(guān)、插座、門鈴、信箱鎖、門、窗、拉手、照明燈具、空調(diào)、電話、室內(nèi)電路等★ 修補(bǔ)瓷磚★ 空調(diào)加雪種★ 刷油漆★ 清洗排風(fēng)扇、抽油煙機(jī)、空調(diào)過濾網(wǎng)、房屋★ 常年房屋定期保潔★ 地板打臘★ 清洗車輛★ 代送洗衣物★ 代送牛奶★ 家庭綠化、盆景造型★ 代搬家私★ 電腦維護(hù)★ 殘疾人特別服務(wù)注：為減低物業(yè)管理公司營運(yùn)成本，中原所建議之無償服務(wù)較一般中高檔物業(yè)要略少，而有償服務(wù)則除中原建議外可由物業(yè)管理公司再行補(bǔ)充或刪減。建議針對(duì)兩房單位和三房單位這兩個(gè)主力戶型，針對(duì)其客廳、臥房特大的特征，進(jìn)行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶型理念：給你最體面豪華的大廳，給你最寬敞舒適的臥室”，分別針對(duì)大廳及臥房劃分較多的布置及功能分區(qū)。大部分單位總價(jià)估計(jì)兩房：3545萬，三房：5065萬的水平，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群包括：I． 在羅湖上班的年輕工薪族動(dòng)機(jī)：工作、生活便利、首次置業(yè)，愿意在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價(jià)格低于市區(qū)而吸引。3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：1） 機(jī)會(huì)來自于所處片區(qū)的順利發(fā)展，令規(guī)劃中有利于本項(xiàng)目銷售的配套設(shè)施變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。深圳保利城花園總體策劃推廣方案目 錄一、 前言二、 項(xiàng)目分析三、 項(xiàng)目定位1． 物業(yè)定位2． 形象定位3． 市場(chǎng)定位四、 項(xiàng)目建議1． 特色戶型包裝2． 園林建議3． 會(huì)所設(shè)施建議4． 物業(yè)管理建議五、 項(xiàng)目銷售推廣策略1． 推廣思路2． 宣傳重點(diǎn)3． 價(jià)格策略4． 銷售策略5． 宣傳媒介6． 推廣費(fèi)用一、前 言深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2000年下半年，總結(jié)去年及本年度上半年的市場(chǎng)情況，引人注意的是規(guī)模大、素質(zhì)高并伴隨新的操作模式的樓盤不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，如黃埔雅苑、東?；▓@二期、楓丹雅園等；這一方面引發(fā)了買方市場(chǎng)更趨于成熟、客戶更為理智，客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化；另一方面對(duì)樓盤的開發(fā)與銷售也提出了更高的要求，包括需要更長的籌備時(shí)期，以便進(jìn)行更多、更切合市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)查；以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的需求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群；以厘定更為目標(biāo)市場(chǎng)接受的、具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格；以制定更合理的產(chǎn)品策略、產(chǎn)品組合策略；已制定合適的產(chǎn)品包裝、賣場(chǎng)包裝策略展示產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)；以研究更有效的推廣手法和推廣策略，切入市場(chǎng)和擴(kuò)大產(chǎn)品的影響力及接受力。2） 機(jī)會(huì)來自與“南山居住，市區(qū)上班”的意識(shí)在客戶市場(chǎng)的發(fā)展情形，若此意識(shí)能在客戶市場(chǎng)更大程度的落實(shí)，并引起一種置業(yè)風(fēng)氣、置業(yè)潮流，則本項(xiàng)目議程為較大的受益者3） 機(jī)會(huì)來自于項(xiàng)目自身的發(fā)展，若項(xiàng)目能及時(shí)因應(yīng)工程進(jìn)度變化而在包裝策略上進(jìn)行調(diào)整，不斷深化包裝，并適時(shí)進(jìn)行推廣則亦可有利與銷售4. 威脅因素分析：1） 威脅來自于濱海大道沿線物業(yè)的。物業(yè)要求：風(fēng)格新穎，有時(shí)代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施?？捎蓮V告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司根據(jù)其戶型平面進(jìn)行裝修及平面設(shè)計(jì)處理，發(fā)展商及中原跟進(jìn)效果監(jiān)控兩房可賦予“優(yōu)悠型”（暫定名）的名稱，針對(duì)追求高素質(zhì)生活的首次置業(yè)人士，三房賦予“榮耀型”（暫定名）的名稱。3） 智能化智能化目前已成為二十一世紀(jì)住宅的基本特征，雖然其不是本項(xiàng)目的定位和推廣主攻方向，但也應(yīng)成為本項(xiàng)目的必備條件之一，具體可設(shè)置以下幾項(xiàng)：★ 水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)采用電子水表、電子電表、電子煤氣表、電纜數(shù)據(jù)終端對(duì)三表進(jìn)行對(duì)數(shù)，將其存儲(chǔ)在EPROM中，管理中心的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過有線電視網(wǎng)絡(luò)讀取每戶中的三表值，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表。2． 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn)即項(xiàng)目在推廣過程中可供炒作的賣點(diǎn)及特點(diǎn)，一般包含兩大類：項(xiàng)目自身素質(zhì)（如戶型結(jié)構(gòu)的合理、實(shí)用性，是否具備自然或人造景觀、價(jià)格與價(jià)值的相符程度等）和人為包裝因素（如物業(yè)包裝概念等），針對(duì)本項(xiàng)目定位特征和目標(biāo)客戶群的需求，建議如下：1） 南山罕有高尚大型居住社區(qū)a. 小區(qū)園林設(shè)計(jì)b. 豪華會(huì)所及休閑配套設(shè)施2） 中心區(qū)的優(yōu)悠生活樂園a. 位處南山商業(yè)文化中心區(qū)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒烙?jì)b. 地處成熟片區(qū)與新區(qū)交匯地段，既擁有新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，又擁有成熟片區(qū)的生活配套c. 地處公交線路必經(jīng)之處，出入非常方便d. 上濱海大道到市區(qū)僅20分鐘車程e. 200米內(nèi)生活配套設(shè)施、教育醫(yī)療市政設(shè)施應(yīng)有盡有f. 物業(yè)管理安全、貼心、細(xì)致、周到g. 接駁未來地鐵站，升值潛力充足h. 通過后海大道與深港大橋相連，深港生活一體化3） 戶型布局結(jié)構(gòu)寬敞豪華，具最多的居住便利