【正文】 祥閣地產(chǎn)與祥閣學(xué)校的冠名簽約活動(dòng)的舉行，樹立了祥閣地產(chǎn)的良好的市場形象，形成了良好口碑的傳播；另一方面，將對祥閣花園的后期的銷售產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用，為祥閣花園開拓了一個(gè)優(yōu)勢的，不可模仿的核心競爭優(yōu)勢。同時(shí)， 以 全方位的造勢充分調(diào)動(dòng)市場的注意力，形成市場的焦點(diǎn)與熱點(diǎn)。 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 32 操作示范或流程： 招租部門與主力店建立聯(lián)系 1) 招租部門積極主動(dòng)地與一些品牌店或主力專賣店等取得聯(lián)系 聯(lián)系方式包括：人員上門拜訪 電話意向詢問 2) 從銷售人員的客戶源中獲得，重點(diǎn)加以追蹤 信息獲取途徑：客戶上門后留下的聯(lián)系電話或方式 客戶通過電 話咨詢后留下的聯(lián)系電話或方式 由他人介紹 3) 在泛銷售 過程所 獲得客戶源中獲得，重點(diǎn)加以追蹤 信息獲取途徑：派單過程登記下來的聯(lián)系電話或方式 電話追蹤后留下的聯(lián)系電話或方式 由廣告或其他途徑吸引來的聯(lián)系電話或方式 與主力店聯(lián)系時(shí)間及入駐時(shí)間的劃分 1）招租部門自成立之日起隨時(shí)與主力店進(jìn)行積極聯(lián)系 2） 2020 年 3 月初，必須洽談?dòng)?10家 具有 意向入駐的主力店 3） 2020 年 3 月中旬，至少完成 3— 5 家主力店入 駐 的目標(biāo) 引入主力店的流程、方式及優(yōu)惠條件 本工作由項(xiàng)目招 商 租 賃 部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)完成 1) 與有意向進(jìn)駐的主力 店建立聯(lián)系 2) 與有意向進(jìn)駐的主力店進(jìn)行切實(shí)洽談 3) 就主力店意向選擇商鋪單位進(jìn)行商談 具體包括：商鋪位置、面積、所需數(shù)量、需要發(fā)展商提供的硬件支持、需要發(fā)展商完善的 細(xì)節(jié) 等 4) 意向進(jìn)駐主力店選中具體商鋪 5) 與有意向進(jìn)駐的主力店就價(jià)格進(jìn)行商定 6) 與有意向進(jìn)駐主力店就發(fā)展商的義務(wù)進(jìn)行確定 例如：由發(fā)展商提供統(tǒng)一的門面裝飾、店招設(shè)計(jì)等 7) 與有意向進(jìn)駐的主力店就主力店的義務(wù)進(jìn)行確定 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 33 例如：允許發(fā)展商在該店未正式進(jìn)入之前，可對外宣傳該主力店即將在此開業(yè)、該主力店需加入由發(fā)展商統(tǒng)一制定的優(yōu)惠業(yè)主或消費(fèi)顧客（如增給學(xué)生 100元消費(fèi)購物優(yōu) 惠卡）的置業(yè)會計(jì)劃或其他優(yōu)惠促銷計(jì)劃等 8) 與有意向進(jìn)駐的主力店簽定意向協(xié)議書 9) 簽定意向協(xié)議書的主力店，向發(fā)展商提供開業(yè)前相關(guān)軟硬 性 宣傳方面的物料或資料支持等 例如：該主力店及相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)介紹的資料、相應(yīng)宣傳圖片或資料 10) 發(fā)展商開始統(tǒng)一布置該主力店店面、店招等（也可由主力店自己完成） 11) 發(fā)展商對外正式宣傳該主力店的即將開業(yè) 12) 意向主力店提出要正式進(jìn)入 13) 就雙方義務(wù)和權(quán)利進(jìn)行再次商定 14) 簽署 購 鋪合同 15) 主力店裝修、入駐、開業(yè) 對主力店的限制和要求 1) 主力店選擇面要廣泛，包含多種類型 2) 對于始終只是意向入駐主力店，其位置進(jìn) 行叉開間隔安排，甚至 可 安排在 最差的位置 3) 有意向的主力店其商鋪意向空置時(shí)間不可超過 1個(gè)月 4) 有意向的主力店的價(jià)格優(yōu)惠實(shí)行最低限制 5) 有意向的主力店必須無條件參加發(fā)展商的優(yōu)惠促銷計(jì)劃 6) 接受發(fā)展商統(tǒng)一的商鋪管理 7) 其它 對僅僅只能是意向主力店空置商鋪的處理 1) 空置時(shí)間可能超過 1個(gè)月的 提前暗中出售，對外適當(dāng)保留宣傳，商家正在籌備開業(yè)。 積極意義 ： 通過捆綁式的銷售，實(shí)現(xiàn)住宅、商鋪雙贏的局面。 另外，商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一管理，安排經(jīng)營，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者 則 收回一 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 30 個(gè)成熟的旺鋪。發(fā)展商以高姿態(tài)招租，其主要目的是為了以后推出銷售舉措做好鋪墊。因此，本項(xiàng)目雖然也會遵循銷售周期的規(guī)律，所有銷售工作務(wù)必在 2020 年 1～ 5月此五個(gè)月內(nèi)完成。 ? 人員的來源： 房地產(chǎn)行業(yè)的銷售人員、保險(xiǎn)行業(yè)從業(yè)人員、高檔美容院從業(yè)人員、品牌時(shí)裝營銷人員、汽車推銷人員等貴重 消費(fèi) 品銷售人員、公司內(nèi)部員工、項(xiàng)目 合作公司人員、物業(yè)中介機(jī)構(gòu)人員、大慶大學(xué)在讀學(xué)生等。 6） 泛銷 —— 人員派單 A、目的 組建一支泛銷售團(tuán)隊(duì)，并對他們進(jìn)行短期強(qiáng)化培訓(xùn)，使之對項(xiàng)目有充分了解，隨后即組織大規(guī)模的租售行動(dòng)，以積蓄客戶資源，最大限度保證項(xiàng)目開盤能一炮而紅。 創(chuàng)新性的銷售渠道 —— 泛團(tuán)隊(duì)銷售 泛銷售團(tuán)隊(duì)組建： 招聘大量高素質(zhì)的兼職銷售人員（如大慶大學(xué)的在讀學(xué)生、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等），利用其自身的社會網(wǎng)絡(luò)，尋找客戶資源。 （六）與主流媒體進(jìn)行深度合作 政府及媒體的言論對區(qū)位投資的影響力是深遠(yuǎn)而巨大的。 做事 1）注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié) “造勢、做市”之后，項(xiàng)目的市場口碑與形象基本建立，此時(shí)認(rèn)認(rèn)真真 、 “真誠而細(xì)致”地“做事”是對這些工作維系的良好保證。 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 21 2）形成“大慶文化中心”的輿論口碑地位 “政府搭臺、媒介唱戲”開始后，項(xiàng)目所在區(qū)域必將成為市民關(guān)注的亮點(diǎn)。區(qū)域的利好環(huán)境還需要一段時(shí)間完善，因此，買家雖然對地段看好，但沒有足夠的信心支持，而且從各個(gè)方面得到的信息并不是很強(qiáng)勢，對于地段的前景信心還沒有完全建立，僅僅是處于一個(gè)持幣觀望的心態(tài)。周邊 市政交通便利，配套日趨完善，包括大慶大學(xué)、九年制中小學(xué)、人民醫(yī)院、光大銀行、通訊、酒樓等 ? 周邊校府林立，與高科技開發(fā)區(qū)毗鄰，可匯聚大量高素質(zhì)消費(fèi)人流 ? 周邊配套雖有待完善，短時(shí)間內(nèi)卻正好成就了獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)勢，減少了競爭壓力 2）根據(jù)市場形勢需求（關(guān)注區(qū)域優(yōu)勢、品牌實(shí)力與承諾、建筑及規(guī)劃等）提煉賣點(diǎn) —— 區(qū)域特色、優(yōu)勢或概況 ? 地域優(yōu)勢。 因此，祥閣花園必須是通過推廣手段的組合強(qiáng)勢啟動(dòng)項(xiàng)目銷售，而不是依靠一般的簡單訴求和包裝，必須是給予市場強(qiáng)勢形象，全面、快速啟動(dòng)市場。 （二）功能 劃分 遵循“合理分布、互補(bǔ)經(jīng)營、配套完善、各具特色”的原則，我們將本項(xiàng)目的商業(yè)功能共劃分為四個(gè)主要區(qū)域即 A、 B、 C、 D 區(qū)，具體區(qū)域功能規(guī)劃內(nèi)容如下： ? A區(qū)（ 08） —— 湖畔風(fēng)情坊 服務(wù)對象：同時(shí)服務(wù)周邊居民及學(xué)生群體 主營項(xiàng)目：酒吧、咖啡茶座、中西餐飲品牌連鎖店 ? B區(qū)（ 0 07） —— 幸福生活坊 服務(wù)對象：主要服務(wù)周邊居民，兼顧學(xué)校師生 主營項(xiàng)目：家政服務(wù)、銀行、郵局、電信局等 ? C區(qū)（ 0 03） —— 快樂節(jié)拍坊 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 15 服務(wù)對象：主要服務(wù)周邊居民，兼顧學(xué)校師生 主營項(xiàng)目：美容美發(fā)店、普通餐飲店（小吃、大排檔）、服裝店 、面包店、鮮花店、洗衣店、攝影沖曬店、藥店、五金店、家電及其它特營商場等 ? D區(qū)（ 0 2 2 23） —— 流行狀元坊 服務(wù)對象：主要針對周邊學(xué)生消費(fèi)群 主要經(jīng)營：網(wǎng)吧、影視廳、卡拉 OK 廳、健身中心、舞廳、游戲娛樂廳、文具店、書店（書吧）、音像制品店、體育用品店、精品（飾品）店、眼鏡店、冰吧及各類專賣店等 第二部分 祥閣花園營銷推廣計(jì)劃 一、銷售目標(biāo) 1） 2020 年 3 月初全面導(dǎo)入項(xiàng)目宣傳； 2） 2020 年 5 月底完成商鋪銷 售 2萬平方米 ,加上前期已售面積一萬多平方米，共實(shí)現(xiàn) 80%的銷售率 (按 平方米計(jì)算 )； 3）基本結(jié)束商鋪的強(qiáng)勢銷售工作 ,剩余面積將與住宅同期穩(wěn)步推售或租賃。作為“文化產(chǎn)業(yè)鏈”上一股與文化產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)形式，隨著社會的不斷進(jìn)步，文化產(chǎn)業(yè)將成為朝陽產(chǎn)業(yè)并具有蓬勃的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的學(xué)府商業(yè)消費(fèi)模式 有別于其他的商業(yè) 形 態(tài)， 是 營造和引導(dǎo) 一種 新的消費(fèi)方式， 試探另 一種 商業(yè)消費(fèi) 文化理念和生活 消費(fèi) 理念。 二）商鋪定位 有靈魂的東西才有生命力，因此，本項(xiàng)目的商鋪定位必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對性地設(shè)計(jì)出有特色的開發(fā)概念，為本項(xiàng)目的營銷推廣制造有“靈魂”的生命力。 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 8 區(qū)位優(yōu)勢文化經(jīng)濟(jì)鏈形成的條件 1）祥閣花園商鋪購買或投資客戶年齡分布預(yù)測 祥閣花園商鋪購買或投資客戶年齡分布預(yù)測%%%%%%%%21~30歲 31~49歲 50歲以 上系列1 說明： 從商鋪購買或投資客戶年齡分布預(yù)測看，主力購買或投資客戶年齡段主要集中在 31～ 49 歲的范圍。 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 7 文化經(jīng)濟(jì)鏈圖示為： 大慶新文化中心 文 化產(chǎn)業(yè)圈 祥閣花園商鋪是獨(dú)家經(jīng)營 10 萬文化人的生意 闡釋 —— 1）大慶新文化中心的形成 祥閣花園東面有大慶大學(xué)，南面有九年制中小學(xué)，北面有省重點(diǎn)中學(xué)，這為項(xiàng)目帶來了非常濃重的校園氣息與教育氣息，更是帶來了與之相關(guān)的、巨大的學(xué)生消費(fèi)潮。而大慶市對于教育、文化區(qū)域的規(guī)劃，使得祥閣花園所在的區(qū)域位置成為了大慶市稀缺的文化資源中心。因此，我公司對本策劃案進(jìn)行重新全面的調(diào)整與細(xì)化工作，以求在前次策略報(bào)告的基礎(chǔ)上具體落實(shí)各項(xiàng)工作進(jìn)展情況，從而順利達(dá)到雙方預(yù)定的銷售目標(biāo)。同時(shí)，地段的價(jià)值也將反過來直接促進(jìn)和增加買家對商鋪投資回報(bào)的信心，并給予買家一個(gè)大大且現(xiàn)實(shí)的利益承諾。可以說，“新文化中心”的稱謂，不僅僅是對本區(qū)域未來發(fā)展一種具有高瞻遠(yuǎn)矚性的預(yù)見，更是自我對區(qū)位優(yōu)勢的肯定和宣揚(yáng)。祥閣花園的商鋪正處于此10萬人群消費(fèi)力的核心位置，其發(fā)展?jié)摿蜐撃苁遣豢晒懒康?。因此，我們將在后?的廣告推廣及 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)中詳細(xì)介紹相關(guān)策略。然而，將學(xué)府附近的商鋪與社區(qū)消費(fèi)需求有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行有序管理，統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營，并形成一種巨大消費(fèi)潛能的卻不多。而祥閣花園產(chǎn)品的高素質(zhì)，為大慶人提供了更好的居住環(huán)境，讓大慶人享受一種徹底的新生活變革?！皠?chuàng)富”除積極而正面地反映出了投資或經(jīng)營者的心理外，同時(shí)還從一個(gè)側(cè)面表明，投資經(jīng)營這里的商鋪，將不再僅僅是傳統(tǒng)意義上得商業(yè)行為，而是成為了一種潛力無限的“靠自己智慧與辛勤創(chuàng)造財(cái)富”的過程。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪推廣應(yīng)遵 祥 閣花園商鋪營銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 16 循以下十大原則。 不能提前透支賣點(diǎn)，必須結(jié)合推廣節(jié)奏 除可以發(fā)覺和挖掘出的項(xiàng)目賣點(diǎn)外，其實(shí)“六大”推廣計(jì)劃和“四大”階段推廣策略本身也自成項(xiàng)目賣點(diǎn)。全框架結(jié)構(gòu)，面積分割靈活，采光充分，視野開闊，能夠滿足各類型商家經(jīng)營的要求 ? 商鋪外立面全部采用純天然高檔石材，減少住戶裝修，避免了經(jīng)營的雜亂，保證了社區(qū)商鋪的檔次 ? 商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量較高，能夠獲得客戶青睞 ? 地上一、二層（局部三層），為 連體商鋪內(nèi)設(shè)樓梯，每戶四～六戶商鋪設(shè)一部樓梯，采用外廊相連通，增加過渡緩沖空間，可避免夏季陰雨合冬季風(fēng)雪對顧客的影響，可烘托店鋪