【正文】 考慮到銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造，擴(kuò)大樓盤(pán)的影響力，及提升樓盤(pán)的檔次，建議外銷(xiāo)市場(chǎng)亦不可忽視?！氨＠?，共享榮耀”——?jiǎng)t主要表達(dá)保利的發(fā)展樓盤(pán)思想，是發(fā)展每一個(gè)樓盤(pán)，都以令每一位業(yè)主切身感受到作為保利業(yè)主的榮耀感為目的，全力提升物業(yè)素質(zhì)，將保利已獲得的榮耀，與業(yè)主共享。1”的意思，即第一的位置，第一的建筑，第一的園林環(huán)境，第一的物業(yè)管理服務(wù)，第一的享受，同時(shí)，本項(xiàng)目的地塊也是中心區(qū)一號(hào)地塊。且具有升值題材的支持，令買(mǎi)家更多一份放心。理由：H 本項(xiàng)目的價(jià)格水平屬高檔次物業(yè)的價(jià)格水平H 本項(xiàng)目的建筑華美，適合作為高檔次物業(yè)的宣傳H 發(fā)展商的形象及實(shí)力，為客戶(hù)認(rèn)可H 本項(xiàng)目的地塊位置優(yōu)越，適宜營(yíng)造高檔次物業(yè)H 本項(xiàng)目的戶(hù)型較大，具備更多的享受空間，適宜營(yíng)造高檔次物業(yè)2） 形象定位：建議本項(xiàng)目物業(yè)形象定位為：保利城花園——后海灣畔●南山中心區(qū)優(yōu)悠一號(hào)保利精品，共享榮耀定位釋義：“優(yōu)悠一號(hào)”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是目前深圳人的真實(shí)生活寫(xiě)照，尤其是35歲以下的人群，為著事業(yè)或家庭的奮斗目標(biāo)，大部分時(shí)間都需要處于各式各樣的壓力環(huán)境中，工作之余，享受一種休閑的家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是他們的理想。三、項(xiàng)目定位1．物業(yè)定位目的：在充分迎合目標(biāo)客戶(hù)群需求基礎(chǔ)上，提煉出本項(xiàng)目具唯一性、排他性的優(yōu)勢(shì)特征，籍此提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2） 機(jī)會(huì)來(lái)自與“南山居住，市區(qū)上班”的意識(shí)在客戶(hù)市場(chǎng)的發(fā)展情形，若此意識(shí)能在客戶(hù)市場(chǎng)更大程度的落實(shí)，并引起一種置業(yè)風(fēng)氣、置業(yè)潮流，則本項(xiàng)目議程為較大的受益者3） 機(jī)會(huì)來(lái)自于項(xiàng)目自身的發(fā)展，若項(xiàng)目能及時(shí)因應(yīng)工程進(jìn)度變化而在包裝策略上進(jìn)行調(diào)整，不斷深化包裝，并適時(shí)進(jìn)行推廣則亦可有利與銷(xiāo)售4. 威脅因素分析：1） 威脅來(lái)自于濱海大道沿線(xiàn)物業(yè)的。7） 推廣上，本項(xiàng)目爆光的時(shí)機(jī)過(guò)早，在缺乏充足準(zhǔn)備的階段爆光，引起客戶(hù)關(guān)注而未能抓住客戶(hù)，形象上受到一定的損害由劣勢(shì)的分析可知，本項(xiàng)目在目前階段下發(fā)售，欲取得好的成績(jī)，必須正視上述劣勢(shì)，并須得到各方面的充分配合，落實(shí)執(zhí)行改善設(shè)施。同時(shí)由于地盤(pán)工程進(jìn)度不足，項(xiàng)目本身缺乏宣傳的制高點(diǎn)，發(fā)布不夠直接而力度不足，只能另尋項(xiàng)目周?chē)男麄魑恢冒l(fā)布3） 南山商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)處于啟動(dòng)開(kāi)發(fā)階段，中心區(qū)的規(guī)劃尚未實(shí)現(xiàn)；中心區(qū)即將開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目也將大大影響入伙本項(xiàng)目居民的生活4） 本項(xiàng)目受制地塊紅線(xiàn)范圍，賣(mài)場(chǎng)面積太小，且位置靠?jī)?nèi)，發(fā)布效果受到限制5） 包裝上條件較為缺乏，主要為缺乏示范單位，在引導(dǎo)客戶(hù)的銷(xiāo)售過(guò)程中，工具及設(shè)施有所不足6） 本項(xiàng)目的價(jià)格水平缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。且距濱海大道僅一個(gè)紅綠燈路口，開(kāi)車(chē)直達(dá)市區(qū)僅20分鐘7） 西部跨海大橋已動(dòng)工興建，通過(guò)后海大道直接與本項(xiàng)目相連，前景可觀(guān)8） 發(fā)展商實(shí)力雄厚，知名度高。5） 片區(qū)輻射范圍內(nèi)分布大型公房住宅群，區(qū)內(nèi)居民具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及置業(yè)需求。包括海雅百貨、WALMART超市、家樂(lè)福、人人樂(lè)、南油廣場(chǎng)及配套設(shè)施等4） 片區(qū)教育、醫(yī)療設(shè)施齊備，于業(yè)主子女成長(zhǎng)十分有利。2. 目前情況下的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1） 南山區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，具備吸引市場(chǎng)的前提。本項(xiàng)目目前已進(jìn)入緊張的建筑施工階段，工程進(jìn)度現(xiàn)處于接近正負(fù)零的狀態(tài)，中原將根據(jù)所獲取的一手地產(chǎn)市場(chǎng)資料，提出以下方案及建議，供發(fā)展商決策時(shí)參考。深圳保利城花園總體策劃推廣方案目 錄一、 前言二、 項(xiàng)目分析三、 項(xiàng)目定位1． 物業(yè)定位2． 形象定位3． 市場(chǎng)定位四、 項(xiàng)目建議1． 特色戶(hù)型包裝2． 園林建議3． 會(huì)所設(shè)施建議4． 物業(yè)管理建議五、 項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策略1． 推廣思路2． 宣傳重點(diǎn)3． 價(jià)格策略4． 銷(xiāo)售策略5． 宣傳媒介6． 推廣費(fèi)用一、前 言深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2000年下半年，總結(jié)去年及本年度上半年的市場(chǎng)情況，引人注意的是規(guī)模大、素質(zhì)高并伴隨新的操作模式的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，如黃埔雅苑、東海花園二期、楓丹雅園等；這一方面引發(fā)了買(mǎi)方市場(chǎng)更趨于成熟、客戶(hù)更為理智，客戶(hù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化；另一方面對(duì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售也提出了更高的要求，包括需要更長(zhǎng)的籌備時(shí)期，以便進(jìn)行更多、更切合市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)查；以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的需求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)群；以厘定更為目標(biāo)市場(chǎng)接受的、具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格；以制定更合理的產(chǎn)品策略、產(chǎn)品組合策略；已制定合適的產(chǎn)品包裝、賣(mài)場(chǎng)包裝策略展示產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)；以研究更有效的推廣手法和推廣策略，切入市場(chǎng)和擴(kuò)大產(chǎn)品的影響力及接受力。整個(gè)過(guò)程中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤都可能導(dǎo)致喪失產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，任何一個(gè)時(shí)機(jī)的錯(cuò)失都可能導(dǎo)致不可挽回的損失。二、項(xiàng)目分析1. 項(xiàng)目所在區(qū)域：本項(xiàng)目位于南油大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處，地處南油、蛇口到市區(qū)的公交線(xiàn)路必經(jīng)之處，交通非常便利。2） 項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心區(qū)，規(guī)劃前景惹人3） 片區(qū)生活配套設(shè)施齊全，生活便利，不假外求。包括深圳大學(xué)、南油中小學(xué)、南山區(qū)中小學(xué)、蛇口片區(qū)中小學(xué)、博倫技校和蛇口聯(lián)合醫(yī)院、南山醫(yī)院等均在片區(qū)輻射范圍內(nèi)。6） 交通順暢，位置優(yōu)越，出入方便，為到市區(qū)的公交線(xiàn)路必經(jīng)之地。9） 建筑外觀(guān)華美10） 部分單位具有深圳灣海景11） 友誼城百貨南山店已進(jìn)駐本項(xiàng)目裙樓，居民生活將更為便利12） 本項(xiàng)目屬地鐵沿線(xiàn)物業(yè)，升值前景樂(lè)觀(guān)13） 深圳社會(huì)上即將進(jìn)行有利于提升發(fā)展商知名度與形象的推廣活動(dòng)劣勢(shì)：1） 產(chǎn)品上的不足：H 本項(xiàng)目的戶(hù)型面積定位較為隨意，普遍偏大，令置業(yè)者付出的價(jià)格與所獲得的居住實(shí)惠的比例缺乏吸引力，需以特色包裝改善之H 園林面積不大，難營(yíng)造較有特色的園林，應(yīng)在園林設(shè)計(jì)上貫以精神內(nèi)涵，給客戶(hù)“在于精而不在于大”2） 本項(xiàng)目發(fā)售時(shí)的工程進(jìn)度難以