【正文】 產(chǎn)品最大賣點(diǎn)：緊鄰北區(qū)濕地公園，整體景觀視野較好。 形象定位：屬于青山區(qū)中高檔住宅項(xiàng)目 產(chǎn)品最大賣點(diǎn)：社區(qū)整體規(guī)劃較好，且周邊配套設(shè)施齊全。 項(xiàng)目競爭對(duì)手分析 目前在售項(xiàng)目： 歐鹿生活城、鼎太風(fēng)華 即將推出項(xiàng)目： 錦林花園 4期高層住宅 潛在對(duì)手項(xiàng)目： 大連新星壹品、歐風(fēng)麗景 根據(jù)目前市場的住宅項(xiàng)目： 主要界定為 在售項(xiàng)目 、 即將推出項(xiàng)目 、 潛在對(duì)手項(xiàng)目 主要競爭對(duì)手 歐風(fēng)麗景 大連新星壹品 歐鹿生活城 歐鹿生活城 鼎太風(fēng)華項(xiàng)目 錦林花園 (4期高層 ) 大連新星壹品 歐風(fēng)麗景 本項(xiàng)目 客戶基礎(chǔ)：主客群為青山區(qū)政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、小商戶、私企主 暢銷戶型： 90㎡ 左右（兩房兩廳）、 130 ㎡ （三房兩廳） 承受力： 30萬元左右 競爭力：項(xiàng)目相臨，總體有較大的競爭力，位置稍靠后，且比本項(xiàng)目開發(fā)較早，已擁有一部分急需置業(yè)的客戶，先聲奪人。 ? 在另一方面，我們?cè)诮煌ㄒ约芭涮咨陷^其他項(xiàng)目又有所不及。 東河區(qū)板塊：老商業(yè)市區(qū)、生活資料流通區(qū)，批發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域市場上升空間不大、區(qū)域內(nèi)消化特點(diǎn)明顯； 東河區(qū)板塊的項(xiàng)目一覽 東河區(qū)板塊 vs本案 本案優(yōu)勢： ?擁有優(yōu)越自然資源 ?離市區(qū)近 ?可供開發(fā)空間大 ?東河客戶傾向在青山區(qū)購房 本案弱勢： ?配套有所不及 ?交通不便利 ?客戶基礎(chǔ)有所不及 時(shí)代天驕 青山區(qū)板塊的項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 主力戶型 價(jià)格情況 銷售情況 歐鹿生活城 總建面 ㎡ ，總 套 數(shù)： 1007套 3房、 4房 130170 ㎡ 均價(jià) 2800元 /㎡ 首期 100多套僅余一間 健康新城 總建筑面積為 10萬 ㎡ ，共 16棟 3房 ㎡ ， 2房 ㎡ 均價(jià)： 2700元/㎡ 左右 銷售情況不佳，有預(yù)留單位 錦林花園 總建面為 23萬㎡ ，總棟數(shù)： 53棟，四期待售為 4萬㎡ 面積集中在 100350 ㎡ 之間，四期為 130150 ㎡為主 前期 21002800元 /㎡ ，四期均價(jià)在3400元 /㎡ 左右 一至三期全部售罄，四期在登記中 青山區(qū)板塊：區(qū)域價(jià)格處于中高價(jià)位，有大量的土地儲(chǔ)備，后市供應(yīng)量大，后市競爭非常激烈。 昆區(qū)板塊 vs本案 本案優(yōu)勢： ?擁有優(yōu)越自然資源 ?處于 RBD中心，較安靜、適宜居住 ?價(jià)格有一定優(yōu)勢，發(fā)展性好 本案弱勢： ?離 CBD核心區(qū)域較遠(yuǎn) ?交通不便利 ?配套沒有昆都侖區(qū)成熟 歐風(fēng)麗景 開發(fā)區(qū)板塊的項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目情況 主力戶型 價(jià)格情況 銷售情況 日月華庭 開發(fā) 20余棟，多層 2房 95102 ㎡ ； 3房 121 ㎡ 、 140㎡ 、 167㎡ 二期均價(jià) 2360元 /㎡ 當(dāng)天首推 4棟共150套，銷售情況良好 松石雅居 屬高檔項(xiàng)目，多層 小戶型三房、四房兩廳為主 均價(jià) 1780元 /㎡ 去年已售磬 開發(fā)區(qū)板塊：近期開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，有較高的市場上升空間。 ? 從包頭人的消費(fèi)水平來看，目標(biāo)人群的購買力逐漸增強(qiáng)，消費(fèi) 增長，拉動(dòng)市場空間，使得住宅的更新?lián)Q代成為必然。 ? 從包頭本身來看，包頭地廣人稀，經(jīng)濟(jì)及交通狀 況良好，城市 規(guī)劃嚴(yán)整，擁有優(yōu)越的綠化環(huán)境，居住指數(shù)較高 。 ? 消費(fèi)的拉動(dòng)，擴(kuò)大了市場空間 包頭市正值人均收入在 1000美元至 3000美元期間，是恩格爾系數(shù)下降最快、住房消費(fèi)增長最快的高峰期，居民對(duì)住房質(zhì)量和數(shù)量的需求驟然增大。 定性分析 包頭市房地產(chǎn)樓市展望 ? 發(fā)展前景廣闊 2022力爭實(shí)現(xiàn)的工作目標(biāo)是：人均住房建筑面積達(dá)到 28平方米，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造稅收達(dá)到 ；到2022年，人均住房建筑面積達(dá)到２９平方米，住宅成套率達(dá)到９０％以上。高層與小高層住宅是一種比較時(shí)尚的住宅類型，是住宅建設(shè)發(fā)展的方向。 小 結(jié) 包頭市房地產(chǎn)市場特點(diǎn) ? 住宅建設(shè)區(qū)域性發(fā)展呈現(xiàn)東移態(tài)勢 隨著市中心地帶土地貯備減少， 2022年住宅建設(shè)發(fā)展重心逐漸東移。 營 銷 —— 樓盤推廣方式單一，營銷模式無新意。 價(jià) 格 —— 部分高素質(zhì)樓盤達(dá)到 3600元 /平方米，總房款 25萬元、面積在 100㎡ 左右受 市場追捧。 傳播媒介分析 供 需 —— 需求量明顯增加，但由于開發(fā)規(guī)模大，市場消化存在一定壓力。 報(bào)紙、戶外媒體、項(xiàng)目周邊工程圍擋廣告牌等是最常用的宣傳載體。 商品住宅空置情況 從包頭房地產(chǎn)營銷環(huán)境來看，相當(dāng)數(shù)量的樓盤主要以街頭派單形式，針對(duì)鄰樓盤派單等形式進(jìn)行宣傳。 0 04年商品住宅較為嚴(yán)峻的為青山區(qū) （空置面積占全市空置面積 60%以上）。從住房市場銷售數(shù)據(jù)顯示，市場主要承受總房款為 25萬元。 目標(biāo)人群的購買力逐漸增強(qiáng)，但由于工資上調(diào)時(shí)間較短，消費(fèi)者資金積累不足，由于我項(xiàng)目戶型面積大，總房款數(shù)額自然較大的實(shí)際問題，勢必將為產(chǎn)品銷售帶來一定的壓力。目前青山、昆區(qū)兩地新開盤項(xiàng)目較少，在售項(xiàng)目以小高層、高層并且價(jià)格高、總價(jià)大居多，市場競爭日趨激烈。 價(jià)格分布特征分析 市場需求分析 絕大部分客戶購房以 自住 為主，購房客戶考慮盡量與上班地點(diǎn)距離較近，由于包頭市主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，上班人員的區(qū)間流動(dòng)性較小，外來人口增長規(guī)模不大，購房客戶中的地緣客戶比例較大。 別墅項(xiàng)目，銷售價(jià)格， 3200— 3600元 /㎡ 之間，主要集中在昆區(qū)。 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目較少，價(jià)格主要集中在 1400— 1600元 /㎡ 之間； 普通住宅項(xiàng)目，東河區(qū)項(xiàng)目銷售價(jià)格最低，集中在 1600— 2022元 /㎡ 之間，青山區(qū)、昆區(qū)的項(xiàng)目銷售價(jià)格明顯較高，主要集中在 2022— 2800元 /㎡ 之間，個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格達(dá)到 3000元 /㎡ 。 產(chǎn)品品質(zhì) /區(qū)域分布分析 東河區(qū)，項(xiàng)目以高層、多層的普通住宅為主，項(xiàng)目品質(zhì)一般； 青山區(qū)、昆區(qū)以 6層以下的低密度住宅為主，個(gè)別項(xiàng)目還有別墅和高檔公寓產(chǎn)品； 02年至今，包頭市整體價(jià)格逐節(jié)攀升，尤其是昆區(qū)、青山區(qū)較為顯著。 戶型面積分析 一居室面積在 60— 80㎡ 二居室面積主要分布在 80— 100㎡ 三居室面積主要分布 110— 130㎡ 四居室及以上戶型較少，面積主要分布在 130— 160㎡ 包頭市場供應(yīng)住宅戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多樣性，其中以二居室建筑面積主要分布在 80—— 100平方米，三居室面積主要分布 110—— 130平方米，成為市場的主力戶型面積。 備注：目前， 24個(gè)在建項(xiàng)目尚需辦理商品房預(yù)售許可證的約 66萬㎡ 。（由于客戶的原因不能正常簽署合同，導(dǎo)致政府?dāng)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的不確定性） 項(xiàng) 目 開發(fā) 規(guī)模 04年市場余量 市場 總量 開發(fā)銷售面積 存量銷售面積 實(shí)際銷售比例 05年市場余量 住宅面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ ㎡ 萬㎡ % 萬㎡ 2022年市場狀況一覽表 包頭房地產(chǎn)狀況 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 71個(gè) 新建項(xiàng)目 39個(gè) 續(xù)建項(xiàng)目 32個(gè) 開發(fā)建設(shè)規(guī)模約為 昆區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)模約為 新建 續(xù)建 青山區(qū)建設(shè)規(guī)模約為 67萬平方米 東河區(qū)建設(shè)規(guī)模約為 開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模約為 九原區(qū)建設(shè)規(guī)模約為 完成投資約為 億元 新建項(xiàng)目完成投資 數(shù)據(jù)來源： 2022年包頭房產(chǎn)管理局 續(xù)建項(xiàng)目完成投資 包頭市 06年上半年，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要以普通商品房為主，有少量高檔商品房，市場供應(yīng)量大、市場分流、競爭壓力大。 看 包頭：清早湛藍(lán)的天空、黃昏滿天的星斗、夏季里的瓢潑大雨、冬季里的白雪皚皚。包頭是國務(wù)院首批確定的十三個(gè)較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地?？偯娣e２７６９１平方公里。市場調(diào)研篇 營銷部署篇 定位推廣篇 客戶分析篇 項(xiàng)目理解篇 目錄 第一部分 市場調(diào)研篇 保利地產(chǎn)入主包頭，必先知彼，市場調(diào)研之旨在于充分了解包頭，包括其概況及宏觀經(jīng)濟(jì)、政策概況，而后研究出一條最切實(shí)可行的營銷推廣之路。 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 包頭概況 包頭市轄９個(gè)旗、縣、區(qū)，其中：３個(gè)市區(qū)２個(gè)礦 區(qū)，４個(gè)農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)。人口２０３萬， 居住著蒙、漢、回、滿、達(dá)翰爾、鄂倫春等３１個(gè)民族。 包頭特色 知 包頭：包頭是黃河母親唯一的哺乳區(qū) 富庶的千里河套平原的龍頭 ；包頭還是世界 稀土儲(chǔ)量和產(chǎn)量最大的基地，其稀土儲(chǔ)量占到世界 總儲(chǔ)量的 75%以上。 飯桌上常見到一碗羊雜碎 ,兩個(gè)花卷 ,一小瓶二鍋頭 ! 比 江南：江南沒有這么明媚的陽光，更沒有這么湛藍(lán)湛藍(lán)的天空，也沒有這么熱情好客 的草原人民！ 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 包頭市 5項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居內(nèi)蒙古之首 1. 經(jīng)濟(jì)總量與增長速度 GDP及增長速度 包頭市居民消費(fèi)實(shí)力近幾年不斷增強(qiáng) 第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展增勢強(qiáng)勁 2022年住宅市場銷售面積 ㎡，而 05年市場余量約 ㎡。 2022全市上半年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況 2022年上半年，全市房地產(chǎn)住宅市場總存量 ㎡，（ 2022年市場存量房銷售未統(tǒng)計(jì)），市場新供應(yīng)量大 , 競爭激烈 ,消化壓力非常大。 項(xiàng) 目 開發(fā) 規(guī)模 截止 7月底開發(fā)面積 05年市場存量 市場總供應(yīng)量 開發(fā)銷售面積 實(shí)際銷 售比例 06年上半年存量 06年住宅總存量 住宅 面積 萬㎡ ㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 17% 萬㎡ 萬㎡ 2022年上半年房地產(chǎn)市場狀況一覽表 戶型設(shè)計(jì)分析 二居室占 18%的比例、三房約占 35%、四房約占 29%，剩余為四房以上大戶型，高檔住宅中大戶型的比例略高于普通住宅。 數(shù)據(jù)來源：相關(guān)專業(yè)調(diào)查公司數(shù)據(jù) 定量分析 包頭住宅市場價(jià)格分析 2022年，包頭住宅市場平均出街銷售價(jià)格為 2022元 /平方米（多層： 2300元 /平方米 、高層： 2900元 /平方米），個(gè)別項(xiàng)目銷售平均價(jià)格達(dá)到 3600元 /平方米的高位水平， 2022年更有所提升。其原因：一是外地投資投資力度逐漸加大；二是經(jīng)濟(jì)增長大幅度拉動(dòng)內(nèi)需；此外，建筑形式呈現(xiàn)多樣化，綜合品質(zhì)逐漸提高。 公寓項(xiàng)目，銷售價(jià)格平均在 3000元 /㎡ ，主要集中在青山區(qū)和昆區(qū)。 從住宅市場來看，區(qū)域價(jià)格分布不均，區(qū)域環(huán)境、地段等因素直接影響了項(xiàng)目的價(jià)格。 客戶購房以自住為主，考慮 “ 上班就近 ” 原則，購房客戶中地緣客戶比例較大。 居民消費(fèi)實(shí)力近幾年不斷增強(qiáng)； 2022年包頭人均 GDP已經(jīng)達(dá)到 3900美元（人民幣約 ），居民可支配收入依然會(huì)保持較大的增幅，居民潛在的住房購買力繼續(xù)釋放。 包頭市自從 2022年工資普遍上調(diào)后，工薪階層個(gè)人月收入達(dá)到 1500— 1800元，個(gè)人年收入達(dá)到 — ,三口之家年收入可達(dá) — 5萬元；中高檔家庭年收入水平可達(dá) 6萬元以上。 購買力分析 2022年商品住宅空置面積 ㎡ ,比 2022年空置量減少 ㎡明顯下降，目前，全市商品住宅空置主要集中在 13年期的合理存量空置。 數(shù)據(jù)來源： 2022年包頭房產(chǎn)管理局 項(xiàng)目所在區(qū)域青山區(qū)，商品住宅空置較為嚴(yán)