【正文】 ，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中成為最弱勢(shì)的社群。 代表項(xiàng)目： 雅居樂(lè)花都區(qū)目前在售的多個(gè)樓盤(pán)都較為接近新機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)投入使用后，各發(fā)展商都在 打著新機(jī)場(chǎng)牌，以吸引投資型買(mǎi)家。 ? 金沙洲 板塊 特點(diǎn)： 政府將其定位為廣佛都市圈中心的居住新城，目前，金沙洲大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，一個(gè)由政府主導(dǎo)，積極支持社會(huì)力量參與的金沙洲開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。 代表項(xiàng)目： 祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂(lè)花園、華南新城 置業(yè) 觀點(diǎn)： 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 優(yōu)勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，將會(huì)為該區(qū)域帶來(lái)更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會(huì)大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。廣州新火車(chē)站選址番禺鐘村石壁，更帶旺了附近的項(xiàng)目，成交量持續(xù)上升。 而今年交易會(huì)正式在琶洲會(huì)展中心設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，為周邊項(xiàng)目帶來(lái)更多的生機(jī)，投 資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項(xiàng)目，銷售出現(xiàn)一個(gè)新高潮，項(xiàng)目的銷售價(jià)格持續(xù)攀升。 ? 琶洲 板塊 特點(diǎn)： 地塊規(guī)劃十分完善，從酒店、寫(xiě)字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)、高科技產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住、公園、娛樂(lè)等等，配套規(guī)劃十分到位。 置業(yè)觀點(diǎn)： 由于產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。 代表項(xiàng)目： 光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、城啟江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位 上存在較大的差別，沒(méi)有形成直接的對(duì)抗。該板塊聚集著廣州四大品牌房地產(chǎn)企業(yè)，他們不管在產(chǎn)品上，還是營(yíng)銷手段上都各具特色，為廣州樓市創(chuàng)造出不少亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。 代表項(xiàng)目： 萬(wàn)科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園 ? 新濱江板塊 特點(diǎn)： 隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開(kāi)始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展濱江經(jīng)濟(jì)帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購(gòu)物區(qū)，將真正實(shí)現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 廣州申亞成功后，令東圃板塊不斷升溫，為板塊樓盤(pán)直接帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益，區(qū)內(nèi)在售的樓盤(pán)均價(jià)將會(huì)不斷提升，并且板塊內(nèi)土地儲(chǔ)存量眾多， 05 年依然是樓市的熱點(diǎn) 。 代表項(xiàng)目： 駿景南苑、旭景家園、中?？党?、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園 置業(yè)觀點(diǎn)： 員村儲(chǔ)備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬(wàn)平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用 地，是員村未來(lái)的居住社區(qū)中心。琶洲大橋的開(kāi)通、地鐵五號(hào)線的建設(shè)、規(guī)劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，建成后將把居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、會(huì)展區(qū)打通。該板塊特殊的地理位置，對(duì)其他板塊起到一定的影響作用。 代表項(xiàng)目： ? 住宅： 保利香檳花園、利雅灣、 凱旋 新世界 、利雅灣、碧海灣 ； ? 寫(xiě)字樓： 星匯國(guó)際、華普廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈 置業(yè) 觀點(diǎn)： ? 市場(chǎng)繼續(xù)消化各項(xiàng)利好消息，投資仍會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升溫； ? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一項(xiàng)必須解決的問(wèn)題； ? 寫(xiě)字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 熱點(diǎn)區(qū)域分析 廣州 “南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點(diǎn)精彩紛呈。 ? 廣州市各部門(mén)將全力搞好城市建設(shè)工作，投入大量的資金加快城市建設(shè)、推進(jìn)“青山綠地，碧水藍(lán)天”工程等，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的環(huán)境基礎(chǔ) ； ? 提供更多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，來(lái)廣州發(fā)展的人才將會(huì)逐步增多，對(duì)住房的需求也會(huì)隨之加大， 房地產(chǎn)潛在消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)逐步擴(kuò)大 。 ? 申亞的成功 今年，廣州地區(qū)成功申辦 2020 年的亞運(yùn)會(huì)。 ? “泛珠三角”合作協(xié)議的簽署 “泛珠三角”合作協(xié)議的簽署與 CEPA 的簽署有異曲同工之效，目的是加強(qiáng)本地與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，以便經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)廣州發(fā)展 的促進(jìn)作用主要有： ? 吸引港商進(jìn)駐發(fā)展， 如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，能 為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新元素，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ，為本地市場(chǎng)提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。地價(jià)、利息、經(jīng)濟(jì)將會(huì)是平衡市場(chǎng)供求的法碼 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ? CEPA 的簽署 2020 年 6 月 28 日正式簽署《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》（簡(jiǎn)稱 CEPA），除帶動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，廣州市經(jīng)濟(jì)也同時(shí)開(kāi)始騰飛，吸引更多的港商回內(nèi)地發(fā)展，包括的行業(yè)有：房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、廣告業(yè)、零售業(yè)等。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。該規(guī)范的出臺(tái)，促使加大開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點(diǎn)，增加房產(chǎn)進(jìn)步的增長(zhǎng)點(diǎn)。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會(huì)議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開(kāi)展建筑節(jié)能的試點(diǎn)城市。一份關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售與銷售管理的文件，將要求開(kāi)發(fā)商與購(gòu)樓者直接簽定購(gòu)樓合同。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。 ? 處罰違規(guī)辦合同登記開(kāi)發(fā)商 加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售和銷售商品房的檢查監(jiān)督，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，應(yīng)按規(guī)定在 30 天內(nèi)到房管部門(mén)辦理合同登記手續(xù)。 戶籍政策的改革，對(duì)廣州的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義： ? 鼓勵(lì)人才留居本地發(fā)展，鼓勵(lì)人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也 為房地產(chǎn)帶來(lái)更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； ? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對(duì)子女的入學(xué)教育問(wèn)題也作出相應(yīng)的規(guī)定， 有效促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)化 。 ? 戶籍改革政策 今年，廣州對(duì)戶籍制度再次進(jìn)行改革，有效地吸納人才 的流入。主要有下列 六點(diǎn)變化： ? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額； ? 減少首付款比例； ? 提高個(gè)人可貸額度比例系數(shù)； ? 放寬申請(qǐng)貸款的貸款人關(guān)系； ? 提升公積金貸款的使用頻率； ? 簡(jiǎn)化公積金審批政策，加快開(kāi)發(fā)商資金流通。 ? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實(shí)力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲(chǔ)備， 71 號(hào)令對(duì)他們來(lái)講不會(huì)造成非常大的沖擊； 短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲(chǔ)備充足，市場(chǎng)供應(yīng)仍會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)。 71 號(hào)令頒布的影響如下： ? 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講： 開(kāi)發(fā)商將在公平、公開(kāi)的環(huán)境下獲取土地， 并加大了獲取土地的難度及開(kāi)發(fā)成本 ，有利于促進(jìn)各開(kāi)發(fā)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。其一，閑置土地在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)的將無(wú)條件收回；其二，國(guó)土資源部發(fā)布的 71 號(hào)令要求到 2020 年 8 月 31 日以后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。另外，初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退 。 有利于 增強(qiáng) 市民 改善住房的機(jī)會(huì)和能力 ，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展； ? 打擊炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，擠掉房產(chǎn)泡沫。 開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響如下： ? 平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，降低消費(fèi)者入市門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅， “ 主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高 ” 。 目前廣州市場(chǎng)供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個(gè)較高的水平，廣州土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來(lái)的工作重點(diǎn)之一，在市民對(duì)入市更謹(jǐn)慎的情況下，樓價(jià)大幅上漲失去強(qiáng)有力的支持，升幅將回歸理性。 此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個(gè)警示信號(hào)，日后加息的不確定性仍存在，令不少購(gòu)房者抱持幣觀望的態(tài)度。 加息促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。由于 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)理性、成熟度較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，而且隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實(shí)施和申亞所帶來(lái)的商機(jī)等眾多利好消息的帶動(dòng)下，在短期內(nèi)對(duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太明顯。 這一政策的推出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如下： ? 有效保障了購(gòu)房者的利益， 指引加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費(fèi)者無(wú)限期等待收樓的情況出現(xiàn)； ? 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門(mén)檻， 嚴(yán)重?cái)D壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈，加緊了市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，對(duì)資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的打擊相對(duì)較大； ? 促使融資渠道多元化， 新政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)融資，促進(jìn)信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購(gòu)、合作發(fā)展將會(huì)不斷出現(xiàn)； ? 外 來(lái)資金逐漸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)， 融資渠道的多元化，也促進(jìn)了外來(lái)的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，活躍了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)，有效規(guī)避金融信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè) 進(jìn)入良性的開(kāi)發(fā)建設(shè)軌道。 ? 金融政策 ? 銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的出臺(tái) 銀監(jiān)會(huì)于 2020 年 9 月 2 日再對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)出全面慎貸令 —— 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。 圖１：廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)30003500400045005000550060006500700075001/2020 2/2020 3/2020 4/2020 5/2020 6/2020 7/2020 8/2020 9/2020 10/2020 11/2020 12/2020 1/2020 2/2020 3/2020 4/2020 5/2020 6/2020 7/2020 8/2020 9/2020( 人民幣) 元/ 平方米高層住宅多層住宅 政策 法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 政府政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的來(lái)講，具有重大的指導(dǎo)意義，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到重要的作用。從環(huán)比 數(shù)據(jù)看，高層住宅均價(jià)升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均價(jià)分別比第二季度上升了 %和 %。 2020 年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。 房地產(chǎn)投資狀況分析 ? 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬(wàn)平方米 金額單位：億元 第一季度 同比增長(zhǎng) 第二季度 同比增長(zhǎng) 第三季度 同比增長(zhǎng) 全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬(wàn)㎡，二手銷量不斷放大，二手市場(chǎng)已經(jīng)占整體市場(chǎng)接近 40%。 社會(huì)消費(fèi)品 零售總額的增長(zhǎng)，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購(gòu)買(mǎi)能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 11 月份全市商品銷售總額為 億元，比上年同月增長(zhǎng) %，增幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 置業(yè)觀點(diǎn)： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)必然推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 居民收入及消費(fèi)需求分析 2020 年 1 1 1 月社會(huì)消費(fèi)情況050100150200 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）155 150 127 120 127 122 8 4 . 7 131 153 158 147同比增長(zhǎng)率（單位： % ） 1 1 . 0 9 . 0 % 1 4 . 2 1 5 . 8 1 3 . 6 1 5 . 1 1 . 3 9 . 0 % 1 2 . 9 1 1 . 4 1 3 . 21 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速提高。其中，全市基本建設(shè)投資增速回升，累計(jì)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比 110 月累計(jì)增速回升了 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 ? 固定資產(chǎn)投資狀況分析 2020 年 1 1 1 月社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）124 8 6 . 7 7 6 . 1 100 130 128 8 9 . 2 9 5 . 5 117 119同比增長(zhǎng)率（單位： % ） 3 9 . 2 2 5 . 1 4 1 . 5 2 3 . 3 1 3 . 9 1 3 . 2 1 3 . 5 1 3 . 4 2 4 . 2 3 8 . 31 2月3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 廣州 2020 年上半年，固定資產(chǎn)投 資迅速增長(zhǎng)，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，國(guó)家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)措施，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。在這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 保利花園 2020 年全