保利上林灣20xx年2月廣州提案-文庫(kù)吧資料
2025-03-28 05:19本頁(yè)面
【正文】 放矢的統(tǒng)一說(shuō)辭： 銷(xiāo)售技巧的靈活應(yīng)用，展現(xiàn)保利產(chǎn)品的超高附加價(jià)值，拉進(jìn)與客戶(hù)的距離 2 目標(biāo)客戶(hù)物理距離與心理距離的情感營(yíng)銷(xiāo)： 一種生活方式的轉(zhuǎn)變與提級(jí)，超出了房子和建筑的意義，具有開(kāi)創(chuàng)性和引導(dǎo)性 3 第五部分 執(zhí)行篇 Ⅰ .全年?duì)I銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 3月 4月 新品熱銷(xiāo) 5月 9月 8月 11月 秋季房交會(huì) 管道鋪設(shè)完畢 春季房交會(huì) 新組團(tuán)產(chǎn)品上市 夏交會(huì) 6月 奧運(yùn)會(huì)沈陽(yáng)分賽區(qū) 7月 10月 12月 一期入住 2022 樓體外立面呈現(xiàn) 新形象導(dǎo)入 冬交會(huì) 園區(qū)整體竣工 品牌整合 期 企業(yè)品牌充分整合 為新品推出造勢(shì) 08年 34月 08年 57月 08年 11月 09年春節(jié)前 第二階段 第一階段 第三階段 08年 810月 第四階段 產(chǎn)品強(qiáng)化期 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)深化 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售 產(chǎn)品升華期 賣(mài)點(diǎn)延展，銷(xiāo)控同步，保持旺銷(xiāo)局面 品牌溢價(jià)期 產(chǎn)品價(jià)格提升，品牌忠誠(chéng)度形成 【 保利上林灣 如沈陽(yáng)分賽區(qū)冠名、賽場(chǎng)廣告位宣傳、大眾文化衫、環(huán)保布袋等，還可通過(guò)幸運(yùn)抽獎(jiǎng)為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)提供去北京看奧運(yùn)的往返機(jī)票、酒店住宿等。“灣區(qū)”概念的提級(jí)不但提高了品牌效力，更為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升注入了一針強(qiáng)心劑！ 2022“ 上林灣”進(jìn)入全新推廣階段，將堅(jiān)定高形象、 推陳出新，用創(chuàng)新的方法實(shí)現(xiàn)人們不斷進(jìn)步的生活追求，和保利地產(chǎn)在沈陽(yáng)的品牌最大化理想！ 基于以上，我們建議 2022年 SOLGAN在延續(xù)“灣區(qū)”經(jīng)典之上再升華！ 以市場(chǎng)需求和品牌需求為核心，指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)的形象定位策略 4 央企品牌、大盤(pán)氣度、國(guó)際化要求、高尚產(chǎn)品多元化表征 2022，開(kāi)啟沈陽(yáng)灣區(qū)地產(chǎn)時(shí)代！ 保利上林灣 —— ? 本土灣區(qū)創(chuàng)論 —— 沈陽(yáng)灣區(qū)地產(chǎn)始作俑者 ? 地產(chǎn)價(jià)值之本 —— 源于產(chǎn)品自身價(jià)值回歸 ? 無(wú)形價(jià)值之力 —— 品牌升華跟隨奧運(yùn)步伐 ? 兌現(xiàn)和諧要旨 —— 未來(lái)理想生活真正呈現(xiàn) ?定位解讀與分解： 2022，不僅是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是沈陽(yáng)的奧運(yùn)年，更是保利地產(chǎn)品牌進(jìn)一步提升的最佳契機(jī)。他們是熱衷于保利品牌，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化素養(yǎng)的中青年購(gòu)房者 —— 知性中產(chǎn) 。 2022年，一期交房、外立面、園區(qū)景觀(guān)等多方面陸續(xù)呈現(xiàn)，“上林灣”將真正引導(dǎo)人們從生活觀(guān)、國(guó)際觀(guān)、居住觀(guān)，重新定位自己的生活，對(duì)灣區(qū)生活居住的期盼逐一展現(xiàn)。為此，我們建議采取“可持續(xù)的品牌擴(kuò)張策略”，將沈陽(yáng)地區(qū)五大項(xiàng)目品牌全面整合，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，力爭(zhēng)“上林灣”作為優(yōu)秀項(xiàng)目進(jìn)行全國(guó)品牌復(fù)制，以各項(xiàng)目支撐更高價(jià)值的體現(xiàn)。 以提升保利品牌形象為主線(xiàn)，深刻貫徹“灣區(qū)生活”，將產(chǎn)品真正呈現(xiàn)，并通過(guò)行之有效的事件營(yíng)銷(xiāo)解決客戶(hù)及終端銷(xiāo)售的問(wèn)題！ 策略關(guān)鍵詞： Text3 Text2 Text1 Text5 Text4 沈陽(yáng)奧運(yùn) 五盤(pán)聯(lián)動(dòng) 品牌升華 灣區(qū)生活 一期交房 沈陽(yáng)，正歷經(jīng)著前所未有的品牌市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)與洗牌，“上林灣”肩負(fù)著提升公司品牌和傳播品牌知名度和美譽(yù)度的使命，是標(biāo)榜，更是旗幟。上林灣將在三個(gè)必須中，更加成熟。 Threat（威脅） ? 周邊同類(lèi)型企業(yè)將具備動(dòng)工條件，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍緊張； ? 08沈陽(yáng)大盤(pán)齊聚年，購(gòu)房者觀(guān)望項(xiàng)目較多，購(gòu)房焦點(diǎn)分散； ? 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目期待值較高，目前產(chǎn)品表現(xiàn)屬性亮點(diǎn)不明顯，二者脫節(jié)。 Weakness（劣勢(shì)） ? 項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，配套不夠完善，導(dǎo)致眾多客戶(hù)駐守待望； ? 08年所售產(chǎn)品與 07年相比，沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的變化，缺乏產(chǎn)品差異化； ? 區(qū)域交通路線(xiàn)匱乏，現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)量較少，輸送客戶(hù)途徑單調(diào)； ?保利企業(yè)品牌與物業(yè)管理脫節(jié)，市場(chǎng)口碑有待于提高； ?丁香湖板塊，目前屬區(qū)域改造，老百姓心里預(yù)期較遠(yuǎn)。由于近幾年大開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，周邊地塊被競(jìng)相拍得，目前有萬(wàn)科魅力之城已經(jīng)開(kāi)售（公寓、洋房、精裝修房） 最鄰近的華潤(rùn)地產(chǎn)與上海綠地將于今年下半年啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)上林灣的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定威脅！ ? 來(lái)源于客觀(guān)市場(chǎng)的信息小結(jié)： 1. 華潤(rùn)地產(chǎn)將于 08年下半年啟動(dòng)，將參考上林灣產(chǎn)品做出更優(yōu)越的產(chǎn)品，價(jià)格必將高于上林灣，客群也將順其自然的產(chǎn)生差異； 2. 上海綠地產(chǎn)品位置偏遠(yuǎn)，產(chǎn)品銷(xiāo)售輻射不到上林灣，沒(méi)有直接的影響，產(chǎn)品特征也將相互不沖突； 3. 萬(wàn)科魅力之城，產(chǎn)品屬性高檔豪宅，客戶(hù)層面屬于城市高端，與上林灣同樣存在本質(zhì)上的與別，不構(gòu)成威脅力。即沈陽(yáng)別墅每年消化量至少在 700套左右，沈陽(yáng)別墅銷(xiāo)售歷史上最高紀(jì)錄是一年銷(xiāo)售 348套，所以說(shuō)沈陽(yáng)市的別墅銷(xiāo)售潛力是相當(dāng)巨大的。 ? 支持 3： 外地在沈陽(yáng)經(jīng)商初步測(cè)算有 4萬(wàn)人，假設(shè)其中有 % 的人買(mǎi)別墅， 那么年銷(xiāo)售別墅是 200套。 ? 支持 2： 從現(xiàn)在的情況看，要買(mǎi)別墅的人的家庭資產(chǎn)至少要一百萬(wàn)元以上，沈陽(yáng)有資格買(mǎi)別墅的有一萬(wàn)戶(hù)。 ? 預(yù)測(cè)六：沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)遭遇兩年寒冬， 08升級(jí)已蠢蠢欲動(dòng) 2022年 18月銷(xiāo)售 ， 51套，（ 2022年 367套， 2022年 348套， 2022年 344套）2022年 1— 8月份均價(jià)約是 4200元 /平方米，比 2022年每平方米下降了 576元，雖然從目前沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，供給量明顯大于消化量，且消化量和價(jià)格都出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但是通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)消費(fèi)人群分析以及和北京、上海、廣州等大城市對(duì)比分析可知，沈陽(yáng)未來(lái)的別墅銷(xiāo)售還有潛力的！ ? 支持 1： 據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)有意購(gòu)買(mǎi)別墅家庭為 %，折合沈陽(yáng) 1
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