【正文】 、鐵西 大東、東陵 2022年，沈陽批準(zhǔn)入市商品住宅每套平均面積為 ，實(shí)際銷售商品住宅每套平均面積為 。 從中看出，中小戶型和中低價(jià)位商品住宅仍是主流需求，沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上達(dá)到了國(guó)家宏觀調(diào)控要求。從中反映出 中等收入階層 （銅領(lǐng)階層和銀領(lǐng)階層）住房消費(fèi)需求較為旺盛， 成為當(dāng)前住房消費(fèi)的兩個(gè)中堅(jiān)階層 。 這種住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)是沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。各月銷售價(jià)格穩(wěn)重求升，始終處于增長(zhǎng)趨勢(shì)。 32173259306533883220348432483423 34363458 3455 34792800290030003100320033003400350036001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月【 沈陽市商品住宅銷售均價(jià)月度走勢(shì)圖 】 8．外地人購(gòu)房比例又有所上升 ? 2022年，外地人購(gòu)房占 31%，同比增長(zhǎng) 。而且， 外省市人購(gòu)房面積比去年同期增加 36萬平方米，套數(shù)增加 4500套。頒布實(shí)施后 10月份全國(guó)各大城市普遍出現(xiàn)銷售量大幅跌落。 10．與部分（副省級(jí)）城市的橫向比較 由于宏觀調(diào)控政策的累積效應(yīng)、炒房勢(shì)頭被抑制以及市場(chǎng)預(yù)期改變等原因，國(guó)內(nèi)廣州、上海、北京、深圳等部分一線城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回落、交易量萎縮。 沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積均已超過廣州市和深圳市，可以說，是當(dāng)之無愧的全國(guó)最好的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。 外地大盤開發(fā)商已悉數(shù)到沈陽的態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)格局也將隨之變化， 2022年沈陽將會(huì)成為品牌開發(fā)商的真正拼殺年！ 從上表可以看出 2022年 5000元 /平米以上住宅銷售量為 ， 2022年 萬平米， 2022年為 ，到今年末預(yù)計(jì)可以達(dá)到 88萬平米，借 2022年奧運(yùn)會(huì)及大盤、高檔盤的集中上市，在需求拉上 +成本推動(dòng)雙重作用下， 預(yù)計(jì) 2022年5000元 /平米以上住宅銷售量將會(huì)達(dá)到 110萬平米。 市場(chǎng)越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢(shì)， 以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營(yíng)銷策劃與市場(chǎng)推廣的個(gè)性化與差異化等。 ? 預(yù)測(cè)四：沈陽房?jī)r(jià)上升大勢(shì)已成，漲幅預(yù)測(cè)在 510%范圍內(nèi) 專家預(yù)測(cè) 2022年之后的 結(jié)婚人口 比之前下降 30%多且是突然下降，對(duì)房地產(chǎn)影響可能是巨大的，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的最重要原因是邊際需求因素。 預(yù)測(cè)五：沈陽 08年市場(chǎng)需求將仍以 120平米以下中小戶型為主 比重也會(huì)達(dá)到 80%90%，市場(chǎng)需求也將會(huì)不斷增加。假設(shè)這 8萬戶中每年有 %想買別墅， 則年消化量為 480套。假設(shè)這一萬戶中按照每年 5%買別墅， 那么一年就應(yīng)該銷售 500套別墅。 ? 結(jié)論： 支持 2（支持 1） +支持 3=500套 +200套 =700套 。 篇章結(jié)語： 2022年的沈陽，總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 2022的沈陽，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中求升，是中收入家庭的利好購(gòu)房年 2022年是沈陽，別墅產(chǎn)品復(fù)活年，是高收入家庭的生活提升年 2022年是沈陽，開始企業(yè)同質(zhì)化比拼 ，給老百姓居住水平提升年 2022年是沈陽，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高科技、高要求的居住生活年 第二部分 動(dòng)向篇 Ⅰ.2022 年全國(guó)品牌開發(fā)商進(jìn)駐沈陽新格局 第三部分 認(rèn)知篇 Ⅱ .自我檢測(cè) —— 2022年 2月 50組調(diào)查問卷測(cè)評(píng) Ⅰ. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知 華潤(rùn)地產(chǎn) 08新地塊 萬科 魅力之城 保利上林灣所屬板塊 —— 白山路板塊 上海綠地 占地 65萬平 保利上林灣位于白山路沿線，丁香湖畔，凡屬于沈陽北部新區(qū)。 4. 關(guān)鍵點(diǎn)：保利上林灣最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是同檔次品牌開發(fā)商的項(xiàng)目，而是源于實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品自身塑造、檔次提升！ Ⅱ .項(xiàng)目自我認(rèn)知 ?保利上林灣 2022年度推盤產(chǎn)品狀況 ? 規(guī) 劃 量：一期（北區(qū)）所有剩余產(chǎn)品，約 2022戶 ? 建筑類型：多層、小高層、高層 ? 面積區(qū)間： 60150平米 ? 銷售均價(jià)：全案 4000元 高層 3800元 洋房 5500元 北區(qū) 注明：藍(lán)色區(qū)域?yàn)?07年已推售產(chǎn)品，紅色區(qū)域?yàn)?08年推售產(chǎn)品，綠色區(qū)域?yàn)樾陆M團(tuán)！ SWOT分析 Strength（優(yōu)勢(shì)） ? 2022年，灣區(qū)概念已經(jīng)初步得到市場(chǎng)的認(rèn)可與接受； ?保利企業(yè)品牌，深受沈陽購(gòu)買客戶的追捧與信賴； ? 2022年所售產(chǎn)品逐漸進(jìn)入眼見為實(shí)的產(chǎn)品成熟階段； ?產(chǎn)品硬件過硬，科技、健康、環(huán)保、安全系統(tǒng)首度運(yùn)用； ?產(chǎn)品定位高于產(chǎn)品價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)格接受度較高。 Opportunity（機(jī)會(huì)） ? 華潤(rùn)地產(chǎn)緊鄰上林灣項(xiàng)目高價(jià)拿地，區(qū)域價(jià)值不斷提升； ? 07年產(chǎn)品起價(jià)偏低， 08年所售產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格提升空間較大； ? 政府下力區(qū)域改造，交通環(huán)境將有望得到充分改善； ?上林灣項(xiàng)目品質(zhì)提升端口較多，例如：落地生根的推廣手段等； ? 08年，整個(gè)沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)平穩(wěn)上升，是購(gòu)房的利好年 。 到出目前項(xiàng)目存在的四個(gè)問題？ 問題一 ：如何解決偏遠(yuǎn)的客戶心理？ 問題二 ：如何營(yíng)造周邊的配套氛圍？ 問題三 ：如何解決高層的市場(chǎng)抗性？ 問題四 ：如何延續(xù)并落實(shí)灣區(qū)概念？