【正文】 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)層面 —— “ 熱錢效應(yīng) ” 下 通脹壓力陡增貨幣政策趨緊； 全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇放緩，帶來的外部需求下滑， 導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速率放緩。 宏觀經(jīng)濟(jì)層面總結(jié) —— 區(qū)域板塊市場 ?園區(qū)新增供應(yīng)首置產(chǎn)品漸成主力， 11月新增供應(yīng)，比上月的 ，減少了 ，其中新增產(chǎn)品以 首置 產(chǎn)品為主； ?本年度園區(qū)市場去化產(chǎn)品以首改和首置為主，高端產(chǎn)品成交去化波動(dòng)較大； ?11月末庫存為 ，相比上月減少了 方，庫存產(chǎn)品中以高端和首改產(chǎn)品線存量居多。 首置、首改 為去化主力； 高端和首改 產(chǎn)品存量居多。 鼎欣 招商 星湖客 中新 芭堤蘭灣 青湖語城 中信 儲(chǔ)備用地 在售項(xiàng)目 已售項(xiàng)目 臨 湖 壹 號 東方 維羅 納 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 青湖語城 公寓 人才公寓 公寓 悅瀾灣 公寓 東方維羅納 公寓 +洋房 鼎欣 別墅 +公寓 招商 別墅 +公寓 中信 別墅 +公寓 建屋 別墅 +公寓 金鑫 別墅 +公寓 協(xié)信 別墅 +公寓 東方維羅納 —— 區(qū)域價(jià)值爆發(fā)的風(fēng)向標(biāo) 區(qū)域板塊發(fā)展總結(jié) —— 交通方面 —— 城鐵和輕軌的建設(shè)、北環(huán)的東延使的雙湖板塊和其他區(qū)域聯(lián)系大大加強(qiáng)，融合度進(jìn)一步提高，板塊價(jià)值凸顯。 新雙湖板塊結(jié)論 —— 未來 12年區(qū)域?qū)⒂瓉砑芯畤娛奖l(fā)；成交量將會(huì)明顯增加，區(qū)域價(jià)格將會(huì)有 30%50%的上升空間。 推盤計(jì)劃： 中海國際社區(qū)在 2020年 3月份前以去庫存為主； 2020年 3月 份推出長島灣區(qū)5棟高層； 2020年 5月 推出高層和部分別墅產(chǎn)品； 2020年 10月 推長島灣區(qū)南部高層產(chǎn)品 競爭個(gè)案分析 —— 悅瀾灣 9 0 以下 90120 120144 144180 1 8 0 以上面積 5173 453 120 1192 0占比 75% 7% 2% 17% 0%合計(jì) 6939存量 結(jié)構(gòu)： 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 85574 4091 1684 0 0 占比 94% 4% 2% 0% 0% 合計(jì) 91349 成交 結(jié)構(gòu)： 項(xiàng)目位置 園區(qū)唯新路 88號 基地面積 建筑面積 24萬平方米 總戶數(shù) 2122戶 開發(fā)參數(shù) 容積率 綠化率 45% 規(guī)劃形態(tài) 小高層、高層 發(fā) 展 商 首開股份 物業(yè)管理 北京燕僑 裝修別準(zhǔn) 毛坯 成交： 2020年 111月悅瀾灣成交房源 以首置產(chǎn)品為絕對主力，占總量的 94%,其次為少量首改產(chǎn)品； 存量： 截止 11月 30日存量有限約 7000平米，以首置產(chǎn)品為主力及少量再改產(chǎn)品。 競爭個(gè)案分析 —— 左岸香頌 項(xiàng)目位置 園區(qū)唯新路 88號 基地面積 建筑面積 總戶數(shù) 1032戶 開發(fā)參數(shù) 容積率 綠化率 51% 規(guī)劃形態(tài) 小高層、高層 發(fā) 展 商 江蘇億城地產(chǎn) 物業(yè)管理 北京億城物業(yè)蘇州份公司 裝修別準(zhǔn) 毛坯 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 9827 25470 0 0 0 占比 28% 72% 0% 0% 0% 合計(jì) 35140 存量 結(jié)構(gòu)： 成交 結(jié)構(gòu)： 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 36705 32735 0 0 0 占比 53% 47% 0% 0% 0% 合計(jì) 69440 成交： 2020年 111月左岸香頌成交房源全部為首置和首改低產(chǎn)品，共計(jì)去化 。 存量： 截止 11月 30日存量為 9145平米 首置產(chǎn)品為庫存主力占總量的 66%，其余為首改產(chǎn)品占比 34%； 推盤計(jì)劃： 華園星城目前以去化第一次開盤庫存為主，預(yù)計(jì) 2020年 3月 份將會(huì)推出項(xiàng)目南部高層房源， 2020年 9月推出項(xiàng)目中部房源。 存量： 截止 11月 30日存量有限約 ，首改高產(chǎn)品為主力占總量的 75%，其余為首置產(chǎn)品占比 25%； 推盤計(jì)劃： 雅戈?duì)柼柍且黄谧≌呀?jīng)基本售完，二期 2020年 12月 5日開盤在售，預(yù)計(jì) 2020年 3月 份將推二期部分房源，預(yù)計(jì) 2020年 6月 份將推二期部分房源， 2020年 10月推出二期剩余房源。 中海國際社區(qū) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 競爭項(xiàng)目推盤分析 —— 競品項(xiàng)目明年入市時(shí)間主要集中在房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，建議本案以先發(fā)制人為原則搶先入市。 競品推盤主要集中在 2020年春秋季節(jié)，集中上市競爭激烈。 競爭市場結(jié)論 —— 未來 12年區(qū)域?qū)⒂瓉砑芯畤娛奖l(fā)，區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)；推盤方面建議選在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 項(xiàng)目形象炒作策略 蘇州 園區(qū) 中新置地 精工制作 首席 50萬方濱湖小鎮(zhèn) 稀缺洋房 以稀缺花園洋房帶動(dòng)形象和品質(zhì)提升 以南地塊的花園洋房入市，帶動(dòng)項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)的提升，炒作區(qū)域稀缺概念，奠定區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿， 為高層公寓產(chǎn)品的提價(jià)和塑價(jià)提供基礎(chǔ) 項(xiàng)目營銷推廣策略核心 現(xiàn)場策略 核心策略： 打造客戶體驗(yàn)平臺(tái) 以 “ 現(xiàn)場售樓處 ” 和 “ 實(shí)景示范區(qū) ” 為中心，從理性和感性的雙重角度，構(gòu)筑現(xiàn)場令人心動(dòng)的現(xiàn)場體驗(yàn)之旅。 啟示 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 售樓處 客戶 5感體驗(yàn)之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 售樓處 客戶 5感體驗(yàn)之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) ?從聽覺、視覺、嗅覺等出發(fā)，使客戶進(jìn)入售樓處即進(jìn)入一個(gè) 5感體驗(yàn)之旅； 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 看房通道、樣板段 樣板段實(shí)景呈現(xiàn) 景觀看房通道 意大利藝術(shù)小品 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 樣板房看房通道 景觀中的意大利元素景觀小品 ?將看房通道打造成意式街道的感覺，途中立體設(shè)置意式風(fēng)情小品； 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 現(xiàn)場樣板段實(shí)景呈現(xiàn) 打造顏色豐富的綠化和景觀小品，植被層次分明。 小眾媒體：短信和 DM直郵 3 4 5 6 太陽城 維羅納 1 8 現(xiàn)場高炮及圍墻 星湖街與陽澄湖大道交匯處 （進(jìn)入青陽板塊主通道） 東環(huán)路和現(xiàn)代大道交匯處 （進(jìn)入園區(qū)主通道） 東環(huán)路和中新路交匯處 （進(jìn)入園區(qū)主通道） 星港街和金雞湖路交匯處 （引至奧特萊斯） 星港街和金雞湖大道交匯處 （引至奧特萊斯） 奧特萊斯外接待 太陽城附近高炮 北環(huán)快速路路旗 對市區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)的目標(biāo)客進(jìn)行引導(dǎo) 對周邊客戶進(jìn)行指引 ,讓品牌深入人心 對太陽城客戶展開攔截 7 2 戶外媒體建議：