【正文】 盤均價(jià)將會不斷提升，并且板塊內(nèi)土地 儲存量眾多， 05 年依然是樓市的熱點(diǎn) 。 代表項(xiàng)目： 駿景南苑、旭景家園、中?？党恰⒂拭谰?、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園 置業(yè)觀點(diǎn)： 員村儲備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。琶洲大橋的開通、地鐵五號線的建設(shè)、規(guī)劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，建成后將把居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、會展區(qū)打通。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。 代表項(xiàng)目： ? 住宅： XX 香檳花園、利雅灣、 凱旋 新世界 、利雅灣、碧海灣 ； ? 寫字樓： 星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈 置業(yè) 觀點(diǎn) ： ? 市場繼續(xù)消化各項(xiàng)利好消息，投資仍會在較短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升溫； ? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項(xiàng)目一項(xiàng)必須解決的問題； ? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場將會出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競爭。 與您俱進(jìn) 20 年 17 熱點(diǎn)區(qū)域分析 XXXX“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點(diǎn)精彩紛呈。 ? XXXX 市各部門將全力搞好城市建設(shè)工作，投入大量的資金加快城市建設(shè)、推進(jìn)“青山綠地，碧水藍(lán)天”工程等，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的環(huán)境基礎(chǔ) ； ? 提供更多的就業(yè)和創(chuàng) 業(yè)機(jī)會，來 XXXX 發(fā)展的人才將會逐步增多，對住房的需求也會隨之加大， 房地產(chǎn)潛在消費(fèi)市場會逐步擴(kuò)大 。 與您俱進(jìn) 20 年 16 ? 申亞的成功 今年， XXXX 地區(qū)成功申辦 20xx 年的亞運(yùn)會。 ? “泛珠三角”合作協(xié)議的簽署 “泛珠三角”合作協(xié)議的簽署與 CEPA 的簽署有異曲同工之效，目的是加強(qiáng)本地與周邊地區(qū)的 經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，以便經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢互補(bǔ)。對 XXXX 發(fā)展的促進(jìn)作用主要有： ? 吸引港商進(jìn)駐發(fā)展， 如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場，能 為本地房地產(chǎn)市場注入新元素，加強(qiáng)競爭機(jī)制 ，為本地市場提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。地價(jià)、利息、經(jīng)濟(jì)將會是平衡市場供求的法碼 與您俱進(jìn) 20 年 15 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ? CEPA 的簽署 20xx 年 6 月 28日正式簽署《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》（簡稱 CEPA），除帶動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展外， XXXX 市經(jīng)濟(jì)也同時(shí)開始騰飛，吸引更多的港商回內(nèi)地發(fā)展，包括的行業(yè)有：房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、廣告業(yè)、零售業(yè)等。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點(diǎn)，增加房產(chǎn)進(jìn)步的增長點(diǎn)。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在 XXXX 市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確， XXXX 市被定為“夏熱冬暖 地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點(diǎn)城市。一份關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售與銷售管理的文件，將要求開發(fā)商與購樓者直接簽定購樓合同。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。 ? 處罰違規(guī)辦合同登記開發(fā)商 加強(qiáng)對開發(fā)商預(yù)售和銷售商品房的檢查監(jiān)督，要求開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽訂后，應(yīng)按規(guī)定在 30 天內(nèi)到房管部門辦理合同登記手續(xù)。 戶籍政策的改革，對 XXXX 的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義： ? 鼓勵(lì)人才留居本地發(fā)展，鼓勵(lì)人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也 為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； ? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學(xué)教育問題也作出相應(yīng)的規(guī)定 ， 有效促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的市場化 。 與您俱進(jìn) 20 年 13 ? 戶籍改革政策 今年， XXXX 對戶籍制度再次進(jìn)行改革，有效地吸納人才的流入。主要有下列六點(diǎn)變化： ? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額； ? 減少首付款比例； ? 提高個(gè)人可貸額度比例系數(shù)； ? 放寬申請貸款的貸款人關(guān)系； ? 提升公積金貸款的使用頻率； ? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。 ? XXXX 市各大發(fā)展商，特別是有實(shí)力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備， 71 號令對他們來講不會造成非常大的沖擊； 短期內(nèi)，由于 XXXX 的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應(yīng)仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。 與您俱進(jìn) 20 年 12 71 號令頒布的影響如 下： ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，有利于促進(jìn)各開發(fā)商之間的良性競爭。其一，閑置土地在兩年內(nèi)不開發(fā)的將無條件收回；其二，國土資源部發(fā)布的 71 號令要求到 20xx 年 8 月 31 日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。另外，初始房價(jià)下降后，老百姓購房的能力將增 大，令房地產(chǎn)炒家知難而退 。 有利于 增強(qiáng) 市民 改善住房的機(jī)會和能力 ，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展； ? 打擊炒買炒賣行為，擠掉房產(chǎn)泡沫。 開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)市場造成的影響如下： ? 平抑過高的房價(jià)，降低消費(fèi)者入市門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅， “ 主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市 值的升高而提高 ” 。 目前 XXXX 市場供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個(gè)較高的水平， XXXX 土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點(diǎn)之一，在市民對入市更謹(jǐn)慎的情況下，樓價(jià)大幅上漲失去強(qiáng)有力的支持，升幅將回歸理性。 此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個(gè)警示信號，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。 加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。由于 XXXX 房地產(chǎn)市場相對理性、成熟度較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，而且隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實(shí)施和申亞所帶來的商機(jī)等眾多利好消息的帶動(dòng)下，在短期內(nèi)對 XXXX 房地產(chǎn)業(yè)的影響不會太明顯。 這一政策的推出，對房地產(chǎn)市場的影響如下： ? 有效保障了購房者的利益， 指引加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費(fèi)者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)； ? 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻， 嚴(yán)重?cái)D壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，對資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大； ? 促使融資渠道多元化， 新政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會融資，促進(jìn)信貸趨 向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現(xiàn)； ? 外來資金逐漸流入房地產(chǎn)市場， 融資渠道的多元化，也促進(jìn)了外來的資金流入房地產(chǎn)市場，活躍了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)，有效規(guī)避金融信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性的開發(fā)建設(shè)軌道。 ? 金融政策 ? 銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的出臺 銀監(jiān)會于 20xx 年 9 月 2 日再對房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令 —— 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。 3 0 0 03 5 0 04 0 0 04 5 0 05 0 0 05 5 0 06 0 0 06 5 0 07 0 0 07 5 0 01/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004( 人民幣 ) 元 / 平方米圖１：廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢高層住宅多層住宅 與您俱進(jìn) 20 年 9 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，高層住宅均價(jià)升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均價(jià)分別比第二季度上升了 %和 %。 20xx 年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。 與您俱進(jìn) 20 年 7 房地產(chǎn)投資狀況分析 ? 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬平方米 金額單位：億元 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長 全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經(jīng)占整體市場接近 40%。 社會消費(fèi)品零售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 11 月份全市商品銷售總額為 億元，比上年同月增長 %，增幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 置業(yè)觀點(diǎn)： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長必然推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 與您俱進(jìn) 20 年 6 ? 居民收入及消費(fèi)需求分析 20xx 年 1 1 1 月社會消費(fèi)情況050100150200 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社會消費(fèi)品零售總額（單位：億元）155 150 127 120 127 122 8 4 . 7 131 153 158 147同比增長率（單位： % ） 1 1 . 0 9 . 0 % 1 4 . 2 1 5 . 8 1 3 . 6 1 5 . 1 1 . 3 9 . 0 % 1 2 . 9 1 1 . 4 1 3 . 21 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 社會消費(fèi)品零售總額增速提高。其中，全市基本建設(shè)投資增速回升，累計(jì)完成投資 億元，比上年同期增長 %，比 110 月累計(jì)增速回升了 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 與您俱進(jìn) 20 年 5 ? 固定資產(chǎn)投資狀況分析 20xx 年 1 1 1 月社會固定資產(chǎn)投資情況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）124 8 6 . 7 7 6 . 1 100 130 128 8 9 . 2 9 5 . 5 117 119同比增長率（單位： % ） 3 9 . 2 2 5 . 1 4 1 . 5 2 3 . 3 1 3 . 9 1 3 . 2 1 3 . 5 1 3 . 4 2 4 . 2 3 8 . 31 2月3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 XXXX20xx 年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，國家實(shí)行宏觀經(jīng)