【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 進(jìn) 賬 單、 日 報(bào) 表 N O Y E S 13 應(yīng)收金額，方可放行。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收 到補(bǔ)填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。 7） 送貨車 輛 （免費(fèi)停車 1 小 時(shí) ） ： 使 用 “ 送貨停車單 ” ， 有送貨車輛進(jìn)出地下收費(fèi)停車 場(chǎng)的租戶到客服前臺(tái)免費(fèi)領(lǐng)取 ， 送貨司機(jī)向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章 的 “ 送貨停車 單 ” ，離場(chǎng)時(shí)交給收費(fèi)員、同時(shí)需出示相關(guān)送貨單方可免費(fèi)停車 1 小時(shí)，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收 費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。 特殊事項(xiàng)處理制度 、廢卡：當(dāng)天產(chǎn)生的廢卡，必須在當(dāng)天處理，處理完畢停車場(chǎng)主管和崗?fù)な召M(fèi)員 兩人同時(shí)在特殊車輛登記表上簽字，確認(rèn)處理的時(shí)間和電腦產(chǎn)生的金額。 、設(shè)備故障：收費(fèi)員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車場(chǎng)主管解決，停車場(chǎng)主管解決不 了的找工程部維修 ， 進(jìn)而聯(lián)系廠家 。 故障期 間 ， 收費(fèi)員要做好手動(dòng)開閘記 錄 ， 并需停車場(chǎng)主 管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。嚴(yán)禁擅自人工啟動(dòng)道閘。 、設(shè)備被損：收費(fèi)員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車場(chǎng)主管并留 下車主、車輛，確保車道暢通，按公司規(guī)定要求車主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費(fèi)員， 發(fā)票交還車主，再記錄存檔。 停車場(chǎng)分成管理 獨(dú)立的住宅物業(yè)停車場(chǎng) 獨(dú)立的住宅物業(yè)地下停車場(chǎng)收入直接記入公司停車場(chǎng)收入，不參與項(xiàng) 目公司進(jìn)行分成。 插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場(chǎng) 1）如使用一套停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，因無法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記 入公司停車場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 2）若自持物業(yè)與銷售物業(yè)分別使用兩套獨(dú)立停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，能分別獨(dú)立收費(fèi)及核 算的 ， 對(duì)自持物業(yè)部分的停車場(chǎng)收入先記入公司停車場(chǎng)收 入 ， 月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分 成；對(duì)銷售物業(yè)的停車場(chǎng)收入直接記入公司停車場(chǎng)收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成 大商業(yè)地面停車位 大商業(yè)地面停車位的收入應(yīng)先記入公司停車場(chǎng)收入， 月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 3 能源 費(fèi) 管理 項(xiàng)目公司將電表過戶前 14 物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系項(xiàng)目公司過戶事宜 ， 在整體入伙日十日之 前 ， 將電費(fèi)戶名由項(xiàng)目公 司變更為物業(yè)公司，完成過戶事宜。 項(xiàng)目公司將電表過戶后 如入伙后仍有整改項(xiàng)目的 ， 物業(yè)公司工程部對(duì)施工方使用電量進(jìn)行計(jì) 量 ， 每 月 （ 或待整 改項(xiàng)目結(jié)束后）與項(xiàng)目公司（或施工方）結(jié)算。 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。 物業(yè)客服人員根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi)通知書 ， 經(jīng)財(cái)務(wù)進(jìn)行審核后 ， 通知項(xiàng)目公司 （或施工方）繳款。 客戶按時(shí)繳款，收費(fèi)員根據(jù)繳費(fèi)通知書核對(duì)金額無誤后，開具正式收據(jù)或發(fā)票， 交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。 收費(fèi)員視同業(yè)主每月能源費(fèi)收取情況登記臺(tái)賬，財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于當(dāng)月欠費(fèi)， 及時(shí)跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費(fèi)力度。 入伙時(shí)項(xiàng)目公司未能及時(shí)過戶 ， 項(xiàng)目公司雖已墊付電費(fèi) 的 ， 物業(yè)公司仍應(yīng)每月抄表 向業(yè)主收費(fèi)。 工程部應(yīng)每月月末抄表 ， 并將抄表結(jié)果反饋至財(cái)務(wù) 部 ， 財(cái)務(wù)部根據(jù)電費(fèi)發(fā)票及抄 表數(shù)計(jì)提物業(yè)公司成本； 項(xiàng)目公司完成過戶后 ， 欲結(jié)算前期墊付電費(fèi)且電費(fèi)發(fā)票為項(xiàng)目公司抬頭 的 ， 應(yīng)由 項(xiàng)目公司出具證明函件，持證明函件至當(dāng)?shù)仉娏Σ块T更改電費(fèi)發(fā)票抬頭或換取增值稅發(fā)票 工程部每月定期抄 表 。 客服人員根 據(jù)抄 表清 單出 具繳 費(fèi) 通 知 書 。 無 誤 后 ， 開 具 正 式 票 據(jù) 。 收費(fèi)員將當(dāng)月收費(fèi)情況登記 臺(tái) 。 抄 表 繳 費(fèi) 通 知 客 戶 繳 款 登 記 臺(tái) 帳 15 （可更改抬頭） 項(xiàng)目公司減免其墊付電費(fèi)的，應(yīng)沖減物業(yè)公 司相應(yīng)期間內(nèi)已計(jì)提的能源費(fèi)成本， 并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費(fèi)。 正常經(jīng)營(yíng)電費(fèi)管控要點(diǎn) 入伙后銷售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機(jī)房用電多數(shù)是采用臺(tái)電的契約用電制 ， 只 要尖峰用電超過裝置契約時(shí)，就會(huì)罰款 2～ 3 倍，這代表控制機(jī)房用電將能夠有效的省下電 費(fèi) ； 而如因用電量不足則會(huì)導(dǎo)致契約電量在總用量中的占比提 高 ， 因此如入住率不 足 ， 則應(yīng) 敦促工程部下調(diào)契約電量 。 如機(jī)房?jī)?nèi)為多臺(tái)變壓器的 ， 則可根據(jù)預(yù)估入住時(shí)間 表 ， 適當(dāng)停運(yùn) 變壓器（變壓器停運(yùn)后如需再度啟用，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用 ， 因 此變壓器的停 運(yùn)也需慎重 ， 應(yīng)測(cè)算變壓器停運(yùn)后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費(fèi) 用 ， 權(quán)衡 利弊 ） 。 4 工程 維 保 業(yè)務(wù) 物業(yè)公司工程維保主要包括公共維修基金內(nèi)的工程維保、維保期內(nèi)的工程維保，維保期 后的工程維保，項(xiàng)目遺留問題及共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)范圍內(nèi)的工程維保。 公共維修基金范圍內(nèi)的工程維保 公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時(shí)依法向購(gòu)房者根據(jù)售房合同一次性代為 收取的用于日后對(duì)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位 、 共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù) 、 大修、 更新、改造的儲(chǔ)備資金 。 項(xiàng)目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。條件具備的小 區(qū) ， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決 定 ， 可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。 維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的 ， 物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常 使用。 維修基金 歸全體業(yè)主共有 ， 應(yīng)設(shè)立專帳管理 ， ?？顚Ｓ?， 定期接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員 會(huì)的檢查與監(jiān)督 。 維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置 。 維修基金的使 用 ， 由物業(yè)管理公 司提出年度使用計(jì)劃 ， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核 、 業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí) 施 。 維修基金不足 時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 維保期內(nèi)工程維保 在物業(yè)的工程接管驗(yàn)收階段 ， 項(xiàng)目公司和物業(yè)公司要 按 《 大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī) 16 定 》 進(jìn)行移交接 管 ， 確保各分項(xiàng)工程完全滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)范和使用的要 求 ， 對(duì)存在的問題要 及時(shí)督促施工單位整改后移交物業(yè)公司，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。 在物業(yè)接管驗(yàn)收后 ， 物業(yè)管理處就需擔(dān)負(fù)安全和運(yùn)行管理的責(zé) 任 ， 確保工程的正常使用 和安全 ； 對(duì)于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工 的 ， 項(xiàng)目公司 、 施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進(jìn)行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。 對(duì)工程出現(xiàn)的各類質(zhì)量問題及時(shí)記錄，并直接反饋到承建單位（需項(xiàng)目公司委 托 ） ， 督 促整改 。 當(dāng)工程出現(xiàn)問 題 ， 多次聯(lián)系相關(guān)施 工單位而不能如期履行合同要求的情況 下 （ 物業(yè) 管理處有清楚記錄的故障情況，聯(lián)系時(shí)間，聯(lián)系人等，甚至有函件通知的形 式 ） ，物業(yè)管理 處應(yīng)以工作聯(lián)系單或函件的形式告知項(xiàng)目公司，請(qǐng)求協(xié)助處理。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。 在工程維保期內(nèi)，對(duì)于工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修由施工單位承擔(dān)并支付工程費(fèi)用。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費(fèi)由物業(yè)公司自行維修 ， 并在日常經(jīng)營(yíng)中支 付維修維護(hù)費(fèi)用。 項(xiàng)目工程遺留問題 根據(jù)《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī) 定 》 ，問題定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷和功能不完善的由 項(xiàng) 目公司負(fù)責(zé)，因設(shè)施不完善、質(zhì)量缺陷等事項(xiàng)，由地方公司采取措施，保證安全、正常使 用，由此增加的費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。 共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 有些地方公司按當(dāng)?shù)卣呦驑I(yè)主收取共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 。共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)按年度 收取 ， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局審定 ， 物業(yè)公司在實(shí)際支出時(shí)需審批后方可支出 ， 并需向業(yè)主委員 會(huì)公示費(fèi)用。 共用設(shè)施日常維修是指對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修 。 主 要 包括 ： 屋 面防水層、外墻面修補(bǔ)；公用污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管的疏通 、 維修；自來水上下總水管疏通和零件更 換、防凍保暖；水箱清洗，水箱內(nèi)壁粉刷、紫銅浮球 及零配件更換；樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)共用自行車房 (庫(kù) )共有部位墻面涂料，樓梯 間門窗和樓梯及其扶手的油漆 、 維修 ； 樓內(nèi)消 防 、 信報(bào)箱 、 電子防盜門等設(shè)施及其管線的養(yǎng) 護(hù)、檢修等；垃圾道、煙道、連接井的疏通、維修；化糞池清理等。共用設(shè)施日常維修費(fèi)應(yīng) 專款專用。物業(yè)公司做代收代付處理。 工程維保期后物業(yè)公司維保費(fèi)支付流程 17 維保材料采購(gòu)計(jì)劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計(jì)劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程 維保計(jì)劃制定工程物料申購(gòu)單 。 申購(gòu)單需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo) 、 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 、 總經(jīng)理 、 區(qū)域財(cái)務(wù)副總、 區(qū)域總經(jīng)理審批。 年 月份工程物料申 購(gòu)單 序號(hào) 類別 品名 規(guī)格 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 金額 （元） 備 注 （對(duì)物料的特殊要 求和說明） 1 2 3 4 5 6 對(duì)于緊急采購(gòu)，必須事先申請(qǐng)，由公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。每月緊急采購(gòu)總額不 得超過當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃的 10%。特殊情況緊急采購(gòu)（包括但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑? 露等）可以口頭請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購(gòu)后辦理書面申請(qǐng)。 工程材料采購(gòu)控制 。 （參見《工程物資管理 》 ） 直接委托、招投標(biāo)采購(gòu)（參見《采購(gòu)操作指引 》 ） 合同履行及監(jiān)督管理。 (參見《合同管理》 ) 合同款項(xiàng)支付 1）嚴(yán)格按照合同約定的付款方式和 金額執(zhí)行 2） 付款前須有合同履行監(jiān)督責(zé)任人按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)出具的書面檢查評(píng)估意見 3）嚴(yán)格執(zhí)行合同中適用于質(zhì)量保證的尾款（如有 ） ，履行質(zhì)量問題扣款的條款內(nèi)容 4） 維保合同評(píng)估（竣工驗(yàn)收）為付款前有業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織進(jìn)行的業(yè)務(wù)效果評(píng)估 （竣工驗(yàn)收 ） ， 以及尾款支付前的質(zhì)量保證評(píng) 估 （如有約定 ） 。 評(píng)估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的 依據(jù) 款 項(xiàng) 支 付 財(cái) 務(wù) 預(yù) 算 物 料 采 購(gòu) 招 標(biāo) 管 理 合 同 簽 訂 合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 18 5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費(fèi)，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金 6）付款須有完善的付款審批 手續(xù)。 成本歸集 月末根據(jù)原材料出庫(kù)單編制“原材料出庫(kù)匯總表”及工程合同約定當(dāng)期應(yīng)付費(fèi)用歸集分 配工程維保費(fèi)用。 年 月原材料出 庫(kù)匯總 表 部門：住宅管理處 共 1 頁(yè) 第 1 頁(yè) 序號(hào) 類別 名稱 規(guī)格 /型號(hào) 單位 單價(jià) 數(shù)量 金額 備注 1 2 3 4 5 6 71 庫(kù)管員： 部門經(jīng)理： 分管副總： 5 押金、保 證 金管理 押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī) 定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利 益、降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)重要工具。 押金保證金的分類 19 住宅、寫字樓 裝修押金 停車卡押金 電費(fèi)押金 電卡押金 工作證押金 招投標(biāo)保證金 場(chǎng)地使用費(fèi)押金 其他押金 室外步行街 物管費(fèi)保證金 質(zhì)量保證金 履約保證金 招投標(biāo)保證金 裝修押金 場(chǎng)地使用費(fèi)押金 其他押金 押金保證退還的主要風(fēng) 險(xiǎn)有如下： 1）重復(fù)退還； 2）未退還給原繳款人，原繳款人追索； 3）公司退還押金保證金介入收據(jù)持有人的經(jīng)濟(jì)糾紛； 4）退還保證期內(nèi)的押金保證金 ,公司喪失風(fēng)險(xiǎn)保證。 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制 1)押金保證金退還條件： 合同終止； 達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回； 達(dá)到政府職能部門及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 20 費(fèi)用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證 正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開具的押金保證收款收據(jù)原件； 商 戶退款申請(qǐng)及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明； 以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： 具的押金保證收據(jù)丟失的 ， 財(cái)務(wù)部查實(shí) 后 ， 要求押金保證金交款人書面聲明原 收據(jù)作廢 ， 收據(jù)原件持有人及第三方持有人無權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證 金 ， 并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛 。 丟失人為個(gè)人的 ， 需在證明上簽名并加蓋手 印 ； 如丟失人為 法人性質(zhì)，需提供自己開具的收款收據(jù)，證明已收到退還的押金。 。 原交款人為個(gè)人的，由原交款人出具書 面委托書；原交款 是法人，必須由原交款人出具書面委托書，加蓋公章。 為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ， 商管公司不認(rèn)可押金保證金的相互轉(zhuǎn) 讓 ， 非法受讓人持有的押金保證金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。 退還押金保證金的審批流程及