【正文】 ................................................................................................................... 27 4 物業(yè)公司入伙流程 ............................................................................................................ 32 5 物業(yè)公司撤管管理 ............................................................................................................ 43 附件：物 業(yè) 公司 標(biāo) 準(zhǔn)科目表 .......................................................................... 46 1 本手 冊(cè) 適用于物 業(yè) 公司核算的各 類(lèi)銷(xiāo) 售型物 業(yè) ，包括塔 樓 、室外步行街、住宅及 其他 銷(xiāo) 售型物 業(yè) 。 一級(jí)至三級(jí)科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級(jí)公司不能修改或刪除 ,四至六級(jí)科目可根據(jù) 自身實(shí)際 情況修訂 ， 但需上報(bào)商管總部財(cái)務(wù)部批準(zhǔn) ， 輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè) 定 ， 各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下： OA 流程：經(jīng)辦人 地方公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 商管總部財(cái)務(wù)部經(jīng)理 明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項(xiàng)方可設(shè)置明細(xì)科目。 第三節(jié) 會(huì)計(jì)電算化 1 建立 賬 簿 建賬原則 原則上商管公司管理自持物業(yè) (大商業(yè) )；物業(yè)公司管理所有銷(xiāo)售型物業(yè)（公寓， 寫(xiě)字樓，住宅，底商，室外步行街等 ） 。具體流程及各 崗位財(cái)務(wù)人員權(quán)限分配見(jiàn)《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 季度末可以通過(guò)計(jì)提費(fèi)用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。 電網(wǎng)與用戶(hù)之前簽名的供電合同，不用貼花。 電話(huà)信息登記發(fā)布合同 —— 屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。 按 加工或承攬收入 ‰貼花 3 財(cái)產(chǎn)租賃合同 停車(chē)場(chǎng)租用合同，租戶(hù)答謝會(huì)場(chǎng) 地租賃合同，辦公用房租賃合同。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的公共區(qū)域能源費(fèi)一項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測(cè)算， 包括但不限于供冷季 、 供暖季的供給總天數(shù) 、 每天供給時(shí)間等 ， 設(shè)備的運(yùn)行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點(diǎn)合理設(shè)定，確保日后此項(xiàng)成本的合理性。 由于項(xiàng)目公司未銷(xiāo)售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項(xiàng)目公司的 ， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)須由項(xiàng)目公 司承擔(dān)。 核算要求 物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入。 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用、核銷(xiāo)。 軍車(chē)警車(chē) ： 收費(fèi)員須 在 “ 特殊車(chē)輛登記 表 “上登記完整信息及金額 后 ， 方可放行， 并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。 、設(shè)備被損：收費(fèi)員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車(chē)場(chǎng)主管并留 下車(chē)主、車(chē)輛，確保車(chē)道暢通，按公司規(guī)定要求車(chē)主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費(fèi)員， 發(fā)票交還車(chē)主，再記錄存檔。 客戶(hù)按時(shí)繳款，收費(fèi)員根據(jù)繳費(fèi)通知書(shū)核對(duì)金額無(wú)誤后，開(kāi)具正式收據(jù)或發(fā)票， 交付客戶(hù)作為繳費(fèi)依據(jù)。 抄 表 繳 費(fèi) 通 知 客 戶(hù) 繳 款 登 記 臺(tái) 帳 15 （可更改抬頭） 項(xiàng)目公司減免其墊付電費(fèi)的，應(yīng)沖減物業(yè)公 司相應(yīng)期間內(nèi)已計(jì)提的能源費(fèi)成本， 并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費(fèi)。 維修基金 歸全體業(yè)主共有 ， 應(yīng)設(shè)立專(zhuān)帳管理 ， 專(zhuān)款專(zhuān)用 ， 定期接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員 會(huì)的檢查與監(jiān)督 。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。共用設(shè)施日常維修費(fèi)應(yīng) 專(zhuān)款專(zhuān)用。 （參見(jiàn)《工程物資管理 》 ） 直接委托、招投標(biāo)采購(gòu)（參見(jiàn)《采購(gòu)操作指引 》 ） 合同履行及監(jiān)督管理。 。 公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領(lǐng)代領(lǐng)押金保證金。 多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)（圖 36） 23 收費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制 多種經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格執(zhí)行先交費(fèi)、后進(jìn)場(chǎng)的收費(fèi)方式 收費(fèi)內(nèi)容控制 包括場(chǎng)地占用費(fèi)、能耗費(fèi)、保潔費(fèi)、出入證工本費(fèi)及押金等。 整體外包關(guān)注點(diǎn)： 1）外包合同收費(fèi)中能源費(fèi)是否單獨(dú)收?。? 2）收入收取期間； 3) 收入增長(zhǎng)比率； 4）合作公司經(jīng)營(yíng) 狀況。 溫馨提示：在收費(fèi)室設(shè)置“溫馨提示”標(biāo)識(shí) ：交費(fèi)后，請(qǐng)您索要正式收據(jù)或發(fā)票 （票樣附后 ） ，如索要不成，請(qǐng)撥打財(cái)務(wù)監(jiān)督電話(huà)： *********。 2)使用：收款員根據(jù)實(shí)際繳費(fèi)金額開(kāi)具收據(jù)交付客戶(hù)作為繳費(fèi)依據(jù)。 投保期間 財(cái)產(chǎn)投保 ： 當(dāng)年七月一日之前投保的 ， 保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至次年的六月 三十日二十四時(shí)止 ； 當(dāng)年七月一日之后投保 的 ， 保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至第三年的六 月三十日二十四時(shí)止，保費(fèi)按實(shí)際發(fā)生天數(shù)計(jì)算。 財(cái)產(chǎn)續(xù)保 1） 股份公司每年 4 月份統(tǒng)一下發(fā)關(guān)于財(cái)產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。 采購(gòu)計(jì)劃必須經(jīng)采購(gòu)部門(mén)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理審批后方可實(shí)施采購(gòu)。 除結(jié)算起點(diǎn)（ 1000 元）以?xún)?nèi)的零星采購(gòu)?fù)?，均采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式付款。 2）審核采購(gòu)的材料是否在采購(gòu)計(jì)劃范圍內(nèi)。 財(cái)務(wù)根據(jù)當(dāng)期出庫(kù)單和《庫(kù)存材料明細(xì)表》結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用或往來(lái)賬。 入伙前一周左右足額購(gòu)置發(fā)票 。 2）收費(fèi)員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)測(cè)算與收費(fèi)工作，對(duì)繳費(fèi)業(yè)主產(chǎn)生的疑問(wèn)進(jìn)行耐心解答，保證款項(xiàng) 的收繳準(zhǔn)確無(wú)誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。 40 入伙流程確認(rèn)單 入伙流程確認(rèn)單 房號(hào)： 業(yè)主： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 經(jīng)辦 人 備 注 1 接待組： ?由項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部組織 接待組 確認(rèn) 業(yè)主身份 。 此表一式叁份，業(yè)主、項(xiàng)目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。 房屋驗(yàn)收表 房號(hào)： 房屋 驗(yàn) 收表 驗(yàn)收項(xiàng)目 驗(yàn)收情況 建 筑 工 程 天花 墻面 地面 門(mén) 窗 強(qiáng) 弱 電 插 座 有線(xiàn)接入 電話(huà)接入 網(wǎng)絡(luò)接入 其他 空氣開(kāi)關(guān) 空開(kāi)箱 煙感、噴淋 給排 排水管 水表、水閥 42 燃?xì)夤? 消防設(shè)施 其他 水電表底度 水表讀數(shù) 電表讀數(shù) 其他 重要說(shuō)明： 請(qǐng)業(yè)主對(duì)表中各項(xiàng)逐一驗(yàn)收，如有問(wèn)題請(qǐng)將相關(guān)情況描述清楚。業(yè)主簽字： 日期 XXXX 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（蓋章） 日期 業(yè)主信息登記表 業(yè)主信息登記表 房 號(hào) 姓 名 籍 貫 建筑面積 M2 聯(lián)絡(luò)電話(huà) 現(xiàn)居住地址（郵政地址） 工作單位 家 庭 成 員 姓 名 與業(yè)主關(guān)系 籍 貫 身份證號(hào)碼 戶(hù)口所在地 工作單位 照片粘貼 照片 1 照片 2 照片 3 照片 4 車(chē)輛號(hào)牌 車(chē)型 顏色 停車(chē)位編號(hào) 姓 名 37 38 物品交付確認(rèn)書(shū) 物品交付確認(rèn)書(shū) 房 號(hào)： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 服務(wù)指南 業(yè)戶(hù)簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙 套 把 以下物品： 本人收到 交付的關(guān)于 的房號(hào) 39 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 業(yè)戶(hù)簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 業(yè)戶(hù)簽名： 經(jīng) 辦 人： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶(hù)門(mén)全套鑰匙。退面積差房款，僅限于退客戶(hù)支票。 入伙前準(zhǔn) 備 工作 要 求項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部提供 實(shí)測(cè)報(bào)告或 簽字確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積及業(yè)主明細(xì) ， 并根據(jù)此明細(xì) 表計(jì)算各業(yè)主 首期 應(yīng)繳物管費(fèi)及房屋公共設(shè)施日常維修費(fèi)，建議取數(shù)保留到整數(shù)。 稽核要點(diǎn) 保管人員應(yīng)于每月 25 日將符合財(cái)務(wù)要求的出入庫(kù)報(bào)表 、 《出庫(kù)單 》 上報(bào)財(cái)務(wù) 部 。 4） 保管人員對(duì)驗(yàn)收合格的物料開(kāi) 具 《 入庫(kù)單 》 （根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)買(mǎi)或印 制 ） ， 并根 據(jù) 《入 庫(kù)單》登記材料保管明細(xì)賬。 政府 、 企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)I(yè)性極強(qiáng)的工程材 料 ， 在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進(jìn) 行購(gòu)買(mǎi)。其他要求參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 取得保單后 ， 七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財(cái)務(wù) 部備案。 住宅項(xiàng)目投保財(cái)產(chǎn)范圍原則上包括 ： 自有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所 、 幼兒園 、 鍋爐房 、 物業(yè)用房及公共 設(shè)備等。 5)財(cái)務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于 20%。 收費(fèi)公示制度 公示制度：將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公示，公示牌中標(biāo)明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)管理費(fèi) 、 水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、物業(yè)增值服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 銷(xiāo)售物業(yè)鼓勵(lì)開(kāi)展廣告業(yè) 務(wù)創(chuàng)收。 多種經(jīng)營(yíng)管理要點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)管理 管理要點(diǎn) 參與點(diǎn)位規(guī)劃、價(jià) 格標(biāo)準(zhǔn)、合同審核、進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計(jì)及收入確 認(rèn)原則等。 4）財(cái)務(wù)部審核 要點(diǎn)：重點(diǎn)復(fù)核票據(jù)的真實(shí)性，復(fù)核退款流程的完整性，復(fù)核客服及工 程人員對(duì)費(fèi)用的清算，核實(shí)退款人身份信息等。 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制 1)押金保證金退還條件： 合同終止； 達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回； 達(dá)到政府職能部門(mén)及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 20 費(fèi)用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證 正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開(kāi)具的押金保證收款收據(jù)原件； 商 戶(hù)退款申請(qǐng)及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明； 以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： 具的押金保證收據(jù)丟失的 ， 財(cái)務(wù)部查實(shí) 后 ， 要求押金保證金交款人書(shū)面聲明原 收據(jù)作廢 ， 收據(jù)原件持有人及第三方持有人無(wú)權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證 金 ， 并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛 。特殊情況緊急采購(gòu)（包括但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑? 露等）可以口頭請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購(gòu)后辦理書(shū)面申請(qǐng)。 共用設(shè)施日常維修是指對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修 。 對(duì)工程出現(xiàn)的各類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)記錄，并直接反饋到承建單位（需項(xiàng)目公司委 托 ） ， 督 促整改 。條件具備的小 區(qū) ， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決 定 ， 可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。 無(wú) 誤 后 ， 開(kāi) 具 正 式 票 據(jù) 。 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。 故障期 間 ， 收費(fèi)員要做好手動(dòng)開(kāi)閘記 錄 ， 并需停車(chē)場(chǎng)主 管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。 存在消費(fèi)免費(fèi)停車(chē)現(xiàn)象時(shí) ， 收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑 條 ， 作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫(xiě)完表單上的所有項(xiàng)目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營(yíng)業(yè) 款項(xiàng)投入投包保險(xiǎn)柜中。 9 收 費(fèi) 開(kāi) 票 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程 圖 物 業(yè) 部 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 中 心 業(yè) 主 發(fā) 放 繳 費(fèi) 單 繳 納 費(fèi) 用 Y 審 核 N Y Y Y 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn) 收費(fèi)管理 按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 及時(shí)足額收取物管費(fèi) ， 統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況 。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù) 已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項(xiàng)目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須取得項(xiàng)目公司書(shū)面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費(fèi)信息。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金 ， 且在未來(lái) 3 年間能夠滿(mǎn)足 各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來(lái)的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 商管 /物業(yè)公司常見(jiàn)涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率： 序 號(hào) 適 應(yīng)稅 目 常 見(jiàn) 涉 稅 合同 稅 率