【正文】 1 目 錄 第一章 會計 核算指引 第一 節(jié) 會計 基 礎(chǔ) 工作 .............................................................................................................. 1 第二 節(jié) 會計 科目使用 說 明 ...................................................................................................... 1 1 主要會計政策 .....................................................................................................................1 2 科目設(shè)置原則及使用說明 ....................................................................................................1 第三 節(jié) 會計電 算化 .................................................................................................................. 2 1 建立賬簿 ............................................................................................................................2 2 分配權(quán)限 ............................................................................................................................3 3 反結(jié)賬 ................................................................................................................................3 第三 節(jié) 稅費 管理 ...................................................................................................................... 3 1 企業(yè)所得稅 .........................................................................................................................4 2 營業(yè)稅 ................................................................................................................................4 3 印花稅 ................................................................................................................................4 4 其他稅種 ............................................................................................................................6 第二章 財務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一 節(jié) 核心 業(yè)務(wù)內(nèi) 部控制 ...................................................................................................... 7 1 物業(yè)服務(wù)費管理 ..................................................................................................................7 2 停車場管理 .........................................................................................................................9 3 能源費管理 ....................................................................................................................... 13 4 工程維保業(yè)務(wù) ................................................................................................................... 15 5 押金、保證金管理 ............................................................................................................ 18 6 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 ............................................................................................................ 21 7 廣告業(yè)務(wù)管理 ................................................................................................................... 22 8 增值收費業(yè)務(wù)管理 ............................................................................................................ 23 第二 節(jié) 具體 財務(wù) 管理 辦 法 .................................................................................................... 25 1 財產(chǎn)保險投保及理賠 ......................................................................................................... 25 2 經(jīng)濟合同管理 ................................................................................................................... 27 2 3 工程材料管理 ................................................................................................................... 27 4 物業(yè)公司入伙流程 ............................................................................................................ 32 5 物業(yè)公司撤管管理 ............................................................................................................ 43 附件：物 業(yè) 公司 標 準科目表 .......................................................................... 46 1 本手 冊 適用于物 業(yè) 公司核算的各 類銷 售型物 業(yè) ，包括塔 樓 、室外步行街、住宅及 其他 銷 售型物 業(yè) 。 第一章 會計 核算指引 第一節(jié) 會計基礎(chǔ)工作 參考《財務(wù)操作指引 》 。 第二節(jié) 會計科目使用說明 1 主要 會計 政策 會計制度 ： 《企業(yè)會計準則 》、 《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 》 。 會計年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。 記賬基礎(chǔ)和計價原則 ： 記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制 ， 資產(chǎn)的計價原則遵循歷史成本原則。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計提壞賬，月度可不計提。 期間 計提比例 1 年以內(nèi) 1% 12 年 5% 23 年 10% 35 年 50% 5 年以上 100% 2 科目 設(shè) 置原 則 及使用 說 明 遵 循 《 企業(yè)會計準則 》 及相關(guān)規(guī)定 ， 滿足集團總體要 求 ， 兼顧各公司經(jīng)營個性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會計科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營管理決策的財 2 務(wù)信息支持。 一級至三級科目由集團統(tǒng)一設(shè)置，下級公司不能修改或刪除 ,四至六級科目可根據(jù) 自身實際 情況修訂 ， 但需上報商管總部財務(wù)部批準 ， 輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè) 定 ， 各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下： OA 流程：經(jīng)辦人 地方公司財務(wù)負責(zé)人 商管總部財務(wù)部經(jīng)理 明細科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項方可設(shè)置明細科目。 輔助核算和臺帳設(shè)置應(yīng)互為補充，避免重復(fù)勞動。 物業(yè)公司標準科目體系詳見 附件 1，使用說明如下： 物業(yè)管理費要求設(shè)立臺帳進行管理，臺帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進行明細登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件 。 科目核算 中 “ 應(yīng)收賬款 物業(yè)管理收入 ” ， “預(yù)收賬款 物業(yè)管理收 入”不再進行輔助核算。 公司簽訂勞動關(guān)系的職工薪酬一律在管理費用核算 ， 但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營業(yè)務(wù)成本 安全保衛(wèi)費”里核算。 能源費須在“主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理成本 能源費”核算，預(yù)提費用必須在“其 他應(yīng)付款 預(yù)提費用”核算，車輛費用一律在“管理費用”核算。 多種經(jīng)營收入應(yīng)在“主營業(yè)務(wù)收入 物業(yè)經(jīng)營收入 其他經(jīng)營收入”核算。 物業(yè)經(jīng)營收入 其他經(jīng)營收入除核算多種經(jīng)營收入外，還應(yīng)核算工本價簽、垃圾 清運費 等各類增值收入。 第三節(jié) 會計電算化 1 建立 賬 簿 建賬原則 原則上商管公司管理自持物業(yè) (大商業(yè) )；物業(yè)公司管理所有銷售型物業(yè)（公寓， 寫字樓，住宅，底商，室外步行街等 ） 。 對于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級賬套核算銷售物業(yè)。 對于一個物業(yè)公司兼管多個廣場的銷售物業(yè)的情況 ， 應(yīng)區(qū)分廣場分別建立二級賬 套進行核算。 3 新公司建賬流程 新公司注冊成立，應(yīng)告知各公司行政啟動 OA 審批流程，把新公司的名稱、部門和人員 加入到集團的組織機構(gòu)列表中，取得 RTX 和 OA 賬號后再申請建立賬簿、分配權(quán)限，申請時 需提供公司工商注冊名稱和賬簿啟用時 間 （工商注冊時間 ） ， 并附營業(yè)執(zhí)照副本掃描件 及 《 萬 達集團財務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計表 》 。 OA 流程：發(fā)起人 公司財務(wù)負責(zé)人 — 商管總部財務(wù)部副總經(jīng)理 — 商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部 信息化關(guān)鍵用戶 — 商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部 — 商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部 二級賬套建賬流程 物業(yè)公司需建立二級賬套的，由各公司財務(wù)部提請 OA 建賬，并附《萬達集團財務(wù)人員 及角色分配統(tǒng)計表 》 。 OA 流程同新公司建賬流程。 同一公司多個帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開立多個銀行賬戶，并為每個賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個二級帳套專用一個一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項應(yīng)通過往來處理，定期結(jié)清。 2 分配 權(quán) 限 新 員工入職、調(diào)動、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動，需提請 OA 審批。具體流程及各 崗位財務(wù)人員權(quán)限分配見《財務(wù)操作指引 》 。 3 反 結(jié)賬 反結(jié)賬時需通過 OA 提交申請 ， 寫明賬套名稱和編碼 、 原因 、 調(diào)整的會計期間和憑證 號 。 審批順序 ： 發(fā)起人 公司財務(wù)負責(zé)人 — 商管總部財務(wù)部負責(zé)人 — 商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部信 息化關(guān)鍵用戶 商管地產(chǎn)財務(wù)部副總經(jīng)理 第三節(jié) 稅費管理 各公