【正文】 3 資料組： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補(bǔ)簽相關(guān)《臨 時(shí)管理規(guī)約 》 《前期物業(yè)服務(wù)合同》承諾書(shū) 、 《區(qū)域防火責(zé)任書(shū)》等； ?登記業(yè)主信息，填寫(xiě)《業(yè)主信息登記表 》 ； （見(jiàn)附件二） ?向業(yè)主發(fā)放入伙相關(guān)資料及相關(guān)物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物 品交付確認(rèn)書(shū) 》 《鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 》 ； （見(jiàn)附件三、四） ④ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn) 。 協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)重大工程問(wèn)題的解答； 入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)立業(yè)主裝修咨詢(xún)、辦理組（精裝交房的除外 ） ； 入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)獨(dú)立投訴處理辦公室 ， 原則與入伙現(xiàn)場(chǎng)距離不宜太 遠(yuǎn) ， 投訴辦公室應(yīng)不 少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現(xiàn)場(chǎng)解決 ） ； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司入伙前 3 天完成不少于兩次的入伙聯(lián)合演練 ， 項(xiàng)目公司與物業(yè)公司的全 體入伙工作小組到位，確定現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)銀行，事先準(zhǔn)備蓋好收款單位及帳號(hào)的現(xiàn)金繳款單 ， 安 裝并調(diào)整好 POS 機(jī)，保證入伙期間財(cái)務(wù)收費(fèi)環(huán)節(jié)順暢。 5）財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)時(shí)應(yīng)核對(duì)采購(gòu)計(jì)劃，采購(gòu)計(jì)劃、發(fā)票、供 貨清單及入庫(kù)票是付款的必備依 據(jù)；緊急采購(gòu)應(yīng)補(bǔ)辦入庫(kù)手續(xù)，方可報(bào)銷(xiāo)。 計(jì)劃采購(gòu) 行政部為采購(gòu)實(shí)施部門(mén)，財(cái)務(wù)部為采購(gòu)的監(jiān)督部門(mén)。對(duì)于在提請(qǐng) OA 審批時(shí)無(wú)法確定入伙日的，可酌情提前保險(xiǎn)起始日，但不得晚于實(shí)際入 伙日。 2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否 正確、審批權(quán)限是否齊全。 5）財(cái)務(wù)與管理處共同建立清晰的多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)臺(tái)帳，日清日結(jié)。 退還押金保證金的審批流程及審核要點(diǎn) 押金保證金退還流程（圖 310） 21 審批流程各環(huán)節(jié)審核要點(diǎn) 1)業(yè)主提出退款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按以上要求業(yè)主提交相關(guān)退還押金保證金的所有憑證。 申購(gòu)單需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo) 、 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 、 總經(jīng)理 、 區(qū)域財(cái)務(wù)副總、 區(qū)域總經(jīng)理審批。 維修基金不足 時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 入伙時(shí)項(xiàng)目公司未能及時(shí)過(guò)戶(hù) ， 項(xiàng)目公司雖已墊付電費(fèi) 的 ， 物業(yè)公司仍應(yīng)每月抄表 向業(yè)主收費(fèi)。 7） 送貨車(chē) 輛 （免費(fèi)停車(chē) 1 小 時(shí) ） ： 使 用 “ 送貨停車(chē)單 ” ， 有送貨車(chē)輛進(jìn)出地下收費(fèi)停車(chē) 場(chǎng)的租戶(hù)到客服前臺(tái)免費(fèi)領(lǐng)取 ， 送貨司機(jī)向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章 的 “ 送貨停車(chē) 單 ” ，離場(chǎng)時(shí)交給收費(fèi)員、同時(shí)需出示相關(guān)送貨單方可免費(fèi)停車(chē) 1 小時(shí)，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收 費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。財(cái)務(wù)人員做好相應(yīng)臺(tái)帳管理。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)商管總部和項(xiàng)目管理中心各級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)批準(zhǔn)后 ， 當(dāng)?shù)厣坦?/物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項(xiàng)目公司到所在城市相關(guān)管理部 門(mén) （ 如房管局物業(yè) 科 ） 辦理備案手 續(xù) ， 與項(xiàng)目公 司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合 同 》 。常見(jiàn)于行政部。 水、電、集中供暖等能源費(fèi)須按照 代收代付處理。 3 新公司建賬流程 新公司注冊(cè)成立，應(yīng)告知各公司行政啟動(dòng) OA 審批流程，把新公司的名稱(chēng)、部門(mén)和人員 加入到集團(tuán)的組織機(jī)構(gòu)列表中，取得 RTX 和 OA 賬號(hào)后再申請(qǐng)建立賬簿、分配權(quán)限，申請(qǐng)時(shí) 需提供公司工商注冊(cè)名稱(chēng)和賬簿啟用時(shí) 間 （工商注冊(cè)時(shí)間 ） ， 并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本掃描件 及 《 萬(wàn) 達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計(jì)表 》 。 會(huì)計(jì)年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。 公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系的職工薪酬一律在管理費(fèi)用核算 ， 但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 安全保衛(wèi)費(fèi)”里核算。 4 1 企 業(yè) 所得 稅 總分機(jī)構(gòu)納稅問(wèn)題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在 地稅務(wù)局溝通，暫按獨(dú)立核算納稅人申報(bào)納稅。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。 按件貼花 5 元 6 4 其他 稅 種 日常稅務(wù)處理原則參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)法收取的 ， 各公司須向商管總部提交專(zhuān)題書(shū)面報(bào)告 ， 由商 管總部最終裁定。 根 據(jù) 收 款 員 簽 收 的 《車(chē) 位 繳 費(fèi) 單 》 ， 辦 理 延 期 款 項(xiàng) 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報(bào) 表 N O 審 核 延 期 的 截 止 日 期 Y E S N O Y E S 審 核 票 款 是 否 相 符 N O Y E S 核 銷(xiāo) 發(fā) 票 ，審 核 表 單 Y E S 12 停車(chē)場(chǎng)優(yōu)惠、減免收費(fèi)等審批流程 適用范圍：對(duì)租金、車(chē)位管理費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)車(chē)場(chǎng)代金券等的減免或優(yōu)惠。 3 能源 費(fèi) 管理 項(xiàng)目公司將電表過(guò)戶(hù)前 14 物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系項(xiàng)目公司過(guò)戶(hù)事宜 ， 在整體入伙日十日之 前 ， 將電費(fèi)戶(hù)名由項(xiàng)目公 司變更為物業(yè)公司，完成過(guò)戶(hù)事宜。 公共維修基金范圍內(nèi)的工程維保 公共維修基金是指售房單位在銷(xiāo)售商品住房時(shí)依法向購(gòu)房者根據(jù)售房合同一次性代為 收取的用于日后對(duì)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位 、 共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù) 、 大修、 更新、改造的儲(chǔ)備資金 。 共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 有些地方公司按當(dāng)?shù)卣呦驑I(yè)主收取共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 。 年 月原材料出 庫(kù)匯總 表 部門(mén)：住宅管理處 共 1 頁(yè) 第 1 頁(yè) 序號(hào) 類(lèi)別 名稱(chēng) 規(guī)格 /型號(hào) 單位 單價(jià) 數(shù)量 金額 備注 1 2 3 4 5 6 71 庫(kù)管員： 部門(mén)經(jīng)理： 分管副總： 5 押金、保 證 金管理 押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī) 定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利 益、降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)重要工具。 具體包括電梯轎廂與燈箱廣告 、 房地產(chǎn)中介 、 家政服 務(wù) 、 環(huán)保物 資回收、倉(cāng)庫(kù)租賃、臨時(shí)促銷(xiāo)等。依托所服務(wù)的物業(yè)場(chǎng)所開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)就是物業(yè)增值服務(wù)的直接表現(xiàn)形式。 4)稽核：財(cái)務(wù)部定期、不定期檢查各管理處票據(jù)使用情況，對(duì)于未按要求使用票據(jù)的行 為，財(cái)務(wù)部及時(shí)予以糾正、制止。 1）保險(xiǎn)公司已確定理賠金額之后方可墊付； 2）墊付資金時(shí)需同時(shí)提供《出險(xiǎn)通知 單 》 、相關(guān)正式發(fā)票、相關(guān)工程驗(yàn)收單等明確 保 險(xiǎn)相關(guān)附件； 3） 按審批支付流程支付 ， 財(cái)務(wù)部在保險(xiǎn) 臺(tái)賬中登記代墊事宜 ， 及時(shí)跟進(jìn)保險(xiǎn)理賠情況。 如需第三方檢驗(yàn) 的 ， 應(yīng)當(dāng)由具備檢驗(yàn)資格的第三方 出具證 明。 如項(xiàng)目公司未達(dá)到入伙條件，集團(tuán)將會(huì)按制度追究項(xiàng)目公司的責(zé)任。 集中入伙后工作 集中入伙后 ， 對(duì)零星業(yè)主的入伙 ， 原則上仍要求項(xiàng)目公司與物業(yè)公司各司其 職 ， 但根據(jù) 實(shí)際情況 ， 集中入伙后 ， 項(xiàng)目公司若撤離該項(xiàng)目 的 ， 經(jīng)物業(yè)公司與項(xiàng)目公司協(xié)商后 ， 可以將 未入伙業(yè)主清單及相關(guān)資料移交物業(yè)公司 ， 由物業(yè)公司代開(kāi)房產(chǎn)發(fā)票并代收相關(guān)稅費(fèi)及補(bǔ)退 房款等，物業(yè)公司應(yīng)定期與項(xiàng)目公司做好票據(jù)及款項(xiàng)的交接。 業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項(xiàng)目公司： 日期： 日期： 日期： 業(yè)主托管鑰匙委托書(shū) 。 4） 及時(shí)準(zhǔn)確登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái) 帳 （收費(fèi)日?qǐng)?bào)表可由此取數(shù) ） 。 檔案管理要點(diǎn) 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工 程作業(yè)單 》、 《出庫(kù)單 》、 《庫(kù)存材料明細(xì)表 》 整 理裝訂成冊(cè)并歸檔保存。 物料入庫(kù)應(yīng)遵循采購(gòu)人員與保管人員相 分離原則。 3） 各續(xù)保公司取 得正式保單后七日內(nèi) ， 將保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財(cái)務(wù)部備案。 3)核銷(xiāo)：對(duì)已使用整本票據(jù)，及時(shí)進(jìn)行核銷(xiāo)。 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。 財(cái)務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項(xiàng) 時(shí)，必須再次對(duì)身份證明原件進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項(xiàng)； 提交保證金收款收據(jù)、委托文書(shū)、合同或 經(jīng)營(yíng)結(jié)束證明、身份證明 審核業(yè)主提供的文件真實(shí)完整性、保證期 是否到期、應(yīng)收費(fèi)用清算 裝修押金、電費(fèi) 電卡押金、物管費(fèi)押金的 等的退還需檢查配套設(shè)施的使用情況、能 源費(fèi)結(jié)算 費(fèi)用是否重復(fù)退還，核實(shí)票據(jù)的真實(shí)性及 完整性 走付款審批流程 付款審批，付款同時(shí)收回停車(chē)卡、電卡、 工作證等 業(yè)主申請(qǐng) 住宅客服審核 如需要 工程人員審核 財(cái)務(wù)部復(fù)核 22 押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個(gè)人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書(shū)及個(gè)人身份證明領(lǐng)取。 評(píng)估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的 依據(jù) 款 項(xiàng) 支 付 財(cái) 務(wù) 預(yù) 算 物 料 采 購(gòu) 招 標(biāo) 管 理 合 同 簽 訂 合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 18 5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費(fèi)，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金 6）付款須有完善的付款審批 手續(xù)。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費(fèi)由物業(yè)公司自行維修 ， 并在日常經(jīng)營(yíng)中支 付維修維護(hù)費(fèi)用。 如機(jī)房?jī)?nèi)為多臺(tái)變壓器的 ， 則可根據(jù)預(yù)估入住時(shí)間 表 ， 適當(dāng)停運(yùn) 變壓器（變壓器停運(yùn)后如需再度啟用，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用 ， 因 此變壓器的停 運(yùn)也需慎重 ， 應(yīng)測(cè)算變壓器停運(yùn)后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費(fèi) 用 ， 權(quán)衡 利弊 ） 。 插蠟燭模式銷(xiāo)售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車(chē)場(chǎng) 1）如使用一套停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，因無(wú)法界定自持物業(yè)部分與銷(xiāo)售物業(yè)部分的，先記 入公司停車(chē)場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 2）由財(cái)務(wù)部收費(fèi)員于公司財(cái)務(wù)部整包領(lǐng)出，在財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)、編號(hào)后雙方登記確認(rèn)； 3）停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)班到財(cái)務(wù)部收費(fèi)員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)； 4） 停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個(gè)崗?fù)さ耐＼?chē)場(chǎng)收費(fèi)員手 中 ， 并在一式二聯(lián)的 “ 停 車(chē)場(chǎng)票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。 爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)的審批流程 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免。稅額不足 1 元，按 1 元貼花 4 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同 車(chē)輛險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切 險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。常見(jiàn)于工程部。 審批順序 ： 發(fā)起人 公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 — 商管總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人 — 商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部信 息化關(guān)鍵用戶(hù) 商管地產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理 第三節(jié) 稅費(fèi)管理 各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計(jì)繳及申報(bào)。 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見(jiàn) 附件 1，使用說(shuō)明如下： 物業(yè)管理費(fèi)要求設(shè)立臺(tái)帳進(jìn)行管理，臺(tái)帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進(jìn)行明細(xì)登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件 。 記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則 ： 記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制 ， 資產(chǎn)的計(jì)價(jià)原則遵循歷史成本原則。 OA 流程同新公司建賬流程。 3 印花 稅 原則上以下合同無(wú)需貼花，特殊情況須上報(bào)總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議 —— 屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見(jiàn)于財(cái)務(wù)部。 8 收費(fèi)注意事項(xiàng) 物業(yè)公司收費(fèi)范圍 項(xiàng) 目 收 費(fèi) 范 圍 收 費(fèi) 面 積 費(fèi) 用 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 住宅 物業(yè)費(fèi)、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 預(yù)售合同約定面 積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 精 裝 式公寓 物業(yè)費(fèi) 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 寫(xiě) 字 樓 物業(yè)費(fèi)、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 室外步行街 物業(yè)費(fèi)、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 注：一般物業(yè)費(fèi)應(yīng)包含電梯費(fèi)和公攤能耗費(fèi) 收費(fèi)人員至少兩人，票款分離，負(fù)責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、建筑垃圾 清運(yùn)費(fèi)，具體根據(jù)各地實(shí)際情況而定。 嚴(yán)禁先收錢(qián) ， 后給發(fā)票的行為 ； 每個(gè)收費(fèi)員從使用其電腦卡 號(hào) 、 密碼開(kāi)始收費(fèi) 到退出改由另一收費(fèi)員電腦卡號(hào)登陸為一個(gè)收費(fèi)周期 ， 每個(gè)收費(fèi)周期的始末都需填 寫(xiě) “ 停車(chē) 場(chǎng)日?qǐng)?bào)表 ” 。 、設(shè)備故障：收費(fèi)員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車(chē)場(chǎng)主管解決，停車(chē)場(chǎng)主管解決不 了的找工程部維修 ， 進(jìn)而聯(lián)系廠家 。 客服人員根 據(jù)抄 表清 單出 具繳 費(fèi) 通 知 書(shū) 。 在物業(yè)接管驗(yàn)收后 ， 物業(yè)管理處就需擔(dān)負(fù)安全和運(yùn)行管理的責(zé) 任 ， 確保工程的正常使用 和安全 ； 對(duì)于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工 的 ， 項(xiàng)目公司 、 施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進(jìn)行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。每月緊急采購(gòu)總額不 得超過(guò)當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃的 10%。 3）工程人員審核要點(diǎn)（如需 要 ） ：對(duì)于裝修押金、電卡電費(fèi)押金、物管費(fèi)押金等的 退 還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費(fèi)及能源