【正文】 本人 聲 明已 檢 查清楚上述房 間 一切 設 施 設備 ，除上述需要更正和改善的 項 目外，本人 對 其 他 項 目已 驗 收 滿 意。 5 資料歸檔組 : 資料組將業(yè)主資料和相關信息及時整理歸檔。 ?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認單》 2 收費組： ?在項目 收費組 辦理完相 關 繳費手續(xù) ； ?項目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單 》 （一式三聯(lián) ） 。 入伙流程 圖 35 收 費 組 :向 業(yè) 主 收 取 物 業(yè) 服 務 費 等 費 用 物 業(yè) 客 服 組 ： 安 排 業(yè) 主 簽 訂 物 管 費 等 協(xié) 議 鑰 匙 組 ： 向 業(yè) 主 發(fā) 放 鑰 匙 圖 入 伙 流 程 項 目 公 司 物 業(yè) 公 司 收 費 組 ： 向 業(yè) 主 收 入 差 價 款 、 契 稅 等 費 用 組： 驗 證 客 戶 身 份 ，發(fā) 放 房 屋 交 接 單 驗 房 組 ： 陪 同 業(yè) 主 驗 房 入 伙 結 束 36 入伙流程表格 房屋交接單 房屋交接 單 編號： 年 月 日 第 三 聯(lián) ： 物 業(yè) 管 理 處 留 存 （第一聯(lián)：營銷部 第二聯(lián)：財務部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處） 業(yè)主姓名 小區(qū) 樓棟 房號 合同號 面積 單價（元 /㎡） 總房款 實收款 備注 財務部經辦人 日期 營銷部經辦人 日期 本人同意接收此房屋。 3）入伙期間每天晚上整理當天所開票據并審核應收、實收金額，做好收費日報表，區(qū) 分 POS 機刷卡和現金收取，并于第二天早上與銀行核對，以減輕月底對帳壓力。 3）當日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進帳后再交鑰匙給業(yè)主 ） 。 入伙期間需要大量服務業(yè)發(fā) 票 ， 應事先向稅務局提出 申請，一次性足額購置發(fā)票。 如未達到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經理的責任。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財務部應會同行政部對工程材料進行全面清查盤點 ， 《材料保管明細賬》和《庫存材料明細表》賬存數量與實盤數量是否一致。 財務人員審核《出庫 單 》 （自制或購買）上經辦人、經辦部門負責人、保管人員簽字 30 是否齊全，品名、數量、單價填寫是否完整。 3） 審核采購計劃、送貨清單中的材料價格是否在合同規(guī)定的范圍內，送貨單上是否有 供應商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。 3）驗收完畢后，保管人員與供貨商在送貨單上簽字確認。 入庫審核要點 行政部權責 1） 行政部設專職或兼職采購人員與保管人 員 。 正常性工程材料的采購應該在已經簽訂供貨合同的供應商處采購 ， 原則上同一工程材 29 料的供應商不少于三家。 對于緊急零星采購申請時須詳細說明理由每月緊急采購總額不得超過當月采購計劃 的 10%。 28 2 經濟 合同管理 經濟業(yè)務合同分類 業(yè)務分 類 編號 合同類 型 備注 收入 01 物業(yè)管理合 同 02 多種經營合 同 03 廣告位合 同 04 租賃合 同 支出 05 保潔合 同 06 綠化合 同 07 垃圾清運合 同 08 資本性支出合 同 09 保險合 同 10 媒體發(fā)布合 同 11 物料采購合 同 12 企劃制作合 同 其它 13 其它合 同 合同簽訂主體，根據“誰受益、誰簽訂”的原則確定合同簽訂主體，避免商管、物業(yè)合 同主體混亂的情形。 2）各續(xù)保公司必須于每年的 5 月 31 日前將投保材料通過 OA 系統(tǒng)報商管總部保險領導 小組審批 ， 6 月 20 日前將審批后的投保材料送交所在地保險分支機 構 ， 并于 6 月 30 日前取 得正式保單，確保財產保險的緊密延續(xù)。 27 投續(xù)保流程 新增財產投保 1） 新入伙項目需在入伙日前 30 日完成內部 OA 投保審批 ， 并確保入伙日前取得正式保 單 。 財產續(xù)保：自每年的七月一日零時至次年的六月三十日二十四時止為一個保險年 度。 第二節(jié) 具體財務管理辦法 1 財產 保 險 投保及理 賠 投保險種及投保范圍： 財產保險主要包括 財產一切險、機器損壞險、公眾責任險及集團規(guī)定的其它險種。收據更換發(fā)票時， 需由客戶提供原始收據 ， 經收款員檢查無誤后予以更換 ， 并同當 日 《 收款日報表 》 一起交財 務部進行票據核銷。 4)每日由收款員、出納對當天票款進行核對，會計記賬時應仔細復核。 25 開具繳費單 開票員審核繳費單金額的正確性 開具票據 開票員根據繳費單開具票據并 將報銷聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員 收費審核 收入的確認 收入確認的基礎：權責發(fā)生制 收入確認的原則：實質重于形式 收入確認的時間：由于物業(yè)增值服務收入多為一次性、即時收費，依據收入確認 的原則，在為客戶提供服務、收到款項的同時開具收據或發(fā)票，當天確認收入。 物業(yè)增值收費業(yè)務主要包括：維修服務收入、衛(wèi)生費、垃圾清運費、通訊服務收 入、出入證工本費收入、中介服務收入、廢品服務收入、其他增值收入等有償服務。 自行招商關注點： 1）了解市場行情，進行市場調查； 2）收入額度是否達到招投標標準； 3）簽訂合同時，收費項目應注明是場地管理費。 包括外墻廣告和樓頂廣 告 。 收費要點控制 1）多種經營收費需業(yè)務部門按合同約定或者收費標準開具收費告知單； 2）客服 /收費員確認收費標準無誤后按收費告知單開具票據并收費； 3）確認費用收取后，方能允許客戶進場。 銷售物業(yè)鼓勵開展多種經營創(chuàng)收。 業(yè)主申請退還押金保證時 ， 必須出具身份證 明 。 3）工程人員審核要點（如需 要 ） ：對于裝修押金、電卡電費押金、物管費押金等的 退 還需由工程人員檢查使用公共設施是否完整，公共設施使用費及能源費用是否清算完畢。 原交款人為個人的，由原交款人出具書 面委托書；原交款 是法人，必須由原交款人出具書面委托書，加蓋公章。 押金保證金的分類 19 住宅、寫字樓 裝修押金 停車卡押金 電費押金 電卡押金 工作證押金 招投標保證金 場地使用費押金 其他押金 室外步行街 物管費保證金 質量保證金 履約保證金 招投標保證金 裝修押金 場地使用費押金 其他押金 押金保證退還的主要風 險有如下： 1）重復退還； 2）未退還給原繳款人，原繳款人追索； 3）公司退還押金保證金介入收據持有人的經濟糾紛； 4）退還保證期內的押金保證金 ,公司喪失風險保證。 (參見《合同管理》 ) 合同款項支付 1）嚴格按照合同約定的付款方式和 金額執(zhí)行 2） 付款前須有合同履行監(jiān)督責任人按合同約定的質量標準出具的書面檢查評估意見 3）嚴格執(zhí)行合同中適用于質量保證的尾款（如有 ） ，履行質量問題扣款的條款內容 4） 維保合同評估（竣工驗收）為付款前有業(yè)務經辦部門組織進行的業(yè)務效果評估 （竣工驗收 ） ， 以及尾款支付前的質量保證評 估 （如有約定 ） 。每月緊急采購總額不 得超過當月采購計劃的 10%。物業(yè)公司做代收代付處理。共用設施日常維護費按年度 收取 ， 收費標準由物價局審定 ， 物業(yè)公司在實際支出時需審批后方可支出 ， 并需向業(yè)主委員 會公示費用。 在工程維保期內，對于工程土建和設備設施的維修由施工單位承擔并支付工程費用。 在物業(yè)接管驗收后 ， 物業(yè)管理處就需擔負安全和運行管理的責 任 ， 確保工程的正常使用 和安全 ； 對于接管范圍內需組織后續(xù)施工 的 ， 項目公司 、 施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。 維修基金明細戶一般按照單幢房屋設置 。 項目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。 正常經營電費管控要點 入伙后銷售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機房用電多數是采用臺電的契約用電制 ， 只 要尖峰用電超過裝置契約時，就會罰款 2～ 3 倍，這代表控制機房用電將能夠有效的省下電 費 ； 而如因用電量不足則會導致契約電量在總用量中的占比提 高 ， 因此如入住率不 足 ， 則應 敦促工程部下調契約電量 。 客服人員根 據抄 表清 單出 具繳 費 通 知 書 。 收費員視同業(yè)主每月能源費收取情況登記臺賬，財務進行復核。 項目公司將電表過戶后 如入伙后仍有整改項目的 ， 物業(yè)公司工程部對施工方使用電量進行計 量 ， 每 月 （ 或待整 改項目結束后）與項目公司（或施工方）結算。 停車場分成管理 獨立的住宅物業(yè)停車場 獨立的住宅物業(yè)地下停車場收入直接記入公司停車場收入，不參與項 目公司進行分成。 、設備故障：收費員遇設備故障應立即通知停車場主管解決，停車場主管解決不 了的找工程部維修 ， 進而聯(lián)系廠家 。 來訪車輛：使 用 “ 訪客停車 單 ” ，一式二聯(lián)，在公司客服前臺開具，收費員須收 回公司開具 、 有公司領導簽字的訪客單 ， 填寫完整訪客單上的信息 、 登記好訪客車輛產生的 入 賬 核 銷 發(fā) 票 、 核 對 報 表 與 收 回 代 金 券 正常臨時停車收費流程 停 車 場 收 費 員 停 車 場 統(tǒng) 計 員 財 務 部 收 費 員 財 務 部 出 納 財 務 部 會 計 掃 描 臨 時 停 車 卡， 根 據 收 費 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費 查 詢 收 費 系 統(tǒng) 的 應 收 款 ， 核 對 票 款， 編 制 日 報 表 核 對 上 交 的 票 款、 日 報 表 ,款 項 送 存 銀 行 核 對 銀 行 進 賬 單、 日 報 表 N O Y E S 13 應收金額，方可放行。 已辦理免費和月卡的車輛 ， 磁卡刷過后 ， 道閘會自動放 行 ， 電腦中也不產生費用。 1）財務會計負責購買停車場發(fā)票。 嚴禁先收錢 ， 后給發(fā)票的行為 ； 每個收費員從使用其電腦卡 號 、 密碼開始收費 到退出改由另一收費員電腦卡號登陸為一個收費周期 ， 每個收費周期的始末都需填 寫 “ 停車 場日報表 ” 。 收費流程圖 建 立 基 礎 臺 賬 Y 填 制 繳 費 單 Y 2 停 車場 管理 停車場收入確認 正常臨時停車收入的確認：依據每天的“臨時停車日收款報表”的金額，在當天 確認收入。 1） 因項目公司未按照入伙通知書約定時間交房導致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕承擔； 2）因向業(yè)主提供的房屋或設備設施存在質量原因而導致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕 承擔的； 3）其他事項需要一事一議，通過專題書面報告報批。 空置房物業(yè)服務費收取辦法，根據所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進行收取。 8 收費注意事項 物業(yè)公司收費范圍 項 目 收 費 范 圍 收 費 面 積 費 用 標 準 備 注 住宅 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預售合同約定面 積 預售合同約定標準 按建筑面積計算 精 裝 式公寓 物業(yè)費 預售合同約定面積 預售合同約定標準 按建筑面積計算 寫 字 樓 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預售合同約定面積 預售合同約定標準 按建筑面積計算 室外步行街 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預售合同約定面積 預售合同約定標準 按建筑面積計算 注：一般物業(yè)費應包含電梯費和公攤能耗費 收費人員至少兩人，票款分離，負責收取入伙后半年內的物業(yè)服務費、建筑垃圾 清運費，具體根據各地實際情況而定。 物業(yè)服務費測算中的組織架構設置和人工成本，應執(zhí)行國家和地方的勞動法規(guī)， 特別是基層崗位 ， 建議采取綜合工時 制 ， 本著四包一的原則進行設置 ； 豪宅和甲級寫字樓的 關鍵部門，根據當地物業(yè)服務水平可設部門副職，以保證物業(yè)服務品質