【正文】 購(gòu)銷(xiāo)金額 ‰貼花 2 加工承攬合同 企劃部的各類(lèi)設(shè)計(jì)合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項(xiàng)目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測(cè)合同； 物管部各類(lèi)制作合同、系統(tǒng)改造 合同、測(cè)試合同。 按保險(xiǎn)費(fèi)收入 1‰貼花 5 權(quán)利、許可證照 工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。 測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的 不同業(yè)態(tài)，分別測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫(xiě)字樓項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立于其它業(yè)態(tài)單獨(dú)測(cè)算。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)商管總部和項(xiàng)目管理中心各級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)批準(zhǔn)后 ， 當(dāng)?shù)厣坦?/物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項(xiàng)目公司到所在城市相關(guān)管理部 門(mén) （ 如房管局物業(yè) 科 ） 辦理備案手 續(xù) ， 與項(xiàng)目公 司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合 同 》 。 提前入伙的 ， 因提前入伙期內(nèi)的物管費(fèi)無(wú)法向業(yè)主收 取 ， 原則上項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費(fèi)，因此須與項(xiàng)目公司書(shū)面確認(rèn)并明確物管費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題。 除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請(qǐng)求，各公司必須對(duì)減免原因進(jìn)行復(fù)核。 當(dāng)期物管費(fèi)到期之前應(yīng)敦促 相關(guān)部門(mén)及時(shí)催繳下期物管費(fèi)。財(cái)務(wù)人員做好相應(yīng)臺(tái)帳管理。 財(cái)務(wù)收費(fèi)稽核與核算：收費(fèi)員負(fù)責(zé)稽核前一日的收費(fèi)情況，日?qǐng)?bào)表與停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng) 必須核對(duì)一致，通過(guò)電腦收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)費(fèi)，收費(fèi)員每天將當(dāng)班記錄表與電腦收費(fèi)系統(tǒng)核對(duì) ， 包 括清點(diǎn)主力店優(yōu)惠 券，核對(duì)準(zhǔn)確無(wú)誤后存入銀行；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。 流程圖 11 入 賬 二 級(jí) 審 核 預(yù)付費(fèi)停車(chē)卡辦理流 程 車(chē) 場(chǎng) 辦 卡 助 理 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員 財(cái) 務(wù) 部 出 納 財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì) 查 詢(xún) 《 停 車(chē) 費(fèi) 臺(tái) 帳 》 ， 并 填 寫(xiě) 《 車(chē) 位 繳 費(fèi) 單 》 核 實(shí) 收 費(fèi) 金 額 ， 收 費(fèi) ，簽 字 ，開(kāi) 具 發(fā) 票。 持代金券者 ： 收費(fèi)員須收回代金券并撕角作廢 ， 作為抵減電腦金額的憑 證 ， 并在 當(dāng)日 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。 7） 送貨車(chē) 輛 （免費(fèi)停車(chē) 1 小 時(shí) ） ： 使 用 “ 送貨停車(chē)單 ” ， 有送貨車(chē)輛進(jìn)出地下收費(fèi)停車(chē) 場(chǎng)的租戶(hù)到客服前臺(tái)免費(fèi)領(lǐng)取 ， 送貨司機(jī)向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章 的 “ 送貨停車(chē) 單 ” ，離場(chǎng)時(shí)交給收費(fèi)員、同時(shí)需出示相關(guān)送貨單方可免費(fèi)停車(chē) 1 小時(shí)，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收 費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。嚴(yán)禁擅自人工啟動(dòng)道閘。 2）若自持物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)分別使用兩套獨(dú)立停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，能分別獨(dú)立收費(fèi)及核 算的 ， 對(duì)自持物業(yè)部分的停車(chē)場(chǎng)收入先記入公司停車(chē)場(chǎng)收 入 ， 月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分 成；對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)的停車(chē)場(chǎng)收入直接記入公司停車(chē)場(chǎng)收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成 大商業(yè)地面停車(chē)位 大商業(yè)地面停車(chē)位的收入應(yīng)先記入公司停車(chē)場(chǎng)收入， 月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 物業(yè)客服人員根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi)通知書(shū) ， 經(jīng)財(cái)務(wù)進(jìn)行審核后 ， 通知項(xiàng)目公司 （或施工方）繳款。 入伙時(shí)項(xiàng)目公司未能及時(shí)過(guò)戶(hù) ， 項(xiàng)目公司雖已墊付電費(fèi) 的 ， 物業(yè)公司仍應(yīng)每月抄表 向業(yè)主收費(fèi)。 收費(fèi)員將當(dāng)月收費(fèi)情況登記 臺(tái) 。 4 工程 維 保 業(yè)務(wù) 物業(yè)公司工程維保主要包括公共維修基金內(nèi)的工程維保、維保期內(nèi)的工程維保，維保期 后的工程維保，項(xiàng)目遺留問(wèn)題及共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)范圍內(nèi)的工程維保。 維修基金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管的 ， 物業(yè)管理行政主管部門(mén)不得干涉維修基金的正常 使用。 維修基金不足 時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 當(dāng)工程出現(xiàn)問(wèn) 題 ， 多次聯(lián)系相關(guān)施 工單位而不能如期履行合同要求的情況 下 （ 物業(yè) 管理處有清楚記錄的故障情況，聯(lián)系時(shí)間，聯(lián)系人等，甚至有函件通知的形 式 ） ，物業(yè)管理 處應(yīng)以工作聯(lián)系單或函件的形式告知項(xiàng)目公司，請(qǐng)求協(xié)助處理。 項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題 根據(jù)《大商業(yè)開(kāi)業(yè)及住宅入伙接管規(guī) 定 》 ，問(wèn)題定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷和功能不完善的由 項(xiàng) 目公司負(fù)責(zé)，因設(shè)施不完善、質(zhì)量缺陷等事項(xiàng)，由地方公司采取措施，保證安全、正常使 用，由此增加的費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。 主 要 包括 ： 屋 面防水層、外墻面修補(bǔ)；公用污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管的疏通 、 維修；自來(lái)水上下總水管疏通和零件更 換、防凍保暖；水箱清洗，水箱內(nèi)壁粉刷、紫銅浮球 及零配件更換；樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用自行車(chē)房 (庫(kù) )共有部位墻面涂料，樓梯 間門(mén)窗和樓梯及其扶手的油漆 、 維修 ； 樓內(nèi)消 防 、 信報(bào)箱 、 電子防盜門(mén)等設(shè)施及其管線(xiàn)的養(yǎng) 護(hù)、檢修等；垃圾道、煙道、連接井的疏通、維修；化糞池清理等。 申購(gòu)單需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo) 、 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 、 總經(jīng)理 、 區(qū)域財(cái)務(wù)副總、 區(qū)域總經(jīng)理審批。 工程材料采購(gòu)控制 。 成本歸集 月末根據(jù)原材料出庫(kù)單編制“原材料出庫(kù)匯總表”及工程合同約定當(dāng)期應(yīng)付費(fèi)用歸集分 配工程維保費(fèi)用。 丟失人為個(gè)人的 ， 需在證明上簽名并加蓋手 印 ； 如丟失人為 法人性質(zhì)，需提供自己開(kāi)具的收款收據(jù)，證明已收到退還的押金。 退還押金保證金的審批流程及審核要點(diǎn) 押金保證金退還流程（圖 310） 21 審批流程各環(huán)節(jié)審核要點(diǎn) 1)業(yè)主提出退款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按以上要求業(yè)主提交相關(guān)退還押金保證金的所有憑證。 5)押金保證金退還時(shí)領(lǐng)款人的身份確認(rèn)，如屬于返還物品退押金業(yè)務(wù)應(yīng)收回相關(guān)物品 并保證完整。 6 多種 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 管理 多種經(jīng)營(yíng)定義 多種經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)公司利用銷(xiāo)售物業(yè)公共區(qū)域或公共資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收取場(chǎng) 地管理費(fèi)的一種經(jīng)營(yíng)方式 。 現(xiàn)場(chǎng)管理 對(duì)于已繳費(fèi)的多種經(jīng)營(yíng)戶(hù) ， 由物業(yè)公司簽章發(fā)放多種經(jīng)營(yíng)許可 證 ， 注明其點(diǎn) 位 、 經(jīng)營(yíng)項(xiàng) 目及繳費(fèi)有效期。 5）財(cái)務(wù)與管理處共同建立清晰的多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)臺(tái)帳，日清日結(jié)。 24 廣告收入確認(rèn)原則：權(quán)責(zé)發(fā)生制 廣告收入經(jīng)營(yíng)方式 :整體外包、自行招商。 8 增值收 費(fèi)業(yè)務(wù) 管理 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)概述 物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)利用各種管理方式和管理手段，提供多種物 業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及衍生性服務(wù)項(xiàng)目 ， 達(dá)到或超 越 《物業(yè)管理服務(wù)合同 》 中約定的服務(wù)質(zhì)量要 求 ， 提供產(chǎn)品本身以外的服務(wù)給顧 客 ， 使得產(chǎn)品的價(jià)值增加 ， 取得經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益共同 增值 的一種服務(wù)方式。并公布集團(tuán)服務(wù)投訴電話(huà)： 4008101090。 2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否 正確、審批權(quán)限是否齊全。 業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)繳費(fèi)票據(jù)提供增值服務(wù) 提供增值服務(wù) 收款員根據(jù)票據(jù)收款 收 費(fèi) 業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)具繳費(fèi)單 26 票據(jù)監(jiān)控 1)領(lǐng)用 ： 票據(jù)由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一管理 ， 領(lǐng)用采取以舊換新的方式 ， 建 立 《 票據(jù)領(lǐng)用登記簿 》 ， 收款員到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取票據(jù)，并在《票據(jù) 領(lǐng)用登記簿》上簽收。每日將當(dāng)天開(kāi)具票據(jù)經(jīng)財(cái)務(wù)檢查后登記票 據(jù)使用臺(tái)帳。公眾責(zé)任險(xiǎn)范圍應(yīng)為投保人負(fù)有管理責(zé)任的全部區(qū)域。對(duì)于在提請(qǐng) OA 審批時(shí)無(wú)法確定入伙日的，可酌情提前保險(xiǎn)起始日，但不得晚于實(shí)際入 伙日。 2） 對(duì)于按照財(cái)產(chǎn)估值投 保 ， 取得財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值后調(diào)整投保價(jià)值的 ， 不屬于新增財(cái)產(chǎn)投 保，請(qǐng)參照續(xù)保流程。 理賠及其后續(xù)管控 財(cái)務(wù)監(jiān)管 1）建立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)報(bào)險(xiǎn)、理賠臺(tái)賬 2）與行政部保險(xiǎn)臺(tái)賬核對(duì)； 3）監(jiān)督業(yè)務(wù)部門(mén)及時(shí)報(bào)險(xiǎn)、理賠； 保險(xiǎn)檔案 1）保險(xiǎn)報(bào)險(xiǎn)、理賠臺(tái)賬 2） 《出險(xiǎn)通知書(shū) 》、 《索賠申請(qǐng)書(shū)》 保險(xiǎn)墊付資金控制。 3 工程材料管理 計(jì)劃審批 計(jì)劃審批分為月度計(jì)劃采購(gòu)和緊急零星采購(gòu)。 計(jì)劃采購(gòu) 行政部為采購(gòu)實(shí)施部門(mén)，財(cái)務(wù)部為采購(gòu)的監(jiān)督部門(mén)。 已經(jīng)簽訂供貨合同的清單內(nèi)沒(méi)有包含的工程材 料 ， 從合格供方名錄里選擇供應(yīng)商進(jìn)行 采購(gòu) ， 如金額超過(guò) 5,000 元的 ， 需要在合格供方名錄里選擇三家公司進(jìn)行比價(jià) 后 ， 選擇一家 進(jìn)行采購(gòu)。 2） 保管人員應(yīng)核對(duì)物資數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)與采購(gòu)計(jì)劃、送貨單、發(fā)票是否相符，如有 不符事項(xiàng)保管人員有權(quán)拒收物料 。 財(cái)務(wù)部權(quán)責(zé) 1） 財(cái)務(wù)部指定人員負(fù)責(zé)對(duì)庫(kù)房進(jìn)行監(jiān)盤(pán)。 5）財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)時(shí)應(yīng)核對(duì)采購(gòu)計(jì)劃，采購(gòu)計(jì)劃、發(fā)票、供 貨清單及入庫(kù)票是付款的必備依 據(jù)；緊急采購(gòu)應(yīng)補(bǔ)辦入庫(kù)手續(xù)，方可報(bào)銷(xiāo)。 每月 末，財(cái)務(wù)人員應(yīng)稽核《出庫(kù) 單 》 、 《工程作業(yè) 單 》 、 《材料保管明細(xì) 賬 》 （根據(jù)實(shí)際情況自制） 和《庫(kù)存材料明細(xì)表》 (附表 33)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實(shí)際庫(kù)存數(shù)。 31 根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃實(shí)施 采 購(gòu) 保 管 人 員 留 存 《入 庫(kù) 單 》 記 賬 聯(lián) 及 財(cái) 務(wù) 聯(lián) 入 賬 圖 31 5 入 庫(kù) 流 程 采 購(gòu) 人 員 行 政 部 門(mén) 負(fù) 責(zé) 人 保 管 人 員 財(cái) 務(wù) 人 員 取 得 正 規(guī) 發(fā) 票 、 貨 運(yùn) 票 據(jù)、 質(zhì) 檢 票 據(jù) 、送 貨 清 單 等 N O 填 制 《 入 庫(kù) 單 》 ， 并 簽 字 在《 入 庫(kù) 單 》 上 簽 字 在《 入 庫(kù) 單 》 上 簽 字 確 認(rèn) 月 末 編 制 《 庫(kù) 存 材 料 明 細(xì) 賬 》 連 同 《 入 庫(kù) 單 》 財(cái) 務(wù) 聯(lián) 一 起 上 交 財(cái) 務(wù) 部 審 核 入 庫(kù) 物 資 的 數(shù) 量 、規(guī) 格、 質(zhì) 量 等 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 32 入 賬 辦 理 出 庫(kù) 登 記 《 材 料 明 細(xì) 賬 》 圖 31 6 出 庫(kù) 流 程 經(jīng) 辦 人 部 門(mén) 負(fù) 責(zé) 人 庫(kù) 房 保 管 人 員 行 政 部 負(fù) 責(zé) 人 財(cái) 務(wù) 人 員 憑《 工 程 作 業(yè) 單 》 真 寫(xiě) 《 出 庫(kù) 單 》 簽 字 月 末 盤(pán) 點(diǎn) ， 編 制 《 庫(kù) 存 材 料 明 細(xì) 表 》 、 《 部 門(mén) 出 庫(kù) 匯 總 表 》 簽 字 N O 審 核 業(yè) 務(wù) 的 真 實(shí) 性 Y E S N O 審 核 手 續(xù) 的 合 規(guī) 性 Y E S N O 審 核 表 單 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 33 4 物 業(yè) 公司入伙流程 入伙原 則 凡未達(dá)到國(guó)家 、 當(dāng)?shù)卣图瘓F(tuán)制度規(guī)定的入伙標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng) 目 ， 物業(yè)公司一律不得辦理 入伙手續(xù)。 入伙前 15 天配合項(xiàng)目公司填制并核對(duì)寄給業(yè)主的入伙通知書(shū)，保證入伙通知書(shū)中各 項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)金額準(zhǔn)確無(wú)誤。 協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)重大工程問(wèn)題的解答； 入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)立業(yè)主裝修咨詢(xún)、辦理組（精裝交房的除外 ） ； 入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)獨(dú)立投訴處理辦公室 ， 原則與入伙現(xiàn)場(chǎng)距離不宜太 遠(yuǎn) ， 投訴辦公室應(yīng)不 少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現(xiàn)場(chǎng)解決 ） ； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司入伙前 3 天完成不少于兩次的入伙聯(lián)合演練 ， 項(xiàng)目公司與物業(yè)公司的全 體入伙工作小組到位，確定現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)銀行，事先準(zhǔn)備蓋好收款單位及帳號(hào)的現(xiàn)金繳款單 ， 安 裝并調(diào)整好 POS 機(jī)，保證入伙期間財(cái)務(wù)收費(fèi)環(huán)節(jié)順暢。 34 物業(yè)公司收費(fèi)組職責(zé)及流程： 1）財(cái)務(wù)負(fù) 責(zé)人負(fù)責(zé)收費(fèi)組整體工作，負(fù)責(zé)收費(fèi)組與其他小組之間的溝通協(xié)調(diào)，解決組 員與繳費(fèi)業(yè)主之間存在的問(wèn)題，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)收費(fèi)組的工作狀況。 因入伙期間所有單據(jù)可能 會(huì)集中在入伙后統(tǒng) 一錄入 ， 因此更應(yīng)及時(shí)登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái)帳 ， 保證各項(xiàng)收費(fèi)金額的準(zhǔn)確性。 本人已 檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶(hù)門(mén)全套鑰匙。 3 資料組： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補(bǔ)簽相關(guān)《臨 時(shí)管理規(guī)約 》 《前期物業(yè)服務(wù)合同》承諾書(shū) 、 《區(qū)域防火責(zé)任書(shū)》等； ?登記業(yè)主信息，填寫(xiě)《業(yè)主信息登記表 》 ； （見(jiàn)附件二） ?向業(yè)主發(fā)放入伙相關(guān)資料及相關(guān)物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物 品交付確認(rèn)書(shū) 》 《鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 》 ； （見(jiàn)附件三、四） ④ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn) 。 如業(yè)主驗(yàn)收結(jié)束后，交回本報(bào)告沒(méi)有問(wèn)題記錄，則表示該房間一切設(shè)施設(shè)備 正常，如日后發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備問(wèn)題，除符合保修條款外的，則業(yè)主自行