【正文】 。 7 第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 1 物 業(yè) 服 務(wù)費(fèi) 管理 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和申報(bào) 物業(yè)公司應(yīng)積極與項(xiàng)目公司溝通，開(kāi)盤前 1 個(gè)月須完成物業(yè)管理成本的測(cè)算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 按租賃金額 1‰貼花。常見(jiàn)于財(cái)務(wù)部。常見(jiàn)于行政部。常見(jiàn)于企劃部。 消防器材維護(hù)保養(yǎng)合同 —— 維保合同 ， 由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬 合同。 3 印花 稅 原則上以下合同無(wú)需貼花，特殊情況須上報(bào)總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議 —— 屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。 2 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天 ， 即遵循現(xiàn)金收付制 ， 并據(jù) 此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開(kāi)制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負(fù)，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實(shí)際盈虧情況納稅申報(bào)。 3 反 結(jié)賬 反結(jié)賬時(shí)需通過(guò) OA 提交申請(qǐng) ， 寫明賬套名稱和編碼 、 原因 、 調(diào)整的會(huì)計(jì)期間和憑證 號(hào) 。 OA 流程同新公司建賬流程。 對(duì)于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級(jí)賬套核算銷售物業(yè)。 能源費(fèi)須在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理成本 能源費(fèi)”核算，預(yù)提費(fèi)用必須在“其 他應(yīng)付款 預(yù)提費(fèi)用”核算，車輛費(fèi)用一律在“管理費(fèi)用”核算。 輔助核算和臺(tái)帳設(shè)置應(yīng)互為補(bǔ)充，避免重復(fù)勞動(dòng)。 記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則 ： 記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制 ， 資產(chǎn)的計(jì)價(jià)原則遵循歷史成本原則。 第一章 會(huì)計(jì) 核算指引 第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作 參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 第二節(jié) 會(huì)計(jì)科目使用說(shuō)明 1 主要 會(huì)計(jì) 政策 會(huì)計(jì)制度 ： 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》、 《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計(jì)提壞賬，月度可不計(jì)提。 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見(jiàn) 附件 1，使用說(shuō)明如下： 物業(yè)管理費(fèi)要求設(shè)立臺(tái)帳進(jìn)行管理，臺(tái)帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進(jìn)行明細(xì)登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件 。 多種經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 其他經(jīng)營(yíng)收入”核算。 對(duì)于一個(gè)物業(yè)公司兼管多個(gè)廣場(chǎng)的銷售物業(yè)的情況 ， 應(yīng)區(qū)分廣場(chǎng)分別建立二級(jí)賬 套進(jìn)行核算。 同一公司多個(gè)帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開(kāi)立多個(gè)銀行賬戶，并為每個(gè)賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級(jí)賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個(gè)二級(jí)帳套專用一個(gè)一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項(xiàng)應(yīng)通過(guò)往來(lái)處理，定期結(jié)清。 審批順序 ： 發(fā)起人 公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 — 商管總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人 — 商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部信 息化關(guān)鍵用戶 商管地產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理 第三節(jié) 稅費(fèi)管理 各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計(jì)繳及申報(bào)。 通過(guò)預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 垃圾清運(yùn)費(fèi)分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開(kāi)票額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。常見(jiàn)于物管部，大部分是階段性合同。常見(jiàn)于工程部。 招聘信息發(fā)布合同 —— 不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。 體檢合作協(xié)議 —— 印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。 商管 /物業(yè)公司常見(jiàn)涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率： 序 號(hào) 適 應(yīng)稅 目 常 見(jiàn) 涉 稅 合同 稅 率 1 購(gòu)銷合同 物資物品采購(gòu)合同。稅額不足 1 元，按 1 元貼花 4 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同 車輛險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切 險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金 ， 且在未來(lái) 3 年間能夠滿足 各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來(lái)的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進(jìn)行初步評(píng) 審 ， 評(píng)審合格后報(bào)商管總部審 批 ， 流程為 ： 經(jīng)辦 人 →總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對(duì)接人審 核 → 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后 ， 方可與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì) 接評(píng)審，溝通無(wú)異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報(bào)審 批。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù) 已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項(xiàng)目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須取得項(xiàng)目公司書面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費(fèi)信息。 爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)的審批流程 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免。 9 收 費(fèi) 開(kāi) 票 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程 圖 物 業(yè) 部 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 中 心 業(yè) 主 發(fā) 放 繳 費(fèi) 單 繳 納 費(fèi) 用 Y 審 核 N Y Y Y 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn) 收費(fèi)管理 按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 及時(shí)足額收取物管費(fèi) ， 統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況 。 預(yù)付費(fèi)停車卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費(fèi)日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年 10 度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫完表單上的所有項(xiàng)目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營(yíng)業(yè) 款項(xiàng)投入投包保險(xiǎn)柜中。 2）由財(cái)務(wù)部收費(fèi)員于公司財(cái)務(wù)部整包領(lǐng)出，在財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)、編號(hào)后雙方登記確認(rèn)； 3）停車場(chǎng)領(lǐng)班到財(cái)務(wù)部收費(fèi)員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)； 4） 停車場(chǎng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個(gè)崗?fù)さ耐＼噲?chǎng)收費(fèi)員手 中 ， 并在一式二聯(lián)的 “ 停 車場(chǎng)票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。 存在消費(fèi)免費(fèi)停車現(xiàn)象時(shí) ， 收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑 條 ， 作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收 到補(bǔ)填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。 故障期 間 ， 收費(fèi)員要做好手動(dòng)開(kāi)閘記 錄 ， 并需停車場(chǎng)主 管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。 插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場(chǎng) 1）如使用一套停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，因無(wú)法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記 入公司停車場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。對(duì)于當(dāng)月欠費(fèi)， 及時(shí)跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費(fèi)力度。 無(wú) 誤 后 ， 開(kāi) 具 正 式 票 據(jù) 。 如機(jī)房?jī)?nèi)為多臺(tái)變壓器的 ， 則可根據(jù)預(yù)估入住時(shí)間 表 ， 適當(dāng)停運(yùn) 變壓器（變壓器停運(yùn)后如需再度啟用，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用 ， 因 此變壓器的停 運(yùn)也需慎重 ， 應(yīng)測(cè)算變壓器停運(yùn)后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費(fèi) 用 ， 權(quán)衡 利弊 ） 。條件具備的小 區(qū) ， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決 定 ， 可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。 維修基金的使 用 ， 由物業(yè)管理公 司提出年度使用計(jì)劃 ， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核 、 業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí) 施 。 對(duì)工程出現(xiàn)的各類質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)記錄，并直接反饋到承建單位（需項(xiàng)目公司委 托 ） ， 督 促整改 。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費(fèi)由物業(yè)公司自行維修 ， 并在日常經(jīng)營(yíng)中支 付維修維護(hù)費(fèi)用。 共用設(shè)施日常維修是指對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修 。 工程維保期后物業(yè)公司維保費(fèi)支付流程 17 維保材料采購(gòu)計(jì)劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計(jì)劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程 維保計(jì)劃制定工程物料申購(gòu)單 。特殊情況緊急采購(gòu)（包括但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑? 露等）可以口頭請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購(gòu)后辦理書面申請(qǐng)。 評(píng)估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的 依據(jù) 款 項(xiàng) 支 付 財(cái) 務(wù) 預(yù) 算 物 料 采 購(gòu) 招 標(biāo) 管 理 合 同 簽 訂 合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 18 5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費(fèi)，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金 6）付款須有完善的付款審批 手續(xù)。 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制 1)押金保證金退還條件： 合同終止； 達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回； 達(dá)到政府職能部門及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 20 費(fèi)用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證 正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開(kāi)具的押金保證收款收據(jù)原件； 商 戶退款申請(qǐng)及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明； 以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： 具的押金保證收據(jù)丟失的 ， 財(cái)務(wù)部查實(shí) 后 ， 要求押金保證金交款人書面聲明原 收據(jù)作廢 ， 收據(jù)原件持有人及第三方持有人無(wú)權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證 金 ， 并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛 。 為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ， 商管公司不認(rèn)可押金保證金的相互轉(zhuǎn) 讓 ， 非法受讓人持有的押金保證金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。 4）財(cái)務(wù)部審核 要點(diǎn)：重點(diǎn)復(fù)核票據(jù)的真實(shí)性，復(fù)核退款流程的完整性，復(fù)核客服及工 程人員對(duì)費(fèi)用的清算，核實(shí)退款人身份信息等。 財(cái)務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項(xiàng) 時(shí)，必須再次對(duì)身份證明原件進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項(xiàng)； 提交保證金收款收據(jù)、委托文書、合同或 經(jīng)營(yíng)結(jié)束證明、身份證明 審核業(yè)主提供的文件真實(shí)完整性、保證期 是否到期、應(yīng)收費(fèi)用清算 裝修押金、電費(fèi) 電卡押金、物管費(fèi)押金的 等的退還需檢查配套設(shè)施的使用情況、能 源費(fèi)結(jié)算 費(fèi)用是否重復(fù)退還，核實(shí)票據(jù)的真實(shí)性及 完整性 走付款審批流程 付款審批，付款同時(shí)收回停車卡、電卡、 工作證等 業(yè)主申請(qǐng) 住宅客服審核 如需要 工程人員審核 財(cái)務(wù)部復(fù)核 22 押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個(gè)人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書及個(gè)人身份證明領(lǐng)取。 多種經(jīng)營(yíng)管理要點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)管理 管理要點(diǎn) 參與點(diǎn)位規(guī)劃、價(jià) 格標(biāo)準(zhǔn)、合同審核、進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計(jì)及收入確 認(rèn)原則等。 4） 占用物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營(yíng)活 動(dòng) ， 必須 支付相當(dāng)于兩個(gè)月 使用費(fèi)的押金。 銷售物業(yè)鼓勵(lì)開(kāi)展廣告業(yè) 務(wù)創(chuàng)收。 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。 收費(fèi)公示制度 公示制度：將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公示，公示牌中標(biāo)明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)管理費(fèi) 、 水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)增值服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 .業(yè)務(wù)流程 收費(fèi)審核 1)開(kāi)票員審核繳費(fèi)單上服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)項(xiàng)目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 、 已 經(jīng)簽訂的收費(fèi)合同填寫。 5)財(cái)務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于 20%。 3)核銷：對(duì)已使用整本票據(jù)，及時(shí)進(jìn)行核銷。 住宅項(xiàng)目投保財(cái)產(chǎn)范圍原則上包括 ： 自有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所 、 幼兒園 、 鍋爐房 、 物業(yè)用房及公共 設(shè)備等。 新入伙項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 、 機(jī)器損壞 險(xiǎn) 、 公眾責(zé)任險(xiǎn)均以入伙之日為保險(xiǎn)期間起始 日。 取得保單后 ， 七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財(cái)務(wù) 部備案。 3） 各續(xù)保公司取 得正式保單后七日內(nèi) ， 將保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財(cái)務(wù)部備案。其他要求參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 每月 ,行政部必須將所有簽字版的采購(gòu)計(jì)劃報(bào)送一份財(cái)務(wù)部備案。 政府 、 企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)I(yè)性極強(qiáng)的工程材 料 ， 在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進(jìn) 行購(gòu)買。 物料入庫(kù)應(yīng)遵循采購(gòu)人員與保管人員相 分離原則。 4） 保管人員對(duì)驗(yàn)收合格的物料開(kāi) 具 《 入庫(kù)單 》 （根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)買或印 制 ） ， 并根 據(jù) 《入 庫(kù)單》登記材料保管明細(xì)賬。 4） 審核《入庫(kù)單》簽字是否齊全，付款金額應(yīng)與入庫(kù)金額相符。 稽核要點(diǎn) 保管人員應(yīng)于每月 25 日將符合財(cái)務(wù)要求的出入庫(kù)報(bào)表 、 《出庫(kù)單 》 上報(bào)財(cái)務(wù) 部 。 檔案管理要點(diǎn) 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工 程作業(yè)單 》、 《出庫(kù)單 》、 《庫(kù)存材料明細(xì)表 》 整 理裝訂成冊(cè)并歸檔保存。 入伙前準(zhǔn) 備 工作 要 求項(xiàng)目公司營(yíng)銷部提供 實(shí)測(cè)報(bào)告或 簽字確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積及業(yè)主明細(xì) ， 并根據(jù)此明細(xì) 表計(jì)算各業(yè)主 首期 應(yīng)繳物管費(fèi)及房屋公共設(shè)施日常維修費(fèi)，建議取數(shù)保留到整數(shù)。事先刻制 好 “物業(yè)綜合服務(wù) 費(fèi) ”， “ 日常維修 費(fèi) ” “垃圾清運(yùn) 費(fèi)”及收費(fèi)期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財(cái)務(wù)章可于領(lǐng)用前一天蓋 ， 并 做好票據(jù)領(lǐng)用及核銷。退面積差房款，僅限于退客戶支票。 4） 及時(shí)準(zhǔn)確登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái) 帳 （收費(fèi)日?qǐng)?bào)表可由此取數(shù) ） 。業(yè)主簽字：