【正文】 向業(yè)主收取共用設施日常維護費 。 維保期內工程維保 在物業(yè)的工程接管驗收階段 ， 項目公司和物業(yè)公司要 按 《 大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī) 16 定 》 進行移交接 管 ， 確保各分項工程完全滿足國家相關規(guī)范和使用的要 求 ， 對存在的問題要 及時督促施工單位整改后移交物業(yè)公司，辦理有關的交接手續(xù)。 公共維修基金范圍內的工程維保 公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時依法向購房者根據售房合同一次性代為 收取的用于日后對該物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位 、 共同設施和設備保修期滿后的維護 、 大修、 更新、改造的儲備資金 。 工程部應每月月末抄表 ， 并將抄表結果反饋至財務 部 ， 財務部根據電費發(fā)票及抄 表數計提物業(yè)公司成本； 項目公司完成過戶后 ， 欲結算前期墊付電費且電費發(fā)票為項目公司抬頭 的 ， 應由 項目公司出具證明函件，持證明函件至當地電力部門更改電費發(fā)票抬頭或換取增值稅發(fā)票 工程部每月定期抄 表 。 3 能源 費 管理 項目公司將電表過戶前 14 物業(yè)公司應主動聯系項目公司過戶事宜 ， 在整體入伙日十日之 前 ， 將電費戶名由項目公 司變更為物業(yè)公司，完成過戶事宜。 特殊事項處理制度 、廢卡：當天產生的廢卡，必須在當天處理，處理完畢停車場主管和崗亭收費員 兩人同時在特殊車輛登記表上簽字，確認處理的時間和電腦產生的金額。 根 據 收 款 員 簽 收 的 《車 位 繳 費 單 》 ， 辦 理 延 期 款 項 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報 表 N O 審 核 延 期 的 截 止 日 期 Y E S N O Y E S 審 核 票 款 是 否 相 符 N O Y E S 核 銷 發(fā) 票 ，審 核 表 單 Y E S 12 停車場優(yōu)惠、減免收費等審批流程 適用范圍：對租金、車位管理費、購買車場代金券等的減免或優(yōu)惠。 管理要點及流程圖 收費管理：客人離場到達崗亭時，收費員刷好客人的磁卡后，需根據電腦顯示的 應收金額 ， 先把發(fā)票撕好 ， 遞給客人發(fā)票的同時告訴客人應交金 額 ， 待客人按發(fā)票數交足款 后方可放行 。 其中因下列原因導致物業(yè)服務費無法收取的 ， 各公司須向商管總部提交專題書面報告 ， 由商 管總部最終裁定。物業(yè)服務 費 的定位需考慮樓盤檔次和周邊同類收費標準，同 時還要考慮項目公司售樓時承諾的收費標準 ； 一般住宅樓的收費標準須經所在區(qū)物價局審批 通過，而商住樓只需物價局備案。 按件貼花 5 元 6 4 其他 稅 種 日常稅務處理原則參考《財務操作指引 》 。 稅審合同、律 師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同 —— 一般的會計、審計、法律等方 面的咨詢不屬于技術咨詢，其所立合同不貼印花。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。 房產稅及土地使用稅 ： 原則上物業(yè)用房不需繳納房產稅及土地使用 稅 ， 如需繳納則 須上報總部處理。 4 1 企 業(yè) 所得 稅 總分機構納稅問題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機構合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應與所在 地稅務局溝通，暫按獨立核算納稅人申報納稅。 OA 流程：發(fā)起人 公司財務負責人 — 商管總部財務部副總經理 — 商業(yè)地產公司財務部 信息化關鍵用戶 — 商業(yè)地產公司投資證券部 — 商業(yè)地產公司人力資源部 二級賬套建賬流程 物業(yè)公司需建立二級賬套的，由各公司財務部提請 OA 建賬，并附《萬達集團財務人員 及角色分配統(tǒng)計表 》 。 公司簽訂勞動關系的職工薪酬一律在管理費用核算 ， 但外包保安人員的工資應在 “主營業(yè)務成本 安全保衛(wèi)費”里核算。 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。 會計年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。 科目核算 中 “ 應收賬款 物業(yè)管理收入 ” ， “預收賬款 物業(yè)管理收 入”不再進行輔助核算。 3 新公司建賬流程 新公司注冊成立，應告知各公司行政啟動 OA 審批流程，把新公司的名稱、部門和人員 加入到集團的組織機構列表中，取得 RTX 和 OA 賬號后再申請建立賬簿、分配權限，申請時 需提供公司工商注冊名稱和賬簿啟用時 間 （工商注冊時間 ） ， 并附營業(yè)執(zhí)照副本掃描件 及 《 萬 達集團財務人員及角色分配統(tǒng)計表 》 。財務負責人為各公司納稅申報第一責任 人，必須親自復核相關納稅申報情況。 水、電、集中供暖等能源費須按照 代收代付處理。 5 演出合同、活動協(xié)作合同 —— 其中演出合同屬于勞務合同。常見于行政部。 按保險費收入 1‰貼花 5 權利、許可證照 工商營業(yè)執(zhí)照等。 物業(yè)服務費標準經商管總部和項目管理中心各級領 導批準后 ， 當地商管 /物業(yè)公司 應盡快配合項目公司到所在城市相關管理部 門 （ 如房管局物業(yè) 科 ） 辦理備案手 續(xù) ， 與項目公 司簽訂《前期物業(yè)服務合 同 》 。 除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請求，各公司必須對減免原因進行復核。財務人員做好相應臺帳管理。 流程圖 11 入 賬 二 級 審 核 預付費停車卡辦理流 程 車 場 辦 卡 助 理 財 務 部 收 費 員 財 務 部 出 納 財 務 部 會 計 查 詢 《 停 車 費 臺 帳 》 ， 并 填 寫 《 車 位 繳 費 單 》 核 實 收 費 金 額 ， 收 費 ，簽 字 ，開 具 發(fā) 票。 7） 送貨車 輛 （免費停車 1 小 時 ） ： 使 用 “ 送貨停車單 ” ， 有送貨車輛進出地下收費停車 場的租戶到客服前臺免費領取 ， 送貨司機向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章 的 “ 送貨停車 單 ” ，離場時交給收費員、同時需出示相關送貨單方可免費停車 1 小時，并在當日停車場收 費日報表中注明相關信息。 2）若自持物業(yè)與銷售物業(yè)分別使用兩套獨立停車場收費系統(tǒng)的，能分別獨立收費及核 算的 ， 對自持物業(yè)部分的停車場收入先記入公司停車場收 入 ， 月底按規(guī)定與項目公司進行分 成；對銷售物業(yè)的停車場收入直接記入公司停車場收入，不參與項目公司進行分成 大商業(yè)地面停車位 大商業(yè)地面停車位的收入應先記入公司停車場收入， 月底按規(guī)定與項目公司進行分成。 入伙時項目公司未能及時過戶 ， 項目公司雖已墊付電費 的 ， 物業(yè)公司仍應每月抄表 向業(yè)主收費。 4 工程 維 保 業(yè)務 物業(yè)公司工程維保主要包括公共維修基金內的工程維保、維保期內的工程維保，維保期 后的工程維保，項目遺留問題及共用設施日常維護費范圍內的工程維保。 維修基金不足 時 ， 應當按 照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 項目工程遺留問題 根據《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī) 定 》 ，問題定責為施工質量缺陷和功能不完善的由 項 目公司負責，因設施不完善、質量缺陷等事項，由地方公司采取措施，保證安全、正常使 用，由此增加的費用由項目公司承擔。 申購單需經主管領導 、 財務負責人 、 總經理 、 區(qū)域財務副總、 區(qū)域總經理審批。 成本歸集 月末根據原材料出庫單編制“原材料出庫匯總表”及工程合同約定當期應付費用歸集分 配工程維保費用。 退還押金保證金的審批流程及審核要點 押金保證金退還流程（圖 310） 21 審批流程各環(huán)節(jié)審核要點 1)業(yè)主提出退款申請時，應按以上要求業(yè)主提交相關退還押金保證金的所有憑證。 6 多種 經營業(yè)務 管理 多種經營定義 多種經營是指物業(yè)公司利用銷售物業(yè)公共區(qū)域或公共資源進行經營活動，收取場 地管理費的一種經營方式 。 5）財務與管理處共同建立清晰的多種經營收費臺帳，日清日結。 8 增值收 費業(yè)務 管理 增值收費業(yè)務概述 物業(yè)增值收費業(yè)務是指物業(yè)管理企業(yè)利用各種管理方式和管理手段，提供多種物 業(yè)管理服務項目及衍生性服務項目 ， 達到或超 越 《物業(yè)管理服務合同 》 中約定的服務質量要 求 ， 提供產品本身以外的服務給顧 客 ， 使得產品的價值增加 ， 取得經濟和社會效益共同 增值 的一種服務方式。 2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否 正確、審批權限是否齊全。每日將當天開具票據經財務檢查后登記票 據使用臺帳。對于在提請 OA 審批時無法確定入伙日的，可酌情提前保險起始日，但不得晚于實際入 伙日。 理賠及其后續(xù)管控 財務監(jiān)管 1）建立財產保險報險、理賠臺賬 2）與行政部保險臺賬核對； 3）監(jiān)督業(yè)務部門及時報險、理賠； 保險檔案 1）保險報險、理賠臺賬 2） 《出險通知書 》、 《索賠申請書》 保險墊付資金控制。 計劃采購 行政部為采購實施部門，財務部為采購的監(jiān)督部門。 2） 保管人員應核對物資數量、規(guī)格、型號與采購計劃、送貨單、發(fā)票是否相符，如有 不符事項保管人員有權拒收物料 。 5）財務報銷時應核對采購計劃，采購計劃、發(fā)票、供 貨清單及入庫票是付款的必備依 據；緊急采購應補辦入庫手續(xù)，方可報銷。 31 根據采購計劃實施 采 購 保 管 人 員 留 存 《入 庫 單 》 記 賬 聯 及 財 務 聯 入 賬 圖 31 5 入 庫 流 程 采 購 人 員 行 政 部 門 負 責 人 保 管 人 員 財 務 人 員 取 得 正 規(guī) 發(fā) 票 、 貨 運 票 據、 質 檢 票 據 、送 貨 清 單 等 N O 填 制 《 入 庫 單 》 ， 并 簽 字 在《 入 庫 單 》 上 簽 字 在《 入 庫 單 》 上 簽 字 確 認 月 末 編 制 《 庫 存 材 料 明 細 賬 》 連 同 《 入 庫 單 》 財 務 聯 一 起 上 交 財 務 部 審 核 入 庫 物 資 的 數 量 、規(guī) 格、 質 量 等 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 32 入 賬 辦 理 出 庫 登 記 《 材 料 明 細 賬 》 圖 31 6 出 庫 流 程 經 辦 人 部 門 負 責 人 庫 房 保 管 人 員 行 政 部 負 責 人 財 務 人 員 憑《 工 程 作 業(yè) 單 》 真 寫 《 出 庫 單 》 簽 字 月 末 盤 點 ， 編 制 《 庫 存 材 料 明 細 表 》 、 《 部 門 出 庫 匯 總 表 》 簽 字 N O 審 核 業(yè) 務 的 真 實 性 Y E S N O 審 核 手 續(xù) 的 合 規(guī) 性 Y E S N O 審 核 表 單 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 33 4 物 業(yè) 公司入伙流程 入伙原 則 凡未達到國家 、 當地政府和集團制度規(guī)定的入伙標準的項 目 ， 物業(yè)公司一律不得辦理 入伙手續(xù)。 協(xié)調項目公司在入伙現場設立現場協(xié)調組，負責重大工程問題的解答； 入伙現場需設立業(yè)主裝修咨詢、辦理組（精裝交房的除外 ） ； 入伙現場需設獨立投訴處理辦公室 ， 原則與入伙現場距離不宜太 遠 ， 投訴辦公室應不 少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現場解決 ） ； 協(xié)調項目公司入伙前 3 天完成不少于兩次的入伙聯合演練 ， 項目公司與物業(yè)公司的全 體入伙工作小組到位，確定現場收費銀行，事先準備蓋好收款單位及帳號的現金繳款單 ， 安 裝并調整好 POS 機，保證入伙期間財務收費環(huán)節(jié)順暢。 因入伙期間所有單據可能 會集中在入伙后統(tǒng) 一錄入 ， 因此更應及時登記物管費收費臺帳 ， 保證各項收費金額的準確性。 3 資料組： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補簽相關《臨 時管理規(guī)約 》 《前期物業(yè)服務合同》承諾書 、 《區(qū)域防火責任書》等； ?登記業(yè)主信息，填寫《業(yè)主信息登記表 》 ； （見附件二） ?向業(yè)主發(fā)放入伙相關資料及相關物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物 品交付確認書 》 《鑰匙交付確認書 》 ； （見附件三、四） ④ 經辦人在《入伙流程確認單》簽字確