【導(dǎo)讀】第一章會(huì)計(jì)核算指引。第二章財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控

　　

【正文】 。 每月 末，財(cái)務(wù)人員應(yīng)稽核《出庫(kù) 單 》 、 《工程作業(yè) 單 》 、 《材料保管明細(xì) 賬 》 （根據(jù)實(shí)際情況自制） 和《庫(kù)存材料明細(xì)表》 (附表 33)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實(shí)際庫(kù)存數(shù)。 財(cái)務(wù)根據(jù)當(dāng)期出庫(kù)單和《庫(kù)存材料明細(xì)表》結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用或往來(lái)賬。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同行政部對(duì)工程材料進(jìn)行全面清查盤點(diǎn) ， 《材料保管明細(xì)賬》和《庫(kù)存材料明細(xì)表》賬存數(shù)量與實(shí)盤數(shù)量是否一致。 檔案管理要點(diǎn) 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工 程作業(yè)單 》、 《出庫(kù)單 》、 《庫(kù)存材料明細(xì)表 》 整 理裝訂成冊(cè)并歸檔保存。 31 根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃實(shí)施 采 購(gòu) 保 管 人 員 留 存 《入 庫(kù) 單 》 記 賬 聯(lián) 及 財(cái) 務(wù) 聯(lián) 入 賬 圖 31 5 入 庫(kù) 流 程 采 購(gòu) 人 員 行 政 部 門 負(fù) 責(zé) 人 保 管 人 員 財(cái) 務(wù) 人 員 取 得 正 規(guī) 發(fā) 票 、 貨 運(yùn) 票 據(jù)、 質(zhì) 檢 票 據(jù) 、送 貨 清 單 等 N O 填 制 《 入 庫(kù) 單 》 ， 并 簽 字 在《 入 庫(kù) 單 》 上 簽 字 在《 入 庫(kù) 單 》 上 簽 字 確 認(rèn) 月 末 編 制 《 庫(kù) 存 材 料 明 細(xì) 賬 》 連 同 《 入 庫(kù) 單 》 財(cái) 務(wù) 聯(lián) 一 起 上 交 財(cái) 務(wù) 部 審 核 入 庫(kù) 物 資 的 數(shù) 量 、規(guī) 格、 質(zhì) 量 等 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 32 入 賬 辦 理 出 庫(kù) 登 記 《 材 料 明 細(xì) 賬 》 圖 31 6 出 庫(kù) 流 程 經(jīng) 辦 人 部 門 負(fù) 責(zé) 人 庫(kù) 房 保 管 人 員 行 政 部 負(fù) 責(zé) 人 財(cái) 務(wù) 人 員 憑《 工 程 作 業(yè) 單 》 真 寫 《 出 庫(kù) 單 》 簽 字 月 末 盤 點(diǎn) ， 編 制 《 庫(kù) 存 材 料 明 細(xì) 表 》 、 《 部 門 出 庫(kù) 匯 總 表 》 簽 字 N O 審 核 業(yè) 務(wù) 的 真 實(shí) 性 Y E S N O 審 核 手 續(xù) 的 合 規(guī) 性 Y E S N O 審 核 表 單 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 33 4 物 業(yè) 公司入伙流程 入伙原 則 凡未達(dá)到國(guó)家 、 當(dāng)?shù)卣图瘓F(tuán)制度規(guī)定的入伙標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng) 目 ， 物業(yè)公司一律不得辦理 入伙手續(xù)。 如項(xiàng)目公司未達(dá)到入伙條件，集團(tuán)將會(huì)按制度追究項(xiàng)目公司的責(zé)任。 如未達(dá)到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經(jīng)理的責(zé)任。 入伙前準(zhǔn) 備 工作 要 求項(xiàng)目公司營(yíng)銷部提供 實(shí)測(cè)報(bào)告或 簽字確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積及業(yè)主明細(xì) ， 并根據(jù)此明細(xì) 表計(jì)算各業(yè)主 首期 應(yīng)繳物管費(fèi)及房屋公共設(shè)施日常維修費(fèi)，建議取數(shù)保留到整數(shù)。 入伙前 15 天配合項(xiàng)目公司填制并核對(duì)寄給業(yè)主的入伙通知書(shū)，保證入伙通知書(shū)中各 項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)金額準(zhǔn)確無(wú)誤。 入伙前一周左右足額購(gòu)置發(fā)票 。 入伙期間需要大量服務(wù)業(yè)發(fā) 票 ， 應(yīng)事先向稅務(wù)局提出 申請(qǐng)，一次性足額購(gòu)置發(fā)票。事先刻制 好 “物業(yè)綜合服務(wù) 費(fèi) ”， “ 日常維修 費(fèi) ” “垃圾清運(yùn) 費(fèi)”及收費(fèi)期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財(cái)務(wù)章可于領(lǐng)用前一天蓋 ， 并 做好票據(jù)領(lǐng)用及核銷。 協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)重大工程問(wèn)題的解答； 入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)立業(yè)主裝修咨詢、辦理組（精裝交房的除外 ） ； 入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)獨(dú)立投訴處理辦公室 ， 原則與入伙現(xiàn)場(chǎng)距離不宜太 遠(yuǎn) ， 投訴辦公室應(yīng)不 少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現(xiàn)場(chǎng)解決 ） ； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司入伙前 3 天完成不少于兩次的入伙聯(lián)合演練 ， 項(xiàng)目公司與物業(yè)公司的全 體入伙工作小組到位，確定現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)銀行，事先準(zhǔn)備蓋好收款單位及帳號(hào)的現(xiàn)金繳款單 ， 安 裝并調(diào)整好 POS 機(jī)，保證入伙期間財(cái)務(wù)收費(fèi)環(huán)節(jié)順暢。 集中入伙 時(shí) 工作流程 項(xiàng)目公司收費(fèi)組職責(zé)及流程： 1）財(cái)務(wù)人員憑營(yíng)銷部開(kāi)具并簽名的《房屋交接單》所列款項(xiàng)收款； 2) 收款后，收款人員在《房屋交接單》財(cái)務(wù)簽字處簽字確認(rèn)。 3）當(dāng)日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進(jìn)帳后再交鑰匙給業(yè)主 ） 。退面積差房款，僅限于退客戶支票。 34 物業(yè)公司收費(fèi)組職責(zé)及流程： 1）財(cái)務(wù)負(fù) 責(zé)人負(fù)責(zé)收費(fèi)組整體工作，負(fù)責(zé)收費(fèi)組與其他小組之間的溝通協(xié)調(diào)，解決組 員與繳費(fèi)業(yè)主之間存在的問(wèn)題，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)收費(fèi)組的工作狀況。 2）收費(fèi)員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)測(cè)算與收費(fèi)工作，對(duì)繳費(fèi)業(yè)主產(chǎn)生的疑問(wèn)進(jìn)行耐心解答，保證款項(xiàng) 的收繳準(zhǔn)確無(wú)誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。 3）入伙期間每天晚上整理當(dāng)天所開(kāi)票據(jù)并審核應(yīng)收、實(shí)收金額，做好收費(fèi)日?qǐng)?bào)表，區(qū) 分 POS 機(jī)刷卡和現(xiàn)金收取，并于第二天早上與銀行核對(duì)，以減輕月底對(duì)帳壓力。 4） 及時(shí)準(zhǔn)確登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái) 帳 （收費(fèi)日?qǐng)?bào)表可由此取數(shù) ） 。 因入伙期間所有單據(jù)可能 會(huì)集中在入伙后統(tǒng) 一錄入 ， 因此更應(yīng)及時(shí)登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái)帳 ， 保證各項(xiàng)收費(fèi)金額的準(zhǔn)確性。 集中入伙后工作 集中入伙后 ， 對(duì)零星業(yè)主的入伙 ， 原則上仍要求項(xiàng)目公司與物業(yè)公司各司其 職 ， 但根據(jù) 實(shí)際情況 ， 集中入伙后 ， 項(xiàng)目公司若撤離該項(xiàng)目 的 ， 經(jīng)物業(yè)公司與項(xiàng)目公司協(xié)商后 ， 可以將 未入伙業(yè)主清單及相關(guān)資料移交物業(yè)公司 ， 由物業(yè)公司代開(kāi)房產(chǎn)發(fā)票并代收相關(guān)稅費(fèi)及補(bǔ)退 房款等，物業(yè)公司應(yīng)定期與項(xiàng)目公司做好票據(jù)及款項(xiàng)的交接。 入伙流程 圖 35 收 費(fèi) 組 :向 業(yè) 主 收 取 物 業(yè) 服 務(wù) 費(fèi) 等 費(fèi) 用 物 業(yè) 客 服 組 ： 安 排 業(yè) 主 簽 訂 物 管 費(fèi) 等 協(xié) 議 鑰 匙 組 ： 向 業(yè) 主 發(fā) 放 鑰 匙 圖 入 伙 流 程 項(xiàng) 目 公 司 物 業(yè) 公 司 收 費(fèi) 組 ： 向 業(yè) 主 收 入 差 價(jià) 款 、 契 稅 等 費(fèi) 用 組： 驗(yàn) 證 客 戶 身 份 ，發(fā) 放 房 屋 交 接 單 驗(yàn) 房 組 ： 陪 同 業(yè) 主 驗(yàn) 房 入 伙 結(jié) 束 36 入伙流程表格 房屋交接單 房屋交接 單 編號(hào)： 年 月 日 第 三 聯(lián) ： 物 業(yè) 管 理 處 留 存 （第一聯(lián)：營(yíng)銷部 第二聯(lián)：財(cái)務(wù)部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處） 業(yè)主姓名 小區(qū) 樓棟 房號(hào) 合同號(hào) 面積 單價(jià)（元 /㎡） 總房款 實(shí)收款 備注 財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人 日期 營(yíng)銷部經(jīng)辦人 日期 本人同意接收此房屋。業(yè)主簽字： 日期 XXXX 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（蓋章） 日期 業(yè)主信息登記表 業(yè)主信息登記表 房 號(hào) 姓 名 籍 貫 建筑面積 M2 聯(lián)絡(luò)電話 現(xiàn)居住地址（郵政地址） 工作單位 家 庭 成 員 姓 名 與業(yè)主關(guān)系 籍 貫 身份證號(hào)碼 戶口所在地 工作單位 照片粘貼 照片 1 照片 2 照片 3 照片 4 車輛號(hào)牌 車型 顏色 停車位編號(hào) 姓 名 37 38 物品交付確認(rèn)書(shū) 物品交付確認(rèn)書(shū) 房 號(hào)： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 服務(wù)指南 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙 套 把 以下物品： 本人收到 交付的關(guān)于 的房號(hào) 39 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 本人已 檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 40 入伙流程確認(rèn)單 入伙流程確認(rèn)單 房號(hào)： 業(yè)主： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 經(jīng)辦 人 備 注 1 接待組： ?由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部組織 接待組 確認(rèn) 業(yè)主身份 。 ?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認(rèn)單》 2 收費(fèi)組： ?在項(xiàng)目 收費(fèi)組 辦理完相 關(guān) 繳費(fèi)手續(xù) ； ?項(xiàng)目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單 》 （一式三聯(lián) ） 。 （見(jiàn)附件一） ?物業(yè) 收費(fèi)組 回收《房屋交接單》以確認(rèn)業(yè)主身份； ④ 收費(fèi)員向業(yè)主收取相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 收費(fèi)員協(xié)助業(yè)主辦理代收代繳、銀行委托繳費(fèi)等相關(guān)手續(xù)； 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。 3 資料組： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補(bǔ)簽相關(guān)《臨 時(shí)管理規(guī)約 》 《前期物業(yè)服務(wù)合同》承諾書(shū) 、 《區(qū)域防火責(zé)任書(shū)》等； ?登記業(yè)主信息，填寫《業(yè)主信息登記表 》 ； （見(jiàn)附件二） ?向業(yè)主發(fā)放入伙相關(guān)資料及相關(guān)物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物 品交付確認(rèn)書(shū) 》 《鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 》 ； （見(jiàn)附件三、四） ④ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn) 。 （見(jiàn)附件五） 41 4 驗(yàn)房組（項(xiàng)目公司派人現(xiàn)場(chǎng)參與 ） ： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至驗(yàn)房組后，驗(yàn)房人員協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收 房屋，查驗(yàn)水、電、燃?xì)獗淼鹊讛?shù)； ?驗(yàn)房人員指導(dǎo)業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收表 》 （見(jiàn)附件六 ） ； ?如有整改問(wèn)題 與業(yè)主簽署《業(yè)主托管鑰匙委托書(shū) 》 （見(jiàn)附件七 ） ； ④ 查驗(yàn)問(wèn)題由驗(yàn)房組反饋?lái)?xiàng)目公司限期整改； ⑤ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。 5 資料歸檔組 : 資料組將業(yè)主資料和相關(guān)信息及時(shí)整理歸檔。 房屋驗(yàn)收表 房號(hào)： 房屋 驗(yàn) 收表 驗(yàn)收項(xiàng)目 驗(yàn)收情況 建 筑 工 程 天花 墻面 地面 門 窗 強(qiáng) 弱 電 插 座 有線接入 電話接入 網(wǎng)絡(luò)接入 其他 空氣開(kāi)關(guān) 空開(kāi)箱 煙感、噴淋 給排 排水管 水表、水閥 42 燃?xì)夤? 消防設(shè)施 其他 水電表底度 水表讀數(shù) 電表讀數(shù) 其他 重要說(shuō)明： 請(qǐng)業(yè)主對(duì)表中各項(xiàng)逐一驗(yàn)收，如有問(wèn)題請(qǐng)將相關(guān)情況描述清楚。 如業(yè)主驗(yàn)收結(jié)束后，交回本報(bào)告沒(méi)有問(wèn)題記錄，則表示該房間一切設(shè)施設(shè)備 正常，如日后發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備問(wèn)題，除符合保修條款外的，則業(yè)主自行負(fù)責(zé)。 此表一式叁份，業(yè)主、項(xiàng)目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。 本人 聲 明已 檢 查清楚上述房 間 一切 設(shè) 施 設(shè)備 ，除上述需要更正和改善的 項(xiàng) 目外，本人 對(duì) 其 他 項(xiàng) 目已 驗(yàn) 收 滿 意。 業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項(xiàng)目公司： 日期： 日期： 日期： 業(yè)主托管鑰匙委托書(shū)