【導讀】第一章會計核算指引。第二章財務業(yè)務管控

　　

【正文】 。 每月 末，財務人員應稽核《出庫 單 》 、 《工程作業(yè) 單 》 、 《材料保管明細 賬 》 （根據(jù)實際情況自制） 和《庫存材料明細表》 (附表 33)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實際庫存數(shù)。 財務根據(jù)當期出庫單和《庫存材料明細表》結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本、費用或往來賬。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財務部應會同行政部對工程材料進行全面清查盤點 ， 《材料保管明細賬》和《庫存材料明細表》賬存數(shù)量與實盤數(shù)量是否一致。 檔案管理要點 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工 程作業(yè)單 》、 《出庫單 》、 《庫存材料明細表 》 整 理裝訂成冊并歸檔保存。 31 根據(jù)采購計劃實施 采 購 保 管 人 員 留 存 《入 庫 單 》 記 賬 聯(lián) 及 財 務 聯(lián) 入 賬 圖 31 5 入 庫 流 程 采 購 人 員 行 政 部 門 負 責 人 保 管 人 員 財 務 人 員 取 得 正 規(guī) 發(fā) 票 、 貨 運 票 據(jù)、 質(zhì) 檢 票 據(jù) 、送 貨 清 單 等 N O 填 制 《 入 庫 單 》 ， 并 簽 字 在《 入 庫 單 》 上 簽 字 在《 入 庫 單 》 上 簽 字 確 認 月 末 編 制 《 庫 存 材 料 明 細 賬 》 連 同 《 入 庫 單 》 財 務 聯(lián) 一 起 上 交 財 務 部 審 核 入 庫 物 資 的 數(shù) 量 、規(guī) 格、 質(zhì) 量 等 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 32 入 賬 辦 理 出 庫 登 記 《 材 料 明 細 賬 》 圖 31 6 出 庫 流 程 經(jīng) 辦 人 部 門 負 責 人 庫 房 保 管 人 員 行 政 部 負 責 人 財 務 人 員 憑《 工 程 作 業(yè) 單 》 真 寫 《 出 庫 單 》 簽 字 月 末 盤 點 ， 編 制 《 庫 存 材 料 明 細 表 》 、 《 部 門 出 庫 匯 總 表 》 簽 字 N O 審 核 業(yè) 務 的 真 實 性 Y E S N O 審 核 手 續(xù) 的 合 規(guī) 性 Y E S N O 審 核 表 單 Y E S N O 審 核 賬 表 是 否 相 符 Y E S 33 4 物 業(yè) 公司入伙流程 入伙原 則 凡未達到國家 、 當?shù)卣图瘓F制度規(guī)定的入伙標準的項 目 ， 物業(yè)公司一律不得辦理 入伙手續(xù)。 如項目公司未達到入伙條件，集團將會按制度追究項目公司的責任。 如未達到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經(jīng)理的責任。 入伙前準 備 工作 要 求項目公司營銷部提供 實測報告或 簽字確認的實測面積及業(yè)主明細 ， 并根據(jù)此明細 表計算各業(yè)主 首期 應繳物管費及房屋公共設施日常維修費，建議取數(shù)保留到整數(shù)。 入伙前 15 天配合項目公司填制并核對寄給業(yè)主的入伙通知書，保證入伙通知書中各 項應收費金額準確無誤。 入伙前一周左右足額購置發(fā)票 。 入伙期間需要大量服務業(yè)發(fā) 票 ， 應事先向稅務局提出 申請，一次性足額購置發(fā)票。事先刻制 好 “物業(yè)綜合服務 費 ”， “ 日常維修 費 ” “垃圾清運 費”及收費期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財務章可于領用前一天蓋 ， 并 做好票據(jù)領用及核銷。 協(xié)調(diào)項目公司在入伙現(xiàn)場設立現(xiàn)場協(xié)調(diào)組，負責重大工程問題的解答； 入伙現(xiàn)場需設立業(yè)主裝修咨詢、辦理組（精裝交房的除外 ） ； 入伙現(xiàn)場需設獨立投訴處理辦公室 ， 原則與入伙現(xiàn)場距離不宜太 遠 ， 投訴辦公室應不 少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現(xiàn)場解決 ） ； 協(xié)調(diào)項目公司入伙前 3 天完成不少于兩次的入伙聯(lián)合演練 ， 項目公司與物業(yè)公司的全 體入伙工作小組到位，確定現(xiàn)場收費銀行，事先準備蓋好收款單位及帳號的現(xiàn)金繳款單 ， 安 裝并調(diào)整好 POS 機，保證入伙期間財務收費環(huán)節(jié)順暢。 集中入伙 時 工作流程 項目公司收費組職責及流程： 1）財務人員憑營銷部開具并簽名的《房屋交接單》所列款項收款； 2) 收款后，收款人員在《房屋交接單》財務簽字處簽字確認。 3）當日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進帳后再交鑰匙給業(yè)主 ） 。退面積差房款，僅限于退客戶支票。 34 物業(yè)公司收費組職責及流程： 1）財務負 責人負責收費組整體工作，負責收費組與其他小組之間的溝通協(xié)調(diào)，解決組 員與繳費業(yè)主之間存在的問題，向公司領導匯報收費組的工作狀況。 2）收費員負責數(shù)據(jù)測算與收費工作，對繳費業(yè)主產(chǎn)生的疑問進行耐心解答，保證款項 的收繳準確無誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。 3）入伙期間每天晚上整理當天所開票據(jù)并審核應收、實收金額，做好收費日報表，區(qū) 分 POS 機刷卡和現(xiàn)金收取，并于第二天早上與銀行核對，以減輕月底對帳壓力。 4） 及時準確登記物管費收費臺 帳 （收費日報表可由此取數(shù) ） 。 因入伙期間所有單據(jù)可能 會集中在入伙后統(tǒng) 一錄入 ， 因此更應及時登記物管費收費臺帳 ， 保證各項收費金額的準確性。 集中入伙后工作 集中入伙后 ， 對零星業(yè)主的入伙 ， 原則上仍要求項目公司與物業(yè)公司各司其 職 ， 但根據(jù) 實際情況 ， 集中入伙后 ， 項目公司若撤離該項目 的 ， 經(jīng)物業(yè)公司與項目公司協(xié)商后 ， 可以將 未入伙業(yè)主清單及相關資料移交物業(yè)公司 ， 由物業(yè)公司代開房產(chǎn)發(fā)票并代收相關稅費及補退 房款等，物業(yè)公司應定期與項目公司做好票據(jù)及款項的交接。 入伙流程 圖 35 收 費 組 :向 業(yè) 主 收 取 物 業(yè) 服 務 費 等 費 用 物 業(yè) 客 服 組 ： 安 排 業(yè) 主 簽 訂 物 管 費 等 協(xié) 議 鑰 匙 組 ： 向 業(yè) 主 發(fā) 放 鑰 匙 圖 入 伙 流 程 項 目 公 司 物 業(yè) 公 司 收 費 組 ： 向 業(yè) 主 收 入 差 價 款 、 契 稅 等 費 用 組： 驗 證 客 戶 身 份 ，發(fā) 放 房 屋 交 接 單 驗 房 組 ： 陪 同 業(yè) 主 驗 房 入 伙 結(jié) 束 36 入伙流程表格 房屋交接單 房屋交接 單 編號： 年 月 日 第 三 聯(lián) ： 物 業(yè) 管 理 處 留 存 （第一聯(lián)：營銷部 第二聯(lián)：財務部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處） 業(yè)主姓名 小區(qū) 樓棟 房號 合同號 面積 單價（元 /㎡） 總房款 實收款 備注 財務部經(jīng)辦人 日期 營銷部經(jīng)辦人 日期 本人同意接收此房屋。業(yè)主簽字： 日期 XXXX 萬達廣場投資有限公司（蓋章） 日期 業(yè)主信息登記表 業(yè)主信息登記表 房 號 姓 名 籍 貫 建筑面積 M2 聯(lián)絡電話 現(xiàn)居住地址（郵政地址） 工作單位 家 庭 成 員 姓 名 與業(yè)主關系 籍 貫 身份證號碼 戶口所在地 工作單位 照片粘貼 照片 1 照片 2 照片 3 照片 4 車輛號牌 車型 顏色 停車位編號 姓 名 37 38 物品交付確認書 物品交付確認書 房 號： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 服務指南 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙 套 把 以下物品： 本人收到 交付的關于 的房號 39 鑰匙交付確認書 鑰匙交付確認書 單元編號： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認書 單元編號： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 本人已 檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 40 入伙流程確認單 入伙流程確認單 房號： 業(yè)主： 序 號 項 目 內(nèi) 容 經(jīng)辦 人 備 注 1 接待組： ?由項目公司營銷部組織 接待組 確認 業(yè)主身份 。 ?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認單》 2 收費組： ?在項目 收費組 辦理完相 關 繳費手續(xù) ； ?項目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單 》 （一式三聯(lián) ） 。 （見附件一） ?物業(yè) 收費組 回收《房屋交接單》以確認業(yè)主身份； ④ 收費員向業(yè)主收取相關物業(yè)服務費用； 收費員協(xié)助業(yè)主辦理代收代繳、銀行委托繳費等相關手續(xù)； 經(jīng)辦人在《入伙流程確認單》簽字確認。 3 資料組： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補簽相關《臨 時管理規(guī)約 》 《前期物業(yè)服務合同》承諾書 、 《區(qū)域防火責任書》等； ?登記業(yè)主信息，填寫《業(yè)主信息登記表 》 ； （見附件二） ?向業(yè)主發(fā)放入伙相關資料及相關物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物 品交付確認書 》 《鑰匙交付確認書 》 ； （見附件三、四） ④ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認單》簽字確認 。 （見附件五） 41 4 驗房組（項目公司派人現(xiàn)場參與 ） ： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認單》至驗房組后，驗房人員協(xié)同業(yè)主驗收 房屋，查驗水、電、燃氣表等底數(shù)； ?驗房人員指導業(yè)主簽署《房屋驗收表 》 （見附件六 ） ； ?如有整改問題 與業(yè)主簽署《業(yè)主托管鑰匙委托書 》 （見附件七 ） ； ④ 查驗問題由驗房組反饋項目公司限期整改； ⑤ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認單》簽字確認。 5 資料歸檔組 : 資料組將業(yè)主資料和相關信息及時整理歸檔。 房屋驗收表 房號： 房屋 驗 收表 驗收項目 驗收情況 建 筑 工 程 天花 墻面 地面 門 窗 強 弱 電 插 座 有線接入 電話接入 網(wǎng)絡接入 其他 空氣開關 空開箱 煙感、噴淋 給排 排水管 水表、水閥 42 燃氣管 消防設施 其他 水電表底度 水表讀數(shù) 電表讀數(shù) 其他 重要說明： 請業(yè)主對表中各項逐一驗收，如有問題請將相關情況描述清楚。 如業(yè)主驗收結(jié)束后，交回本報告沒有問題記錄，則表示該房間一切設施設備 正常，如日后發(fā)現(xiàn)設施設備問題，除符合保修條款外的，則業(yè)主自行負責。 此表一式叁份，業(yè)主、項目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。 本人 聲 明已 檢 查清楚上述房 間 一切 設 施 設備 ，除上述需要更正和改善的 項 目外，本人 對 其 他 項 目已 驗 收 滿 意。 業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項目公司： 日期： 日期： 日期： 業(yè)主托管鑰匙委托書